¿Qué son servidumbres en un terreno? ¿Tienen valor? De acuerdo al Código Civil panameño, que le dedica todo un título al tema, «La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.» (Artículo 513). Y un gravamen no es más que una obligación, ya sea de permitir algo o abstenerse, en favor de otro(s); por tanto, hay dos aspectos importantes a aclarar: (1) si el terreno «afectado» por la servidumbre tiene valor como parte de la propiedad, y (2) si las mejoras o construcciones sobre la servidumbre tienen valor.
Sobre la primera pregunta, las servidumbres son inseparables de la finca, es decir, que se cuentan como parte de la superficie total del terreno. Por tanto el valor que tenga este terreno dependerá de la gravedad de las restricciones u obligaciones asociadas a la misma, y del impacto de éstas sobre el uso más rentable para la propiedad. Por ejemplo, si la servidumbre limita totalmente la construcción o siembra y éste fuera el mejor uso, su valor no puede ser igual al del resto del terreno. De igual manera, si en el predio hay un río o quebrada, a ambos lados existe una servidumbre de uso público, en la cual por seguridad no se puede edificar: dicha servidumbre aporta muy escaso valor, si bien el acceso a agua puede ser un elemento de valor que sea considerado aparte. Tampoco debajo de una línea de transmisión de energía eléctrica está permitido construir ni cultivar, por tanto en ciertas zonas esto puede afectar el valor; no obstante, el ganado puede pasar y pastar, en cuyo caso si la vocación de la finca es precisamente la ganadería, esa extensión de tierra sí mantiene un valor importante. En las Áreas Revertidas, son comunes las servidumbres de redes de servicios públicos soterradas, sobre las cuales en ocasiones no se puede construir, pero que sirven de jardín a las residencias, y por tanto tienen valor, sobre todo si están en los bordes del predio, donde de por sí por normas de retiros de construcción, no se podría edificar.
Por otro lado, en las ciudades, hay que recordar que en nuestro sistema de normas de usos del suelo y zonificación la aplicación de la intensidad de uso (densidad) está relacionada al tamaño total del predio. Por tanto, al incluirse en la superficie del lote, la servidumbre sí está aportando al permitir una mayor densidad. Un lote de 1,000 m2 con densidad permisible de 1500 hab/Ha, con una servidumbre de 100 m2, puede edificar viviendas hasta 150 habitantes, lo cual equivale a 30 apartamentos de 3 recámaras; si la servidumbre no se contabilizara, y la densidad se calculara sólo con los 900 m2 plenamente útiles, se podrían construir apenas 27 apartamentos. Este simple ejercicio nos indica que para predios desarrollables, la servidumbre aporta valor al permitir un mayor beneficio económico al promotor.
En cuanto al valor de las construcciones o mejoras en una servidumbre dependerá en primer lugar de si su establecimiento no atenta contra el propósito de la misma, y en segundo, de si pueden ser removidas a solicitud del favorecido. Por ejemplo, si se erige una construcción en una servidumbre de paso, y lo obstaculiza o impide, el valor de esa construcción no puede ser agregado al valor de la propiedad; aún más, debe restarse del valor total el costo de su demolición. Este caso es muy común en mejoras que fueron edificadas colindando con vías principales, cuyas servidumbres fueron ampliadas, y en las que parte de esas mejoras están dentro de la servidumbre. En cualquier momento las autoridades pueden solicitar su remoción, por tanto esas mejoras en la servidumbre, no deben contabilizarse como parte del valor. Además, si para desarrollar un predio con servidumbre se requiriera una inversión adicional, por ejemplo una canalización pluvial, este costo debe sustraerse del valor comparativo del terreno.
En conclusión, un avaluador profesional siempre debe revisar cuidadosamente la existencia de cualquier signo de servidumbre, sea registrada, o de hecho, y analizar sus características antes de añadir el valor de ese terreno y mejoras al resto de la propiedad. Es una condición relevante, que requiere ser comprendida plenamente por el usuario del informe de avalúo. ¡Para eso estamos!
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