Constantemente los avaluadores recibimos preguntas en las cuales se relaciona valor y una determinada zona: ¿a cuánto está el m2 en San Francisco?; ¿cuánto vale un lote en La Arenosa? La confusión entre área geográfica y mercado puede llevarnos a graves errores en las estimaciones de valor.
El área geográfica consiste en zonas, corregimientos y barrios, delimitados formalmente por las autoridades, o por el público en general, no son homogéneos, sino que presentan una diversidad de usos y características. en primer lugar, están los aspectos físicos naturales: topografías planas, onduladas o escarpadas, cuerpos de agua, tipo de suelos, vegetación, tamaño de las propiedades, etc. En segundo término, las intervenciones humanas: carreteras, redes de servicios públicos para energía, agua, desechos y comunicaciones) y otros servicios y comercios; también los aspectos legales, como restricciones producto de los usos permisibles y derechos de vía. Estas diferencias pueden llevarnos a que en una misma zona coexistan distintos mercados inmobiliarios, en función de la utilidad, escasez, y segmento de compradores al que apelan propiedades de distintas características.
«Un mercado inmobiliario es un grupo de individuos o empresas que están en contacto unas con otras con el propósito de realizar transacciones de bienes raíces.» (The Appraisal of Real Estate, p.164) Entre esos grupos de participantes del mercado juegan un rol fundamental los generadores de demanda, o posibles compradores Por tanto, el análisis de mercado implica dos preguntas fundamentales: ¿A qué tipo comprador le interesa o es útil esta propiedad? y ¿Cuáles son las propiedades que compiten entre sí para estos compradores?
Veamos solamente la influencia de las características físicas mediante el ejemplo de la zona de La Arenosa, en La Chorrera, Panamá Oeste. Esta es una zona rural de terrenos ligeramente ondulados, situados a unos 20-25 Kms. al Norte de la Carretera Interamericana. El acceso es por una vía principal de asfalto, con calles secundarias sin pavimentar, energía eléctrica y agua potable. Existe en la zona una buena cantidad de propiedades entre 800 y 5,000 m2. Una recolección de información nos arrojó los siguientes datos de ventas reales, debidamente corroborados:
- Finca 2402 de 2,077 m2, vendida en 58.51 B/m2 en 2010.
- Finca 1521 de 4,635 m2, vendida en 12.38 B/m2 en 2013
- Finca 772 de 817 m2, vendida en 192.70 B/m2 en 2015
- Finca S/N de 2,700 m2, ofrecida a 11.88 B/m2 en 2017
¿Qué sucede en esta zona? ¿Es lógico este rango tan amplio de precios a lo largo de los últimos 7 años? ¿Podemos concluir de manera fría que los terrenos allí están en una media de 69 B/m2? Al investigar, un avaluador acucioso encontraría y podría explicar una característica física que define dos mercados muy distintos en la misma zona: la colindancia con el Lago Gatún. Un primer mercado consiste en propiedades rurales para compradores modestos que buscan vivienda, siembra y descanso a una hora de la ciudad. Reflejado en las transacciones entre 10-15 B/m2, este primer mercado se extiende en una zona bastante amplia. Otro mercado (segundo) es de personas o empresas de mayor poder adquisitivo enfocadas hacia el turismo y la pesca, quienes buscan propiedades directamente colindantes con el lago, más escasas, y representadas por las transacciones de 50 B/m2 y más. Por tanto, la estimación del valor de una propiedad específica en La Arenosa dependerá en cual de los dos mercados se inserta.
Esta misma situación puede darse también entre propiedades adyacentes, con distintas zonificaciones, por ejemplo, en una misma manzana en Coco del Mar, San Francisco, podemos tener hacia un lado una zonificación R-2 que sólo permite residencias bajas, y del otro, colindando con estas fincas, una regulación RM-3 que permitiría edificios altos de apartamentos. El hecho de que todas las propiedades estén en el mismo barrio o área geográfica, no implica que compitan unas con otras: las primeras están dirigidas a familias residentes, y las otras, a promotores inmobiliarios. Los valores son ser diametralmente distintos.
Los sencillos ejemplos citados nos ilustran que el usuario de un reporte no debe conformarse únicamente con referenciales o comparables de la misma zona geográfica. Es necesario asegurarse de que las características de los comparables escogidos se refieran al mismo mercado inmobiliario de su propiedad, como haría un avaluador profesional. En IN SITU CORPORATION, ¡para esto estamos!
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Si bien los datos son reales, no aplica ningún tipo de estimación para propiedades específicas sin un análisis de sus condiciones particulares.