A pesar del desgaste o deterioro de un bien en el tiempo, que conlleva pérdida de valor, los bienes inmuebles poseen la particularidad, en muchos casos, de aumentar de valor con el tiempo. Esto fue observado desde los economistas clásicos hasta los marxistas, y se conoce como PLUSVALÍA. ¿Qué es, a qué se atribuye, y cómo utilizamos los avaluadores su estimación?
De acuerdo a la Gran Enciclopedia de Economía, la PLUSVALÍA o plusvalor es el incremento del valor de un bien por causas externas. Es decir, que no se trata de un aumento por mejoras, sino por las condiciones del mercado. Por ejemplo, si uno compra un terreno, y en el futuro la disponibilidad es más escasa, o la ubicación más deseable que antes en función de infraestructura o cambios de uso alrededor, el valor aumentará sin intervención directa del propietario. La plusvalía por tanto es una ganancia sobre el capital invertido, y constituye uno de los mayores incentivos de la inversión en bienes raíces: recuperar la inversión, y algo más.
En el siguiente caso de estudio, desarrollado por profesionales en el Diplomado en Valuaciones USMA-IVAPPAN 2017-2018, puede observarse la plusvalía de apartamentos en un edificio en San Francisco, a través de la investigación realizada de ventas reales de ese proyecto entre 2006 y 2017. Aunque no siempre ocurre así, las 19 ventas claramente indican un alza progresiva y constante, desde B/. 600 por m2 en 2006, hasta el valor más alto de B/. 1,800 por m2 en 2017, como se refleja en la gráfica a continuación:
Crédito: Ing. Irving Díaz, Arq. Lucía Ellis, Arq. Gladys Escoffery, Ing. Hallain Lezcano, Arq. Gliny Marín, bajo la dirección de Arq. Carla López. Trabajo Final del Diplomado en Valuaciones Inmobiliarias USMA – IVAPPAN, con datos del Registro Público de Panamá
Para los avaluadores, la plusvalía en general no es atribuible a la construcción, ya que la misma se deteriora: más bien se adjudica al terreno. La ubicación es la clave del incremento, ya que a través de ésta se traduce la disponibilidad o escasez, así como las mejoras al entorno que inciden en el valor. Sólo en casos muy especiales en que la construcción fuese muy valiosa y por motivos legales u otros no se permitiera su reemplazo por otra edificación igual, se considera que la plusvalía es atribuible a las mejoras edificadas. Es interesante observar que por lo general el terreno es un componente minoritario del valor en propiedades nuevas, unido a que en una torre de aproximadamente 60 apartamentos, la proporción del valor total de la tierra que corresponde a cada unidad no llega ni siquiera al 2%. Por tanto, la plusvalía del terreno forzosamente ha de ser significativa para que el apartamento aumente de valor como tal, tal y como ha ocurrido aquí.
La estimación de la plusvalía es muy importante para los avaluadores, dado que en muchas ocasiones se cuenta con referencias de transacciones de distintas fechas, que deben ser “ajustadas” al momento actual o fecha efectiva del avalúo. En un caso como éste, es posible utilizar el cambio constante del valor por año, o hasta por meses, para determinar ese ajuste, utilizando dos transacciones extremas: B/. 739.19 por m2 para 2008 y B/. 1590.94 por m2 para 2015:
Plusvalía Anual = Diferencia Precio % Total / Diferencia de Años
= (739.19 / 1590.94) / 7 años = 6.64% por año
En el caso de este edificio en San Francisco, el ajuste resultante para el apartamento es una plusvalía de entre 6-7% anual. Este ajuste no contempla el cambio del valor del dinero por inflación, pero dado que es mayor que promedio de ésta en la última década en Panamá, definitivamente hay una ganancia. Este procedimiento se conoce en lenguaje coloquial como “ajuste de tiempo”, aunque en realidad es un ajuste “por condiciones del mercado”, ya que no es el tiempo la razón subyacente del cambio en los valores. La sustentación del ajuste es mucho más robusta al utilizar una serie de datos de ventas que simplemente apoyados en la inflación general, la cual varía para los distintos bienes y servicios adquiridos.
Un avaluador profesional podrá asesorarle debidamente en cuanto a la plusvalía de su inversión inmobiliaria. ¡Para eso estamos!
Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.