El avalúo es uno de los ingredientes clave en operaciones inmobiliarias, pero ¿sirve un mismo informe para cualquier propósito? Unas personas los piden para orientarse en fijar un precio de venta, otros lo realizan antes de una oferta; algunos los requieren para seguros, otros para la solicitud de un préstamo; y no falta quien tenga que presentarlos para los impuestos de inmueble o como parte de los estados financieros de la empresa. Pues, a pesar de parecerse, no todos los avalúos son iguales. No es conveniente para un cliente o usuario tomar un valor errado, ni pagar por estimaciones que no va a utilizar.
El valor más común que se solicita en avalúos es el Valor de Mercado, definido como «el valor más probable en que un activo o pasivo podrían intercambiarse en la fecha de la valuación entre un comprador y vendedor motivados, en una transacción entre partes no relacionadas, tras mercadeo apropiado y en el la cual las partes hayan actuado con conocimiento, prudencia y sin coerción.» (Norma IVS 104 2017, Sección 30.1) Este valor de mercado está en función de dos principios fundamentales: sustitución y anticipación de beneficios. Por esta razón, en la determinación del Valor de Mercado generalmente se utilizan los tres enfoques aceptados por las Normas: comparación comercial, costos de reposición e ingresos o rentas, y se reconcilian en un estimado final. El valor por comparación comercial toma en cuenta los precios de otras transacciones en el mercado, similares y recientes. El valor de reposición estima el terreno por comparación u otras técnicas, y las mejoras a costo (como nuevas) debidamente depreciadas. El valor por rentabilidad estima los ingresos del bien, obteniendo de allí, en función del riesgo, cuánto podría invertirse para obtener retornos razonables. No todas las propiedades se prestan para efectuar los tres enfoques. Por ejemplo, una propiedad especial como una iglesia, difícilmente se podrá avaluar por comparación o rentas; de forma similar, a la valoración de una propiedad histórica de varios siglos, no es aplicable el enfoque de costos.
Tomemos el ejemplo de un consultorio médico pequeño en Marbella, Ciudad de Panamá. Esta es una zona muy cotizada de la ciudad, y que funciona como un nodo de servicios médicos privados, por la proximidad de un hospital y otras facilidades quirúrgicas que permiten un desplazamiento fácil para estos profesionales. Existe buena ocupación, con poca oferta. Algunos médicos funcionan en consultorios propios, y otros arriendan. Observemos las siguientes conclusiones de valores:
- Valor en Catastral y en Libros: B/. 154,000.00
- Valor Comparativo: B/. 284,000.00
- Valor por Enfoque de Costos: B/. 293,000.00
- Terreno Proporcional: B/. 165,000.00
- Mejoras Depreciadas: B/. 128,000.00
- Valor por Rentabilidad: B/. 282,000.00
- VALOR DE MERCADO: B/. 285,000.00
Para fines de garantía hipotecaria, por ejemplo, los tres valores son importantes. Las razones de la entidad financiera son las siguientes: el enfoque de costos asegura que la garantía es tangible; el comparativo, que existe un mercado y puede colocarse en él en caso de incumplimiento de las condiciones del crédito; y el enfoque de rentas, minimiza las posibilidades de incumplimiento, a través de una proporción o razón de cobertura de la deuda. Sin embargo, el más importante probablemente será el comparativo, pues, ¿de qué le sirve a la institución financiera el costo de reponer la propiedad, o que genere ingresos, si no hubiese las condiciones apropiadas para colocarlo en el mercado?
Para otros propósitos, no necesariamente todos los enfoques son requeridos o deben tener similar ponderación. El avalúo para seguros se refiere exclusivamente a la parte perecible de la propiedad, es decir, excluye el terreno y en muchos casos las fundaciones u otros elementos casi permanentes. Se elabora por enfoque de costos, pues parte de la premisa de reponer o reconstruir la propiedad en caso de un siniestro. No son aplicables en este caso los enfoques comparativos ni de rentas. En el caso del consultorio, si se utiliza el Valor de Mercado de B/. 285,000 se estaría pagando una prima casi del doble del valor de las mejoras depreciadas (B/.125,000) que el seguro honraría. Lo mismo sucede con el valor catastral; si bien para él se divide el valor en terreno y mejoras, pues pueden tener tratamientos fiscales distintos, estaría basado en el valor físico por enfoque de costos. Nótese que es este caso el valor físico de las mejoras ha ido en declive por su edad, pero gracias a lo cotizado de su ubicación, el aumento en el valor del terreno mantiene el valor físico total un poco más alto que las otras estimaciones.
Para una compraventa, el valor más útil dependerá del tipo de mercado en que se inserta el bien. Si se trata de compradores para uso propio, el valor comparativo de B/. 284,000 será el más indicado, seguido del de rentas; en cambio, si predomina la posibilidad de inversionistas, entonces éste último de B/. 282,000 podría resultar más útil, ya que su mayor interés consistirá en cuanto puede generar la propiedad. Adicionalmente, la estimación por rentabilidad debe indicar la renta mensual (B/. 3,360) y los gastos asociados. Si se trata de tomar una decisión, pareciera en este caso que podría obtenerse un valor relativamente similar tanto al vender como al arrendar. En cuanto a Estados Financieros, el enfoque del avalúo variará en función de si se trata de bienes operativos, o de inversión.
Por estas razones, las Normas IVS 2017 hacen obligatoria la definición del propósito del avalúo, desde el momento de la elaboración del alcance, contrato o encargo; además, este propósito debe estar expresado claramente en el informe, evitando el uso inapropiado del mismo. En IN SITU CORPORATION, a través de nuestra experiencia en los distintos enfoques, ¡para eso estamos!
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Si bien las estimaciones corresponden a un caso real, no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.