A menudo los avaluadores nos encontramos ante la siguiente pregunta de nuestros clientes: ¿estas propiedades valen más juntas o separadas? En el segundo caso, estamos ante la creación de VALOR DE SINERGIA.
Las Normas Internacionales de Valuación nos indican que VALOR DE SINERGIA es el resultado de la combinación de dos o más activos o participaciones, cuando el valor combinado es mayor que la suma de los valores separados. La explicación para esto es que la unión de propiedades puede producir una cuya utilidad sea mayor, o a la que pueda darse un uso más ventajoso o intenso que por separado. Veamos un ejemplo típico en la Ciudad de Panamá.
Muchos sectores en transición de vivienda baja unifamiliar a mayor densidad han sido rezonificados con códigos que permiten edificios de apartamentos. La mayoría de estos códigos indican 800 m2 como el lote mínimo, pero en la práctica existían ya en esas zonas terrenos de menor tamaño; por tanto, las autoridades permiten desarrollar edificios en ellos, hasta donde la densidad lo permita. Por ejemplo, si RM-1 permite 750 habitantes por hectárea (1 Ha = 10,000 m2), a un aproximado de 4 habitantes por apartamento, en un lote de 500 m2 en Parque Lefevre puede ubicarse un proyecto de aproximadamente 37 habitantes (750 x 500 / 10,000) que equivaldría a 9 apartamentos. Bajo el mismo cálculo, un lote de 1,000 m2 podría tener aproximadamente 18-19 apartamentos, es decir, el doble. Por tanto, dado que el potencial de desarrollo es proporcional, lo lógico parecería ser que el valor unitario o por m2 sea el mismo.
¡Pues no es así! Una muestra levantada recientemente (principios de 2018) de lotes RM1 en Parque Lefevre en calles secundarias indica que el rango de precios listados para lotes entre 500-600 m2. está entre 600-700 B/m2., mientras que los lotes entre 1,000-1,200 m2 están entre 800-1,000 B/m2. Se trata de una diferencia notoria, que nos indica que una propiedad compuesta por dos lotes de 500 m2. alcanzaría un valor mucho mayor que los dos lotes de 500 m2. por separado. ¿Cómo explican esta diferencia los participantes del mercado, potencial compradores, es decir, promotores de edificios?
La diferencia radica en que el tamaño implica a su vez una relación distinta entre el frente y fondo del lote, que complica y limita a las propiedades pequeñas. Por ejemplo, para acomodar los espacios de estacionamiento que requiere también la norma de zonificación. Hagamos un análisis muy simplificado sólo de este tema. La mayoría de los lotes cercanos a 500 m2 son alargados hacia el fondo, con una proporción de 10 m. x 50 m., o si acaso de 12 m. x 42 m.. Asumamos 9 apartamentos, cada uno con un estacionamiento, que requieren 2.5 de ancho por 5.50 de largo, más un espacio de 6 m. para retroceso. El siguiente diagrama resume el problema: en los lotes de 500 m2., un reparto inviable A pues no se cumplen las distancias de retroceso, y un reparto muy incómodo aunque factible, B, para obtener los 9 estacionamientos requeridos.
Observemos en cambio que en el lote C de 1000 m2 se acomodan con toda facilidad 26 estacionamientos, es decir, 7 adicionales a los mínimos 19 requeridos para este lote. Estos podrían ser para visita o para vender, representando mayores ganancias al proyecto. Por tanto, en este caso específico, un dueño de 2 lotes de 500 m2 contiguos casi seguramente podrá obtener un mejor precio vendiéndolos juntos que separados.
Un avaluador profesional requiere las competencias necesarias para comprender y reflejar los procesos que involucran a participantes del mercado, incluyendo el VALOR DE SINERGIA, basado en numerosos elementos técnicos. ¡Para eso estamos!
Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.