¿Cómo se comporta el mercado de locales comerciales en un entorno mercantil e inmobiliario tan competitivo como la Ciudad de Panamá? Demos un rápido vistazo mediante una muestra de 150 locales en oferta u alquiler efectivo, recabada en los primeros meses de 2018. Se trata de un ejercicio de base estadística por agregación, sin distinguir las características específicas como accesibilidad, visibilidad, frente, estacionamientos, calidad de construcción, etc. Por tanto, veamos los rangos de rentas, y que podemos inferir de ellos, distinguiendo diversas zonas en la ciudad. A priori en el gráfico y mapa podemos observar dos grandes grupos, y sus características.
Por un lado, tenemos el comercio eminentemente urbano, que goza de la ventaja no sólo de atender a una población residente, sino también a trabajadores, visitantes y transeúntes. En el caso de la Ciudad de Panamá, se trata de la zona que va desde el Casco Antiguo en el suroeste, hasta Betania, Pueblo Nuevo, Río Abajo y San Francisco. Si la dividimos en sectores como el Casco Antiguo, Centro, Área Bancaria y Ensanche, se trata de un conjunto cuyos valores mínimos están entre B/.6-11 por m2 por mes para los locales menos favorecidos, y llegan hasta B/.60-67 por m2 por mes en las ubicaciones más prestigiosas, sobre todo centros comerciales exclusivos. En la gráfica podemos discernir claramente que la única zona cuyas rentas en malls no sobrepasan B/. 30 por m2 por mes son las del centro, ya que el Casco Antiguo ha recuperado su vida económica gracias al turismo y como centro de vida nocturna.
Por otra parte, encontramos también el segundo grupo de localizaciones periféricas, mucho más dependientes de los residentes y su poder adquisitivo. Esta zona, que rodea a la eminentemente urbana, se desarrolla a lo largo de varios ejes viales, desde la Vía Transístmica al Norte, la Ave. Domingo Díaz y la Panamericana hacia el Este, y el Corredor Sur hacia el Sureste. Los valores mínimos inician entre B/.10-23 por m2 por mes, llegando hasta B/.40-45 por m2 por mes aún en centros comerciales. Costa del Este presenta los valores mayores, y la Periferia Central (triángulo de Transístmica) los más bajos.
¿Dónde invertir? Depende de los parámetros de cada caso. Si se trata de locales para operaciones comerciales, es interesante observar que las rentas mínimas más altas – que indican el mejor potencial de negocios – están en las periferias, sobre todo al Este y Norte, debido a la demanda creciente en estas zonas que aún están en expansión; en cuanto a los máximos, obviamente las zonas y edificios de mayor poder adquisitivo: Casco Antiguo, Área Bancaria, Ensanche y Costa del Este. En cambio, para inversiones a largo plazo, las áreas de mayor potencial de crecimiento de rentas son el centro (entre Casco Antiguo y Área Bancaria) y la Periferia Central. En ambos casos, se trata de zonas con inversiones públicas que empiezan a propiciar su atractivo para residentes y empresas, permitiendo obtener espacios ahora en precios más bajos, que tenderán a aumentar sus ingresos y valor en el tiempo hasta equipararse a las que les rodean. Aunque en lenguaje coloquial hoy parezcan los patitos feos, probablemente se convertirán en codiciados cisnes a la vuelta de una o dos décadas.
Un avaluador profesional debe poder orientarle sobre la situación actual específica del local que posee o le interesa, y las tendencias de apreciación a corto, mediano y largo plazo. A sus órdenes, ¡para esto estamos!
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares; la muestra no ha sido validada como estadísticamente representativa del universo de propiedades, sólo tiene finalidad indicativa e inferencial.