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¿Pueden las propiedades perder valor?

Los bienes inmuebles siempre han sido considerados como inversiones tangibles deseables; sin embargo, debemos prestar atención a distintas formas posibles de pérdida de valor si deseamos mitigarlas. Los avaluadores intentamos estimar estos deméritos o pérdidas mediante cuatro categorías: mantenimiento diferido, obsolescencia funcional, depreciación incurable por edad, y obsolescencia externa. Exploremos brevemente de qué se trata cada una.

En primer lugar, el mantenimiento diferido: elementos deteriorados, faltantes, o que han sido objeto de algún evento mayor, ya no pueden ser contabilizados como parte del inmueble. Por ejemplo, una ventana rota, pintura desconchada, cerraduras dañadas. Esta pérdida de valor generalmente se cuantifica con facilidad, restando la estimación de la reposición del elemento (materiales, mano de obra e incentivo del contratista).

En segundo término, tenemos la obsolescencia funcional. Se trata de elementos que pueden estar funcionando, pero ya no son propios de inmuebles a construir en la actualidad, sea por que la tecnología, regulaciones o preferencias del mercado han cambiado; pueden ser elementos constructivos o incluso de diseño, tanto presentes como faltantes. Como ejemplos tangibles pueden estar equipos ineficientes, acabados y artefactos que son considerados como pasados de moda, y que un nuevo propietario reemplazaría casi de inmediato. En cuanto a faltantes, ante el cambio de regulaciones, incumplimientos como falta de estacionamientos, ascensores, sistemas de protección contra incendios, y de facilidades para personas con discapacidades. Y un poco más sutiles o intangibles, configuraciones de diseño que no se adaptan a la vida moderna. Para estimar esta depreciación, primero es necesario entender si el defecto es subsanable, en cuyo caso equivale al costo de reposición; sin embargo, en algunos casos esto puede no ser factible. Por ejemplo, un edificio comercial que no cuenta con la cantidad actual requerida de estacionamientos, es posible que no tenga espacio para incluirlos; en estos casos, la pérdida de valor debe estimarse por enfoque de mercado, es decir, comparando valores entre edificaciones que cumplen y las que no. Este tema es complejo, ya que además existe la posibilidad de que las autoridades no permitan modificaciones mayores en una edificación que no puede ser adaptada a las regulaciones vigentes.

Como tercera pérdida de valor, tenemos el paso incurable del tiempo por edad, con su consiguiente deterioro. A pesar de la calidad y del buen mantenimiento, todo material tiene un término de vida; al cabo de la misma, a lo sumo nos quedará un valor de rescate de lo vendible o reciclable. La observación cuidadosa de los elementos que conforman una edificación nos permite separar los elementos constructivos según su período de vida, estimando lo que ha transcurrido de cada uno, y ponderar su valor como parte del conjunto. Por ejemplo, las alfombras son de corta vida, que puede alcanzar 10 años, en contraposición con la estructura, que posiblemente llegue sin problemas a 50-75 años; ambos elementos contribuyen con un peso distinto al costo total de la edificación. Las buenas prácticas de administración y mantenimiento sugieren un calendario de largo plazo para el reemplazo de estos elementos al acercarse el término de su vida útil, de manera que podamos «echar hacia atrás» la cuenta del implacable reloj sobre este componente.

La última consideración sobre la pérdida de valor está dada por la obsolescencia externa. Ésta se debe a elementos físicos, ambientales o sociales que inciden en la propiedad. El entorno va cambiando, y se producen situaciones de alto tráfico, ruido y contaminación ambiental; también pueden haberse incrementado riesgos de inundaciones u otros desastres, o el área puede ir presentando signos de deterioro económico y de las condiciones de seguridad. Al igual que la obsolescencia funcional, algunas de estas condiciones pueden ser resueltas in situ, como colocando ventanas con mayor aislamiento para el ruido, o realizando algunas obras adicionales para evitar las inundaciones. En otros casos, evitar eta obsolescencia está fuera de nuestro control, y solo puede ser estimada en función de comparaciones en el mercado. Por ejemplo, un local muy valorado en una esquina de una ciudad, puede experimentar decaimiento considerable si se construye un paso elevado vehicular que desvía toda la afluencia de vehículos de su ubicación.

Sobre la obsolescencia externa, no todo es negativo. Cuando hay transformaciones importantes del entorno urbano, como calles residenciales que se van tornando comerciales, en muchos casos el aumento del valor del terreno puede compensar la obsolescencia funcional, atrayendo a otro segmento de usuarios potenciales, que no valorarán las mejoras, pero sí el terreno.

En conclusión, debemos mantenernos alerta ante las posibles pérdidas de valor de las edificaciones, tomando en cuenta que son una inversión o fuente potencial de riqueza activa, es decir, que requieren destinar fondos periódicamente para su mantenimiento y reposición de elementos, o para mitigar diversas condiciones de cambios regulatorios, preferencias y externalidades.

Contacto: Arq. Carla M. López Abello, MAI +507 226-5197 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com

Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Si bien los datos son reales, no aplica ningún tipo de estimación para propiedades específicas sin un análisis de sus condiciones particulares.

Obsolescencia: un rubro poco comprendido de depreciación

Estamos acostumbrados, por la práctica usual de la contabilidad personal y de las empresas, a asociar depreciación con el deterioro producto del paso del tiempo. Sin embargo, ¿es eso lo único que puede reducir el valor de un inmueble? Cerremos el año 2019 comentando un aspecto muchas veces ignorado: la obsolescencia funcional y legal, y por qué debe verificarse.

Obsolescencia, según la RAE, es «ser anticuado o inadecuado a las circunstancias , modas o necesidades actuales». Tomemos en cuenta que no significa que el elemento ya no sirve a su propósito, ni que esté deteriorado ni dañados, sino que ha sido desplazado en las preferencias de los usuarios por nuevas prácticas. Y esto puede ser producto de nuevas prácticas (funcional) o de cambios en las regulaciones (legal). Algunos ejemplos de obsolescencia en inmuebles pueden ser: falta de estacionamientos, pocos baños, pocas recámaras, pocas salidas eléctricas, ausencia de equipo de aire acondicionado, de rociadores contra incendios, espacios no adecuados para personas con discapacidad, equipos ineficientes con consumos excesivos. Incluso ciertos elementos estéticos, como acabados, pueden considerarse materia de obsolescencia.

¿Por qué la obsolescencia funcional ocasiona depreciación? Por que en muchos casos, si es solucionable («curable» entre los avaluadores) requiere una inversión para ponerlos al día, y en otros, de ser irremediable o incurable, reduce las ganancias esperadas y por tanto disminuye el valor.

Cuando la obsolescencia es curable, el valor del elemento obsoleto debe ser sustraído (si se encuentra presente) y además, restarse el monto estimado de la inversión. Esta inversión puede incluir materiales, mano de obra, costos indirectos y hasta honorarios legales. Por ejemplo si se tratara de una casa antigua con un solo tomacorriente por cuarto, a diferencia de la norma actual que exige como mínimo por pared, habría que considerar la remoción y reemplazo del cableado y paneles eléctricos; incluso, podría ser necesario el reemplazo de los conductos (tuberías) si no fuese posible utilizarlos para una mayor cantidad de cables, e incluir trabajos de albañiería y acabados para completar el trabajo.

CURABLE

Obsolescencia funcional = Valor elemento presente a eliminar + Valor del costo de cura

Por otra parte, la obsolescencia puede ser de grado tal, que no sea curable, o que remediarla tenga implicaciones tan complejas y costosas que la hagan inviable. Por ejemplo, un edificio que contaba con pocos estacionamientos, sobre el frente de calle, y que fueron eliminados por una ampliación de la vía, puede tener muchas dificultades para incorporarlos, si ya el lote está contruido casi en su totalidad. Sería poco realista decir que vamos a demoler la edificación o toda su planta baja para proveer estos espacios de estacionamiento. En estos casos, la cuantificación de la obsolescencia se realiza identificando los ingresos que no lograría recaudar nuestro sujeto, en comparación con inmuebles que sí cuentan con los estacionamientos, y capitalizando este monto anual a una tasa apropiada. En el caso del ejemplo que nos ocupa, supongamos que en esa zona los inmuebles con estacionamientos apropiados se arriendan a 20 $/m2/mes, y los que no los tienen a 12 $/m2/mes, y los inmuebles de ese tipo tienen una tasa de capitalización de 8%:

INCURABLE

Obsolescencia funcional = [(Renta Apropiada – Renta obsoleta) x 12 meses] / Tasa

Obsolescencia funcional = [ (20 -12) x 12 ] / 8% = 1,200 $/m2

De los ejemplos anteriores se desprende que la obsolescencia funcional puede llevarnos a considerar pérdidas de valor importantes. Y eso sin tomar en cuenta el riesgo, cuando se trata de cambios en las regulaciones, de que las autoridades clausuren la operación o nieguen la posibilidad de adecuaciones, mejoras o reformas solicitadas, al observar el incumplimiento actual, lo cual debe ser mencionado por cualquier experto idóneo en la materia. Por tanto, una de las primeras preguntas que todo comprador y todo avaluador debe hacerse es: ¿cumple esta edificación con los estándares actuales? Y de no ser así: ¿es curable, cuánto me cuesta? , ¿o si es incurable, cuánto pierdo? y ¿representa un riesgo regulatorio? La cuidadosa consideración de estos aspectos en la adquisición de inmuebles es vital.

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Contacto: Arq. Carla M. López Abello +507 226-1783 / 6675-2492 

Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.

¿Cuál es el retorno de mi inversión inmobiliaria?

Uno de los atractivos de los bienes raíces es que aún las propiedades para uso propio al final pueden apreciarse, y generar para su propietario una plusvalía interesante al momento de la venta. Esta apreciación generalmente está basada en una combinación de tres factores generadores de valor: deseo, escasez y poder adquisitivo creciente.  Veamos el caso de propiedades residenciales a través de una muestra histórica por un período de 20 años.

Se trata de la urbanización Costa Bella, en Costa del Este. Este proyecto se planificó y se construyó a finales de la década de 1990’s, con un centenar de lotes con viviendas unifamiliares. Los lotes oscilan entre 350 y 750 m2, y las residencias, de varios modelos, entre 250-375 m2.  Se trataba de un producto de calidad superior, con un modelo en ese momento innovador, que era la comunidad cerrada (gated community) con facilidades recreativas comunes.  La mayor parte de las viviendas fueron vendidas y entregadas en 1998, y un 50% presentó segundas y terceras ventas a lo largo de las dos décadas siguientes.  Se investigó el historial de 20 residencias para esta publicación.

El precio original de estas residencias en 1998 era aproximadamente 500 B/m2. Si bien al principio la localización del proyecto era poco conocida, también es cierto que la vivienda unifamiliar es un producto preferido y deseado en el mercado inmobiliario; además, la disponibilidad de terrenos para este tipo de proyectos en zonas céntricas era escasa, y el nivel socio económico al que estaba dirigido (clase media) se benefició en las siguientes décadas con un aumento de su poder adquisitivo.  Por tanto, los precios aumentaron rápidamente: en un plazo de menos de cinco años ya se habían duplicado, en diez años cuadruplicaron, y en la actualidad se sitúan en valores cercanos a 6 veces con respecto al original, a un ritmo constante de 25% anual. La siguiente gráfica muestra un modelo explicativo del comportamiento de los valores durante estos veinte años.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Observemos que los valores de la gráfica roja son precios reales de cada momento; sin embargo, para hacer una comparación justa, debe efectuarse un ajuste por inflación, y llevarlos a precio constante de 1998 como muestra la gráfica en color azul.  Es importante recordar que el valor de $1 de 1998 no es igual al de $1 en 2018, el dinero ha perdido valor a lo largo del tiempo en función de la inflación. Por tanto, un análisis del retorno de la inversión debe basarse en los valores constantes.  El ajuste basado en los datos de inflación histórica nos indica que el valor indicado para 2017 de casi 3,000 B/m2 equivale a cerca de 1,500 B/m2 de 1998, con lo cual la tasa de aumento sería de 7% anual.

Observemos que estas tasas de retorno se encuentran por encima de los productos financieros (depósitos y bonos), lo cual es un indicador muy positivo.  Si comparamos este ejercicio con el que publicamos sobre otra comunidad residencial Arboleda de Cáceres en Panamá Oeste ( http://insitupanama.com/2017/07/04/cuanto-es-la-ganancia-real-de-la-compra-de-una-vivienda/ ) que arrojó una apreciación de 1.5% anual a precios constantes, observaremos que la plusvalía de 7% anual en Costa Bella fue mucho mayor, en función del aumento del poder adquisitivo de su mercado de compradores. A esta utilidad potencial al final de un período de tenencia,habría que sumarle el costo evitado del disfrute de la propiedad.  Para asesorar efectivamente su compra o venta, como peritos avaluadores profesionales ¡aquí estamos!

Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com

 

Locales Comerciales (1) – Ciudad de Panamá

Locales Comerciales (1) – Ciudad de Panamá

¿Cómo se comporta el mercado de locales comerciales en un entorno mercantil e inmobiliario tan competitivo como la Ciudad de Panamá? Demos un rápido vistazo mediante una muestra de 150 locales en oferta u alquiler efectivo, recabada en los primeros meses de 2018.  Se trata de un ejercicio de base estadística por agregación, sin distinguir las características específicas como accesibilidad, visibilidad, frente, estacionamientos, calidad de construcción, etc. Por tanto, veamos los rangos de rentas, y que podemos inferir de ellos, distinguiendo diversas zonas en la ciudad. A priori en el gráfico y mapa podemos observar dos grandes grupos, y sus características.

Por un lado, tenemos el comercio eminentemente urbano, que goza de la ventaja no sólo de atender a una población residente, sino también a trabajadores, visitantes y transeúntes. En el caso de la Ciudad de Panamá, se trata de la zona que va desde el Casco Antiguo en el suroeste, hasta Betania, Pueblo Nuevo, Río Abajo y San Francisco.  Si la dividimos en sectores como el Casco Antiguo, Centro, Área Bancaria y Ensanche, se trata de un conjunto cuyos valores mínimos están entre B/.6-11 por m2 por mes para los locales menos favorecidos, y llegan hasta B/.60-67 por m2 por mes en las ubicaciones más prestigiosas, sobre todo centros comerciales exclusivos.  En la gráfica podemos discernir claramente que la única zona cuyas rentas en malls no sobrepasan B/. 30 por m2 por mes son las del centro, ya que el Casco Antiguo ha recuperado su vida económica gracias al turismo y como centro de vida nocturna.

Por otra parte, encontramos también el segundo grupo de localizaciones periféricas, mucho más dependientes de los residentes y su poder adquisitivo. Esta zona, que rodea a la eminentemente urbana, se desarrolla a lo largo de varios ejes viales, desde la Vía Transístmica al Norte, la Ave. Domingo Díaz y la Panamericana hacia el Este, y el Corredor Sur hacia el Sureste.  Los valores mínimos inician entre B/.10-23 por m2 por mes, llegando hasta B/.40-45 por m2 por mes aún en centros comerciales.  Costa del Este presenta los valores mayores, y la Periferia Central (triángulo de Transístmica) los más bajos.

¿Dónde invertir? Depende de los parámetros de cada caso. Si se trata de locales para operaciones comerciales, es interesante observar que las rentas mínimas más altas – que indican el mejor potencial de negocios –  están en las periferias, sobre todo al Este y Norte, debido a la demanda creciente en estas zonas que aún están en expansión; en cuanto a los máximos, obviamente las zonas y edificios de mayor poder adquisitivo: Casco Antiguo, Área Bancaria, Ensanche y Costa del Este. En cambio, para inversiones a largo plazo, las áreas de mayor potencial de crecimiento de rentas son el centro (entre Casco Antiguo y Área Bancaria) y la Periferia Central. En ambos casos, se trata de zonas con inversiones públicas que empiezan a propiciar su atractivo para residentes y empresas, permitiendo obtener espacios ahora en precios más bajos, que tenderán a aumentar sus ingresos y valor en el tiempo hasta equipararse a las que les rodean. Aunque en lenguaje coloquial hoy parezcan los patitos feos, probablemente se convertirán en codiciados cisnes a la vuelta de una o dos décadas.

Un avaluador profesional debe poder orientarle sobre la situación actual específica del local que posee o le interesa, y las tendencias de apreciación a corto, mediano y largo plazo.  A sus órdenes, ¡para esto estamos!

Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 

 Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares; la muestra no ha sido validada como estadísticamente representativa del universo de propiedades, sólo tiene finalidad indicativa e inferencial.

Servidumbres y Lotes de Alta Densidad

Con frecuencia escuchamos de propiedades que tienen servidumbres.  Este tema es tan importante en materia de bienes inmuebles, que nuestro Código Civil le dedica un título completo (Libro Segundo, Título X).  Y las define como “un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.” (Artículo 513). Entiéndase gravamen como peso, carga, obligación o compromiso. El objetivo de las servidumbres es permitir a través de un lote el acceso, desagüe, obras públicas como líneas de transmisión, acueductos o alcantarillados, vista, luz, mitigación de riesgos de inundación, etc.  ¿Tiene valor una servidumbre? ¿Contribuye o demerita el valor de un inmueble?  Hoy analizaremos esto a través del enfoque de valuación de ingresos o rentas, bajo la técnica denominada “involutivo” o “residual”.

En general podemos indicar que todo gravamen implica una connotación económica negativa sobre un inmueble, comparado con su condición sin restricciones.  Las servidumbres lo que están limitando principalmente es el uso y aprovechamiento, a diferencia por ejemplo de un gravamen hipotecario, a través del cual se establece el pago de una amortización periódica que también tiene un impacto económico.  El grado de afectación de la servidumbre sobre los ingresos potenciales del inmueble y su incidencia sobre el valor puede ser medido a priori por la técnica residual, que consiste en estimar los ingresos potenciales de los costos, incluyendo las utilidades, y lo que queda (“valor residual”) sería el monto máximo a pagar por el lote.

Valor Total de un Proyecto = Valor de la Construcción + Valor del Terreno

Valor del Terreno                  = Valor Total del Proyecto – Valor de la Construcción

Valor del Terreno                  = Ventas Totales – (Costos de Construcción + Utilidades)

Esta técnica tiene la limitación de considerar los ingresos y gastos en un solo período, lo cual no es realista en el caso de proyectos grandes; sin embargo, de forma sencilla ilustra el valor máximo que podría considerar un promotor como razonable, dadas las condiciones del mercado, y descartando otras implicaciones positivas o negativas de la servidumbre.

Asumamos que dos lotes urbanos vecinos, baldíos, con zonificación RM-2 (Residencial Multifamiliar de Alta Densidad, equivalente a 250 apartamentos de 2 recámaras por hectárea) están siendo considerados por promotores para la compra con miras a desarrollar proyectos residenciales. El lote A tiene 4,500 m2 (aproximadamente 67 m. x 67 m.), mientras que el lote B tiene 1000 m2. (aproximadamente 32 m. x 32 m.), y asumamos que la servidumbre pluvial establecida por el MOP en ambos casos sea un ancho de 10 m. a un costado, lo cual no impide el desarrollo de las edificaciones en la superficie restante *. Comparemos para ambos casos (a) sin afectación alguna; (b) afectados en su costado por la servidumbre de un río o quebrada catalogado como principal; y (c) adquiriendo sólo la parte sin afectación del río.   Asumiremos en todos los casos apartamentos de 100 m2 con estacionamientos y otras áreas comunes de 20% adicionales, precio de venta de US 2,000 US/m2, costo de construcción de 1,200 US/m2 e incentivo empresarial del 20% sobre el valor del terreno.

Lote A

a

b

c

Sin Afectación

Con Afectación

 

Adquiriendo Sólo Parte No Afectada

Superficie del Lote (m2.)

4,500

4,500

3,830

Servidumbre (m2.)

0

670

0

Densidad permitida RM-2 (hab./Ha.)

1,000

1,000

1,000

Densidad aplicable al lote (hab.)

450

450

383

Apartamentos

112

112

96

Tamaño de apartamentos (m2.)

100

100

100

Superficie total vendible de apartamentos (m2.)

11,200

11,200

9,600

Precio unitario de venta (US/m2.)

$ 2,000

$ 2,000

$ 2,000

Ventas totales (US) $22,400,000 $22,400,000 $19,200,000
Superficie total de construcción (m2)

13,440

13,440

11,520

Costo total de construcción (US) $16,128,000 $16,128,000 $13,824,000
Diferencia entre venta y construcción (US) 6,272,000 6,272,000 5,376,000
Incentivo Empresarial (US) -$ 1,254,400 -$ 1,254,400 -$ 1,075,200
Valor residual total del terreno (US) $ 5,017,600 $ 5,017,600 $ 4,300,800
Valor unitario residual del terreno (US/m2.)

$1,115

$1,115

$1,123

Diferencia  de valor: $ 716,800

 

En este caso del Lote A se observa que la servidumbre tiene un valor contributivo importante, ya que su superficie, aunque no pueda ser utilizada físicamente, cuenta para la densidad, que es el parámetro generador de ingresos para el proyecto. Con la servidumbre puede realizarse un proyecto de 112 apartamentos, con utilidades esperadas de US 1,254,400; si sólo se adquiriera la porción sin afectar, podrían construirse 96 apartamentos, con utilidades de US 1,075,000. Para el propietario vendedor, perdería US 716,800 al segregar el espacio de servidumbre, que lógicamente nadie más compraría. Para el potencial comprador, la decisión dependerá de su apetito por las utilidades y las aspiraciones del vendedor.

Lote B

a

b

c

Sin Afectación

Con Afectación

 

Adquiriendo Sólo Parte No Afectada

Superficie del Lote (m2.)

1,000

1,000

680

Servidumbre (m2.)

0

320

0

Densidad permitida RM-2 (hab./Ha.)

1,000

1,000

600

Densidad aplicable al lote (hab.)

100

100

41

Apartamentos

25

25

10

Tamaño de apartamentos (m2.)

100

100

100

Superficie total vendible de apartamentos (m2.)

2,500

2,500

1,000

Precio unitario de venta (US/m2.)

2,000

2,000

2,000

Ventas totales (US) $5,000,000 $5,000,000 $2,000,000
Superficie total de construcción (m2)

3,000

3,000

1,200

Costo total de construcción (US) $3,600,000 $3,600,000 $1,440,000
Diferencia entre venta y construcción (US) $1,400,000 $1,400,000 $560,000
Incentivo Empresarial (US) -$ 280,000 -$ 280,000 -$ 112,000
Valor residual total del terreno (US) 1,120,000 $ 1,120,000 $ 448,000
Valor unitario residual del terreno (US/m2.) $ 1,120 $ 1,120  $ 659
Diferencia  de valor: $672,000

 

Para el Lote B, el valor contributivo de la servidumbre es mucho más significativo. Si segregamos el área afectada, el lote resultante sería inferior al mínimo parcelable según la norma RM-2 (800 m2.). Por tanto, tendría que acogerse a una zonificación R-M, que permite lotes mínimos de 600 m2. A razón de una densidad mucho menor.  Por tanto, de las opciones en que se contabiliza toda la superficie, a razón de 25 apartamentos, se reduciría el proyecto a 10 apartamentos.  Las utilidades esperadas también bajan de US$ 280,000 a US 112,000. El valor del terreno descendería a menos de la mitad, y pareciera que para el potencial comprador, la decisión de incluir la servidumbre sería también mucho más ventajosa.

En conclusión, el impacto de una servidumbre en el valor de un lote de alta densidad, va a depender del efecto sinérgico con otras restricciones legales y físicas de la propiedad.  Vemos que puede ser desde casi imperceptible como en el Lote A, como representar una suma significativa en casos como el Lote B.Un avaluador profesional debe estudiar cada caso para asesorar apropiadamente a su cliente, sea comprador o vendedor, añadiendo no sólo los elementos básicos del enfoque de ingresos por técnica involutiva, sino otras consideraciones u afectaciones al valor.  ¡Para eso estamos!

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*De acuerdo con el Decreto 44 del 6 de mayo de 2002 del Ministerio de Obras Públicas, no pueden realizarse obras de construcción ni siquiera de encajonamiento sobre este tipo de cursos de agua, a diferencia de otras corrientes de aguas menores.

 Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 

 Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.

 

El Casco Antiguo de Panamá y sus valores

Panamá cuenta con un inigualable Casco Antiguo, producto del asentamiento urbano en las faldas del Cerro Ancón en 1673 tras la destrucción de la primera ciudad (hoy conocida como Panamá Viejo).  Este sector de atributos históricos y estéticos considerado Patrimonio de la Humanidad y Conjunto Monumental Histórico, cuenta con más de 700 inmuebles privados de gran atractivo para actividades comerciales, residenciales y turísticas. ¿Cómo inciden las restricciones de conservación sobre sus valores inmobiliarios?

Al igual que en otras zonas, existen algunos elementos que influyen en el valor de las propiedades, por ejemplo el frente o vista al mar y/o la vista hacia plazas atractivas. Sin embargo hay dos aspectos que inciden en los valores inmobiliarios en el Casco Antiguo: Categoría de Conservación y Superficie Construible del lote. En relación al primero, la normativa vigente identifica cuatro categorías según el valor de los elementos a conservar. La primera categoría corresponde a los que deben ser conservados y restaurados en su totalidad; la segunda a aquellos que poseen elementos exteriores e interiores específicos a conservar; la tercera a inmuebles de valor ambiental urbano, en los cuales debe conservarse la fachada pero el interior puede disponerse con bastante libertad; y la cuarta se trata de baldíos o edificios discordantes en los cuales pueden realizarse nuevas edificaciones, siempre y cuando armonicen con el entorno.  De mayor a menos, las primeras tres categorías conllevan algún tipo de tratamiento especial que generalmente es más costoso que la construcción contemporánea convencional, afectando por tanto las estimaciones de valor por el Enfoque de Costos. Por tanto, contra lo que podría esperarse, muchos inmuebles de categoría 3 y 4 resultan más apetecibles a los inversionistas que los más valiosos desde el punto de vista patrimonial. Esto es un desincentivo de mercado que debería ser corregido a través de otras políticas de beneficios.

Sin embargo, la mayor restricción reside en la limitación de altura de los inmuebles, debido a la superficie construible.  De acuerdo con la normativa, en las edificaciones de estas tres categorías no se pueden añadir niveles adicionales a los originales, y en la categoría cuatro, la limitación de altura para mantener un entrono armónico es de cuatro plantas.  En una misma categoría, por ejemplo grado 3, hay edificaciones desde una hasta cuatro plantas.  Para los tres enfoques de valuación, es crítico utilizar como unidades de comparación el precio por superficie construible y no el precio por tamaño del lote.  Por ejemplo, un inmueble de 100 m2 de terreno podría tener unos 90 m2 construibles si es de una sóla planta, y otro similar de 100 m2 podría tener 360 m2 en planta baja y tres niveles altos. Para alguien que no conozca este mercado, las diferencias en valores pueden parecer demasiado amplias. Observemos los siguientes comparables reales de ventas de propiedades, sin restaurar:

Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5
 Ubicación: Calle 11 Calle 6 Calle 10 Ave. A. Calle 4
Fecha de Venta: 2017 2015 2014 2015 2016
Tamaño Lote (m2): 94.80 165.12 607.13 2,153.63 1,912.42
Pisos construibles: 4 3 3 3 4
Superficie construible (m2) 341.28 600.00 2,176.36 2,153.63 6,442.85
Precio Unitario B/m2 Lote: 3,691.98 3,542.88 2,800.06 2,832.43 4,183.18
Precio Unitario B/m2 :Construible: 923.00 1,180.96 933.35 944.14 1,241.69

Un análisis de los precios por m2 de terreno nos daría un rango entre 2,800 y 4,183 B/m2, mientras que un análisis por m2 construibles nos reduce la dispersión de la muestra a un rango entre 923 y 1,242 B/m2.  Si respectivamente el promedio es 3,410 B/m2 de lote vs. 1,045 B/m2 de superficie construíble, un lote de 100 m2 siempre tendría un valor de B/. 341,000.00 sin importar la cantidad de pisos, mientras que utilizando la superficie construíble, los valores estimados serían muy distintos (100 m2 x pisos x 1,045 B/m2):

Pisos Valor 
1 B/.104,462.74
2 B/.208,925.48
3 B/.313,388.22
4 B/.417,850.97

Utilizando las unidades de comparación correctas, se refleja en el valor estimado el análisis realizado por posibles inversionistas y promotores. Los resultados del análisis deben ser aplicados consistentemente; un avaluador profesional requiere conocer las especificidades de su ámbito geográfico, así como aplicar de forma correcta los conceptos y herramientas de comparación. ¡Para eso estamos!

Entre Avaluadores y Banqueros: el Mito del Valor de Venta Rápida

En el entorno bancario, aún escuchamos en ocasiones a participantes del mercado referirse con preocupación al “Valor de Venta Rápida”.  ¿Cómo surgió y por qué cayó en desuso este concepto?

El Valor de Venta Rápida fue un término acuñado hace varias décadas en Panamá, para resolver la relación entre el valor de la garantía y el monto del crédito. El interés de toda entidad crediticia es recuperar lo prestado en caso de incumplimiento de pagos, a través de la colocación en el mercado de la propiedad en garantía hipotecaria. Efectuar esta operación con rapidez podría significar un menor tiempo de exposición en el mercado en relación a ventas típicas sin presión, y por tanto resultar en un precio menor.  Por tanto, el Valor de Venta Rápida vendría a ser un monto seguro a recuperar en el peor escenario. 

La realidad de la práctica profesional se concretó a aplicar un descuento porcentual a la estimación del Valor de Mercado, para producir un Valor de Venta Rápida que permitiera un margen de seguridad al acreedor, el cual fijaba el monto del préstamo en función del mismo. Sin embargo, esta estimación era totalmente subjetiva, y con el tiempo comenzó a notarse, sobre todo a partir de la crisis de 2008, que los precios en remates variaban mucho en función del segmento de mercado de las propiedades.

Con la adopción de las Normas IVS por parte del IVAPPAN en 2009, se inició un fuerte debate sobre este tema, que ha llevado a su eliminación. Si bien el Acuerdo 07-2008 de la Superintendencia de Bancos de Panamá señalaba el Valor de Venta Rápida del avalúo como precio base en subasta privada, el tema se trató nuevamente en el Acuerdo 04-2013, y finalmente en el Acuerdo 08-2014.

Actualmente, las Normas IVS 2017, se establecen las bases o definiciones del Valor a reportar, según el propósito específico del avalúo. Las bases definidas por estas normas son:

  • Valor de Mercado
  • Renta de Mercado
  • Valor Equitativo
  • Valor de Inversión
  • Valor de Sinergia y
  • Valor de Liquidación

Adicionalmente, las Normas IVS indican que debe especificarse la premisa de valor.  Las premisas aceptadas son:

  • Mayor y Mejor Uso
  • Uso Actual o Existente
  • Liquidación Ordenada y
  • Venta Forzosa

La base del valor que más se acerca al problema de cobertura de la deuda en esta normativa es el Valor de Liquidación, y así está precisamente expresado por la Superintendencia de Bancos de Panamá en el Artículo 41 del Acuerdo 04-2013, tal y como quedó modificado por el Acuerdo 08-2014: “En la fecha en que las entidades bancarias realicen la valoración de los bienes dados en garantía como mitigantes de riesgo, deberán tomar como base los valore predominantes en el mercado. Las entidades que otorguen el financiamiento deberán utilizar un criterio estrictamente conservador (el menor valor reflejado en el informe de avalúo) en el sentido de calcular el valor de liquidación que se obtendría al enajenar los referidos bienes. Dicha valoración deberá efectuarse de acuerdo al tipo de bien de que se trate, según se describe a continuación:”…”1. Garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles. (a) En el caso de préstamos otorgados para compra de viviendas nuevas se tomará el valor razonable de un avalúo técnico o de las referencias de ventas similares en el proyecto. (el énfasis es nuestro).

En las Normas IVS 2017 el Valor de Liquidación está definido como “la cuantía estimada que se obtendría por la venta de un activo o grupo de activos de forma fragmentada.”…”se puede determinar bajo dos premisas diferentes de valor: (a) una transacción ordenada con un período de comercialización razonable, o (b) una transacción forzosa con un corto período de comercialización.  El valuador debe revelar qué premisa de valor es asumida.” (IVS 2017 104, Sección 80)

La norma también indica que “El precio que un vendedor aceptará en una venta forzosa reflejará sus circunstancias particulares, en lugar de las de un vendedor hipotético dispuesto a vender, como se establece en la definición de Valor de Mercado. Una ‘venta forzosa´ es una descripción de la situación en virtud de la cual tiene lugar el intercambio, y no una base de valor distinta. (el énfasis es nuestro, IVS 2017 104, Sección 170)

Por tanto, el término correcto es Valor de Liquidación bajo la premisa de venta forzosa.

Como se ha mencionado, la forma de estimar este valor es el enfoque comparativo, utilizando transacciones bajo las condiciones similares a las que nos ocupan, es decir, remates en un plazo similar.

Por ejemplo, en un avalúo reciente de un apartamento lujoso en la Ciudad de Panamá, se encontraron dos ventas reales en el mismo edificio en B/.2,611 por m2 y B/.3,020, y tres ofertas por B/.3,510, B/.3,012 y B/.3,141 por m2 respectivamente. Nótese que los precios de las ventas reales encontrados son 10%-15% menores que las ofertas.  En la investigación, se encontró una venta por remate realizada también en el mismo edificio, a B/.2,150 por m2.  Este precio es inferior en más de 20% al de las ventas. Utilizando ésta y otras transacciones similares en edificios parecidos, se llegó a una conclusión sobre el Valor de Liquidación bajo la premisa de venta forzosa, de B/.2,090 por m2.

Un avaluador profesional debe utilizar las bases de valor y premisas correctas, y aplicar los enfoques apropiados para este tipo de asignaciones. En IN SITU CORPORATION, ¡para eso estamos!

 Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com

 Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.

Avalúos de Maquinaria y Equipo

¿Podemos imaginarnos una cocina contemporánea sólo con  fogón, olla y cucharón? ¿una oficina con escribanos? ¿una industria puramente artesanal, y toda una población movilizándose a pie o a caballo?  Definitivamente no como representación del Siglo XXI.  En un mundo cada vez más tecnológico, los equipos, tanto fijos como movibles y rodantes, forman un conjunto de peso económico creciente en las propiedades y los activos de las empresas. Con motivo del Curso que dictará en Panamá el 7 de mayo próximo el experto Hugo Guerra como  invitado especial del IVAPPAN (para inscripciones, 387-8150 / secretaria@ivappan.org), hoy comentaremos algunos de los desafíos del avalúo de equipos, que nos motivan a aprender más sobre ellos.

La principal contradicción que encontramos en los avalúos de equipos es el choque entre el cambio tecnológico y la utilidad. Y adicionalmente, la necesidad de tomar en cuenta las dinámicas de mercado a lo largo de la vida útil del equipo.

La tecnología cambia con rapidez, lo cual conlleva una baja de los precios a medida que las innovaciones dejan de ser tales y velozmente se convierten en el estándar del mercado. Recientemente analizábamos los precios de acondicionadores de aire tipo «Split Inverter» en Panamá en 1997, que rondaban B/.1,200 por un equipo de 18,000 BTUs (anuncios de La Prensa, junio 1997); estos equipos (muy mejorados, por cierto, con el paso de los años) se anuncian hoy en B/. 650 (catálogo comercial público, abril 2018).  Si consideramos que por un ajuste por inflación, B/.1,200 de 1997 equivaldrían aproximadamente a B/.1,834 de 2018, podemos dimensionar el cambio de los precios de esta tecnología: un tercio del valor real original. ¿Qué problema nos trae esto? En avalúos, al utilizar el costo de reemplazo como nuevo, debe utilizarse el precio actual, y luego depreciarse; por tanto, la disminución en el costo a nuevo podría mayor que la depreciación lineal en función de la vida útil. Por ejemplo, si la vida útil del equipo de aire acondicionado fuera 10 años = 10% anual de depreciación total, el equipo comprado en 1997 con 4 años de servicio tendría un valor aproximado de B/.720 en relación a su valor original en libros. Sin embargo, dado que el precio fue bajando y a los cuatro años un equipo nuevo estaría costando B/1,080, depreciado su Valor de Mercado por enfoque del coste sería B/.648. Parece una diferencia leve, pero es 11%, lo cual en montos mayores puede representar grandes cuantías.

Por otro lado, y en contraste con este valor de mercado, está el Valor de Uso. Independientemente de su obsolescencia tecnológica, mientras el equipo siga efectuando su función sin generar pérdidas económicas al usuario, sigue teniendo valor para éste. Siguiendo el caso de los aires acondicionados, independientemente de su depreciación, es casi seguro que el propietario no cambiará el Split Inverter comprado en B/.1,200, independientemente incluso de que su valor sea cero, hasta que (1) haya recobrado la inversión a través de su uso por suficiente tiempo (2) la operación del equipo le genere pérdidas, por ejemplo el gasto en energía y mantenimiento creciente en comparación con modelos más recientes; (3) esté inservible.  En algunos casos, equipos que han superado la vida económica, encontrarán un mercado secundario ávido para ser revendidos, como ocurre por ejemplo con equipos pesados y rodantes en la construcción.

En tercer lugar, los cambios globales en las cadenas productivas también introducen nuevos desafíos, especialmente en un mercado de alta conectividad como Panamá.  Algunos equipos ya no encontrarán mercado local, al haberse abandonado la fabricación nacional de sus productos, y haberse reemplazado por la importación desde sitios más eficientes. Es el caso por ejemplo de equipos especializados para la fabricación de jabón o la molienda de papel, actividades que han tendido a desaparecer localmente. Estos equipos apelan a nuevos usos locales, de ser factibles en su totalidad o en partes, o a revender se en mercados regionales.  Sin embargo, esa misma globalización permite en otros rubros la fácil obtención para reemplazo de piezas y readecuación tecnológica (refurbishing / upgrade) de equipos de mayor costo para extender su vida útil y valor de uso. Estos reemplazos o readecuaciones están más relacionados al uso del equipo según el tipo de productividad, que a la edad. Por ejemplo, se efectuarán reemplazos de piezas en un equipo rodante en función del kilometraje, mientras que de una máquina cortadora sería en función de las toneladas de corte manejadas.

Todas estas consideraciones específicas a cada sector deben ser analizadas por un valuador profesional de equipos. En IN SITU CORPORATION, para eso estamos, y ¡no se pierdan el Seminario del IVAPPAN!

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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.

Rendimiento de Propiedades de Inversión

¿Cuánto aspiramos que rinda una propiedad adquirida como inversión? Muchos responden: 10% anual de su precio de compra; sin embargo, veamos en base a qué se estima el rendimiento y si es realista para todo tipo de inmuebles en cualquier momento.

Para los avaluadores, el rendimiento de un inmueble no es más que la relación entre ingresos y valor. Cuando se trata de propiedades cuyos ingresos y valores se mantienen relativamente estables entre sí, se utiliza una fórmula simplificada: Valor = Ingresos Netos / Tasa de Capitalización.  La Tasa de Capitalización incluye tanto la recuperación del dinero invertido inicialmente, como las utilidades por encima de éste. La razón de que las tasas fluctúen a lo largo del tiempo y entre distintos tipos de propiedades, se debe a que tiene componentes internos con distintos grados de riesgo, pero que están condensados en un sólo número.

Por ejemplo, muchas propiedades pueden adquirirse con una proporción importante de financiamiento, más el aporte de capital puro.  Uno de los aspectos más determinantes es la disponibilidad de financiamiento. Supongamos que en un mismo mercado conservador como el nuestro, para un mismo precio, los bancos financien residencias nuevas hasta 95% a 6% , y locales comerciales hasta 80% a 8%.  Estas tasas y porcentajes han sido establecidos a su vez por los bancos en función del costo del dinero (intereses a los depositantes) y el riesgo inherente a cada tipo de propiedad. Observemos el resultado de ambas tasas, si el capitalista aspirase a 15% sobre lo invertido en ambos casos, considerando que su posición de recobro es más riesgosa que la del banco:

Residencia:           Local Comercial

Deuda:  95% x 6%    80% x  8%

=  5.7%                     = 6.4%

+ Capital:5% x 15%   20% x 15%

= 0.7%                     = 3.0%

Tasa de Capitalización 

= 6.4%                     = 9.4%

Observemos que la Tasa de Capitalización para residencial en este caso estaría por debajo de 7%, mientras que para los locales comerciales supera 9%.  Para corroborar el estado de las tasas, también se verifican ventas de propiedades cuyos ingresos netos puedan corroborarse. Un ejemplo desarrollado por profesionales avaluadores del Diplomado USMA – IVAPPAN 2018, nos muestra la siguiente estimación para tres locales comerciales en el centro de la Ciudad de David, Chiriquí, con el objetivo de situar la tasa de capitalización a utilizar en un avalúo:

Si bien la muestra es muy pequeña, pareciera que incluso el tamaño de los locales indujera una distinta percepción de riesgo (a mayor tamaño e inversión, mayor retorno esperado).  Por tanto, es imprescindible realizar diversos tipos de análisis e indagar en el mercado específico para llegar a una conclusión sobre los retornos en un momento determinado. También existen otros factores. Nótese que las tasas de los préstamos siempre son mayores que las de los depositantes o ahorristas (intereses). En la medida que éstas últimas cambian, también afectan las tasas de capitalización. A mayores intereses de ahorros, también subirán las tasas de capitalización, y viceversa. Y también hay una relación directa con las fluctuaciones generales de la inflación económica, pues tanto ahorristas como inversionistas tienden a buscar mantener el valor de su dinero.

En conclusión: hay que observar con detenimiento el mercado financiero para estimar los rendimientos de una inversión inmobiliaria. ¡En IN SITU CORPORATION, para eso estamos!

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Nuevo Plan de San Francisco: Altura vs. Densidad

En la mañana de hoy se aprobó el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial de San Francisco. Esta normativa cambia el concepto para el desarrollo de proyectos, sobre todo en las zonas en transición hacia edificaciones de apartamentos. Tradicionalmente el modelo normativo basado en la densidad habitacional máxima (personas por Hectárea que se traducen en cantidades de apartamentos según su número de recámaras), con pocas limitaciones de altura, construcción hasta la línea de propiedad (adosamiento) en varios niveles bajos y pocos retiros en las torres. El nuevo modelo plantea liberar las densidades, estableciendo controles sobre el volumen a edificar, con mayores limitaciones de altura y retiros. ¿Cuál puede ser el impacto en el valor de los lotes?

Para intentar responder esa pregunta, tomemos como ejemplo la nueva norma MAM (Mixto de Altura Medio) que reemplazará en gran parte de San Francisco Centro (entre Calle 50 y Vía Porras) al antiguo RM-2 Residencial de Alta Densidad, asumiendo parar simplificar que se trata de un lote de 1,000 m2., con 20 m. de frente y 50 de fondo para un breve ejercicio cuantitativo basado en un proyecto sólo de apartamentos residenciales.

El código RM-2 limitaba la densidad a 1,200 personas por hectárea, es decir, 120 personas para nuestro lote. Esto equivaldría por ejemplo a 30 apartamentos de 2 recámaras. No existían limitaciones de altura, pero sí una fuerte exigencia de estacionamientos (2  o más por apartamento, además de los de visitas). Se permitía construir hasta la línea de propiedad en los niveles de estacionamientos sin ventanas hacia los vecinos.  Asumiendo que cupiesen alrededor de 30 estacionamientos en cada piso bajos hasta la línea de propiedad, podemos inferir que se construirían 3 pisos de estacionamientos (más de 60 espacios) y sobre ellos la torre de apartamentos. Esta torre tenía retiros de 1.50m, con lo cual podía ocupar 17 m. x 47m = 799 m2 por planta. Por tanto, como la limitación eran 30 apartamentos, podían plantearse, por ejemplo, entre otras variantes:

  • 7 pisos de 4 apartamentos de unos 160 m2 c/u para acomodar los vestíbulos, ascensores, etc.), más 1 piso de 2 apartamentos de 320 m2 cada uno;
  • 15 pisos de 2 apartamentos de 320 m2 cada uno; o
  • 30 pisos de 1 apartamento de 700 m2 cada uno.

Con el cambio, el código MAM no restringe la densidad máxima; sin embargo, sólo permite 15 pisos incluyendo los niveles de estacionamientos.  Por tanto, ya no pueden construirse las opciones (b) o (c) que exceden 15 pisos si contamos los estacionamientos, de los cuales ahora sólo se requiere uno por vivienda.  Sólo se permite construir hasta la línea de propiedad en planta baja y un alto, por lo cual allí podrían acomodarse los estacionamientos, hasta unas 60 plazas. De allí, debido a los nuevos retiros exigidos de 3m., la torre tendría 14 m. x 42 m. = 588 m2 por planta, hasta 13 plantas. De construirse la opción (a), los pisos de 4 apartamentos tendrían unidades un poco más pequeñas (135 m2).  Se podría también ofrecer otro modelo:

  • 12 pisos con 5 apartamentos cada uno, de 110 m2, para totalizar 60 viviendas (el máximo de estacionamientos que se podrían acomodar).

La densidad equivalente de esta opción serían 2,400 personas por hectárea, es dec ir, el doble de la anterior.  Sin embargo, la superficie vendible del edificio está limitada. Observemos las diferentes opciones en el cuadro, asumiendo un precio de venta de 2,500 B/m2:

Es obvio suponer que el mercado para apartamentos grandes de mayor costo es limitado. Por tanto, el mercado más factible podrían ser las opciones de 110 m2, 135 m2 y 160 m2. Al comparar las tres opciones, se observa que la nueva zonificación tiene una opción de menor rentabilidad en comparación con la original (a) y otra de mayor rentabilidad (d).  Dado que esta última es sustancialmente más alta ahora (B/.16.5 millones vs. B/.12.8 millones) se infiere del ejercicio efectuado que NO deberían afectarse negativamente los valores del suelo e incluso podrían aumentar; esto, siempre y cuando el mercado de compradores acepte esos precios de compra-venta con un solo estacionamiento por apartamento. Los compradores tendrán pues, la última palabra.

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