Entre Avaluadores y Banqueros: el Mito del Valor de Venta Rápida
En el entorno bancario, aún escuchamos en ocasiones a participantes del mercado referirse con preocupación al “Valor de Venta Rápida”. ¿Cómo surgió y por qué cayó en desuso este concepto?
El Valor de Venta Rápida fue un término acuñado hace varias décadas en Panamá, para resolver la relación entre el valor de la garantía y el monto del crédito. El interés de toda entidad crediticia es recuperar lo prestado en caso de incumplimiento de pagos, a través de la colocación en el mercado de la propiedad en garantía hipotecaria. Efectuar esta operación con rapidez podría significar un menor tiempo de exposición en el mercado en relación a ventas típicas sin presión, y por tanto resultar en un precio menor. Por tanto, el Valor de Venta Rápida vendría a ser un monto seguro a recuperar en el peor escenario.
La realidad de la práctica profesional se concretó a aplicar un descuento porcentual a la estimación del Valor de Mercado, para producir un Valor de Venta Rápida que permitiera un margen de seguridad al acreedor, el cual fijaba el monto del préstamo en función del mismo. Sin embargo, esta estimación era totalmente subjetiva, y con el tiempo comenzó a notarse, sobre todo a partir de la crisis de 2008, que los precios en remates variaban mucho en función del segmento de mercado de las propiedades.
Con la adopción de las Normas IVS por parte del IVAPPAN en 2009, se inició un fuerte debate sobre este tema, que ha llevado a su eliminación. Si bien el Acuerdo 07-2008 de la Superintendencia de Bancos de Panamá señalaba el Valor de Venta Rápida del avalúo como precio base en subasta privada, el tema se trató nuevamente en el Acuerdo 04-2013, y finalmente en el Acuerdo 08-2014.
Actualmente, las Normas IVS 2017, se establecen las bases o definiciones del Valor a reportar, según el propósito específico del avalúo. Las bases definidas por estas normas son:
- Valor de Mercado
- Renta de Mercado
- Valor Equitativo
- Valor de Inversión
- Valor de Sinergia y
- Valor de Liquidación
Adicionalmente, las Normas IVS indican que debe especificarse la premisa de valor. Las premisas aceptadas son:
- Mayor y Mejor Uso
- Uso Actual o Existente
- Liquidación Ordenada y
- Venta Forzosa
La base del valor que más se acerca al problema de cobertura de la deuda en esta normativa es el Valor de Liquidación, y así está precisamente expresado por la Superintendencia de Bancos de Panamá en el Artículo 41 del Acuerdo 04-2013, tal y como quedó modificado por el Acuerdo 08-2014: “En la fecha en que las entidades bancarias realicen la valoración de los bienes dados en garantía como mitigantes de riesgo, deberán tomar como base los valore predominantes en el mercado. Las entidades que otorguen el financiamiento deberán utilizar un criterio estrictamente conservador (el menor valor reflejado en el informe de avalúo) en el sentido de calcular el valor de liquidación que se obtendría al enajenar los referidos bienes. Dicha valoración deberá efectuarse de acuerdo al tipo de bien de que se trate, según se describe a continuación:”…”1. Garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles. (a) En el caso de préstamos otorgados para compra de viviendas nuevas se tomará el valor razonable de un avalúo técnico o de las referencias de ventas similares en el proyecto.” (el énfasis es nuestro).
En las Normas IVS 2017 el Valor de Liquidación está definido como “la cuantía estimada que se obtendría por la venta de un activo o grupo de activos de forma fragmentada.”…”se puede determinar bajo dos premisas diferentes de valor: (a) una transacción ordenada con un período de comercialización razonable, o (b) una transacción forzosa con un corto período de comercialización. El valuador debe revelar qué premisa de valor es asumida.” (IVS 2017 104, Sección 80)
La norma también indica que “El precio que un vendedor aceptará en una venta forzosa reflejará sus circunstancias particulares, en lugar de las de un vendedor hipotético dispuesto a vender, como se establece en la definición de Valor de Mercado. Una ‘venta forzosa´ es una descripción de la situación en virtud de la cual tiene lugar el intercambio, y no una base de valor distinta.” (el énfasis es nuestro, IVS 2017 104, Sección 170)
Por tanto, el término correcto es Valor de Liquidación bajo la premisa de venta forzosa.
Como se ha mencionado, la forma de estimar este valor es el enfoque comparativo, utilizando transacciones bajo las condiciones similares a las que nos ocupan, es decir, remates en un plazo similar.
Por ejemplo, en un avalúo reciente de un apartamento lujoso en la Ciudad de Panamá, se encontraron dos ventas reales en el mismo edificio en B/.2,611 por m2 y B/.3,020, y tres ofertas por B/.3,510, B/.3,012 y B/.3,141 por m2 respectivamente. Nótese que los precios de las ventas reales encontrados son 10%-15% menores que las ofertas. En la investigación, se encontró una venta por remate realizada también en el mismo edificio, a B/.2,150 por m2. Este precio es inferior en más de 20% al de las ventas. Utilizando ésta y otras transacciones similares en edificios parecidos, se llegó a una conclusión sobre el Valor de Liquidación bajo la premisa de venta forzosa, de B/.2,090 por m2.
Un avaluador profesional debe utilizar las bases de valor y premisas correctas, y aplicar los enfoques apropiados para este tipo de asignaciones. En IN SITU CORPORATION, ¡para eso estamos!
Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.