Todos hemos observado que un objeto viejo o usado suele tener menor valor que uno nuevo, y a esta pérdida de valor la denominamos depreciación. Sin embargo el concepto de depreciación, que se utiliza mucho en contabilidad, es un poco más complejo en valuación. En el Enfoque de Costos, los avaluadores estimamos el costo de reposición o reemplazo de un inmueble como si estuviera nuevo, utilizando costos de construcción actuales; luego, sustraemos las distintas formas de depreciación presentes, y con esto se obtiene una aproximación actual al Valor de Mercado. Hagamos hoy un breve recorrido por los cuatro distintos tipos de depreciación que pueden sufrir los bienes inmuebles y que debemos considerar en el Enfoque de Costos.
Depreciación curable o mantenimiento diferido: se refiere a elementos deteriorados o dañados observados, que requieren ser reemplazados. El costo completo de estos elementos hoy, por ejemplo una ventana rota, se sustrae del costo a nuevo estimado. Su estimación es importante también para el Enfoque Comparativo, pues muchas veces un comprador potencial tomará en cuenta que requerirá efectuar estos gastos inmediatamente después de la compra, por lo cual, si el vendedor no lo ha considerado, seguramente pedirá un descuento.
Depreciación incurable: está basada en el desgaste normal e irreversible de la edificación producto del tiempo, a pesar del mantenimiento, en función de la vida útil de los elementos constructivos. Por ejemplo, una cubierta o un ascensor pueden tener una vida útil de 20 años, y al alcanzar esa edad, será necesario proceder al reemplazo pues sus costos de mantenimiento o renovación excederán lo razonable. Existen diversos métodos para estimar esta depreciación, tomando precisamente en cuenta el tipo de elementos y su vida útil, modificaciones o actualizaciones realizadas, y probable valor residual de algunos materiales al ser descartado.
Existen variantes o métodos para estimar la depreciación incurable. Uno de los más comunes es el de la Línea Recta, que considera que el valor de un elemento constructivo va desde el total, nuevo, hasta cero (o muy cerca de cero) al final de su vida útil, de forma constante. Así, si una estructura tiene una vida de 50 años, se depreciará 2% anual a lo largo de ese período. Por tanto, la depreciación que se sustrae es una función de la edad actual o efectiva entre la vida útil: si dicha estructura tuviese 20 años, 20/50 = 40%. Los mayores desafíos de estimación de la depreciación surgen cuando se han realizado construcciones en distintas épocas, o renovaciones parciales que requieren una contabilidad detallada de los elementos constructivos y su aporte al valor. La depreciación incurable es un elemento muchas veces importante en el Enfoque Comparativo, ya que debe analizarse si la edad tiene un efecto en el posible precio a pagar en comparación con otras propiedades en el mercado.
En los estimados más detallados, se separan los elementos de «vida corta», que requieren normalmente ser reemplazados una o más veces durante la vida total de la edificación (tejas, baldosas, pintura, alfombras, aires acondicionados, sistemas eléctrico, plomería, ascensores, etc) del resto de la estructura. Esta estimación es importante para el Enfoque de Rentas, pues indica en qué momento habrá que incurrir en estas inversiones, o el monto de las reservas a acumular para realizarlas, y su impacto en los ingresos netos.
Obsolescencia funcional: se refiere a pérdida de valor cuando los elementos construidos no responden a las preferencias o condiciones actuales del mercado. Algunos ejemplos son: equipos para el cual ya no hay repuestos o su instalación ya no sería permitida por nuevas normas; la falta de adecuaciones exigidas actualmente como las de climatización, acceso universal (discapacitados) y prevención de incendios. También puede tratarse de preferencias específicas de un mercado; por ejemplo la falta de vestidor (walking closet) en recámaras de apartamentos de alto nivel, podría ser considerado obsolescencia funcional, o la existencia de un bidet en los baños, sería un elemento considerado obsoleto. Esta depreciación se contabiliza a través de costos de reemplazo o de remediación del problema en los casos que sea posible (curable); de lo contrario, debe abordarse por técnicas más sofisticadas de lucro cesante su impacto en Enfoque de Costos.
Veamos el caso de un edificio comercial antiguo, diseñado sin sistema de aire acondicionado. Esta obsolescencia funcional a restar puede ser estimada a través del costo de instalación de dicho sistema, incluyendo diseño, materiales, mano de obra, utilidad de contratista, etc. Sin embargo, podría ser que el edificio tuviese una altura muy baja en cada nivel, que no permita la introducción de las tuberías para suministro y retorno. En este caso, si no fuera posible instalar un sistema de aire acondicionado central, quedarían dos opciones para estimar la depreciación (a) instalar unidades de ventana, contabilizando su costo y capitalizando el gasto adicional de energía que conllevarían para el edificio, o (b) no instalar un sistema, y verificar la diferencia en ingresos (lucro cesante) entre un edificio con aire acondicionado y otro sin aire acondicionado, a través de las rentas, ya que sin duda este último no podría alcanzar el mismo nivel de renta que otro con dicha comodidad moderna.
Obsolescencia externa: se basa en cambios en el entorno, que puedan afectar al buen inmueble. Por ejemplo: deterioro en las calles e infraestructura, cambios en las condiciones socio económicas del vecindario, impactos ambientales por contaminación o ruidos, inundaciones, pérdida de cualidades valiosas como vista al mar o a un paisaje natural, etc. Las condiciones del entorno generalmente escapan de la posibilidad de ser resueltas por el propietario de un inmueble, por tanto este tipo de obsolescencia por lo general se aborda en la valuación del terreno, a través de ajustes negativos sobre las condiciones citadas. Recordemos que el terreno no se deprecia, pero sí puede ser objeto de consideraciones de demérito. En caso de que sean remediables por el propietario, también deben ser consideradas, ya demás tomadas en cuenta como un gasto inmediato después de la compra para el Enfoque Comparativo; por ejemplo, el ruido de la calle o posibles inundaciones no pueden erradicarse, pero tal vez sí es posible instalar ventanas especiales, o efectuar modificaciones que impidan la entrada del agua. Todo esto tiene un costo que debe ser tomado en cuenta para determinar el monto de la depreciación.
Ejemplo de Resumen del Enfoque de Costos para una edificación de 20 años con vida útil de 50 años, artefactos de baños faltantes o rotos, sin sistema de aire acondicionado – curable mediante una nueva instalación – y que se encuentra en una zona en la cual se perciben malos olores de una quebrada vecina, que no pueden ser remediados:
- Costo de Reemplazo a Nuevo: $ 1,000,000.00
- Mantenimiento Diferido – $ 5,000.00
- Depreciación Incurable: – $ 398,000.00 ( $ 995,000 a 20/50 = 40%)
- Obsolescencia Funcional: – $ 100,000.00 (según presupuesto a/a)
- Obsolescencia Externa: 0.00 (asumida en el valor del terreno)
- Depreciación Total: – $ 503,000.00
- Mejoras Depreciadas: = $ 497,000.00
- Costo del Terreno + $ 100,000.00
- VALOR DE MERCADO POR ENFOQUE DE COSTOS: $ 597,000.00
Estas consideraciones sobre pérdida de valor son tomadas en cuenta, debidamente sustentadas en el enfoque de costos por un avaluador profesional, y presentadas en su reporte; sin embargo, también debe prestarse atención a si han sido consideradas apropiadamente en los otros enfoques de valuación (comparativo y de rentas) para una consistencia entre los tres métodos utilizados. Es importante asegurarnos que todas las formas de depreciación hayan sido analizadas, y de encontrarse, deberá reflejarse en la edad y condición de los comparables, referenciales o testigos de ventas y rentas, y sus respectivos ajustes. ¡En IN SITU CORPORATION, para eso estamos!
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones son hipotéticas, y no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.