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Celebrando 170 años de la fundación de la Ciudad de Colón

Reclus (1885) vs. GoogleMaps (2022)

Oficialmente hoy se celebran 170 años de la fundación de la Ciudad de Colón. Hoy capital provincial, terminal Atlántico tanto del canal como del ferrocarril interoceánico, y sede de la mayor zona franca del mundo, está asentada sobre la Isla Manzanillo, a orillas del Mar Caribe. Es una muestra extraordinaria de la transformación del territorio en función de la expansión del comercio mundial que forma parte de nuestro patrimonio cultural, histórico, urbanístico y arquitectónico.

Originalmente se trataba de una especie de atolón pantanoso usufructuado como finca personal de un veterano marino de las Antillas inglesas. Este cedió por una suma módica sus derechos a la Panama Railroad Company, empresa vinculada al transporte marítimo de pasajeros y carga entre ambas costas de los Estados Unidos. La compañía del ferrocarril había negociado exitosamente con la República de Nueva Granada en 1850 el convenio y contrato que permitía la construcción de la vía férrea a través del istmo de Panamá. Localizado un sitio económico donde ubicar su campamento en la costa atlántica, cercano al Puerto de Chagres, no así a la Ciudad de Portobelo, ese mismo año se dio inicio a trabajos de desbroce, saneamiento y relleno de la parte oeste de la pequeña isla, logrando a su vez unirla a tierra por un camellón de tierra y madera.

El suelo utilizable a priori  se dividió de norte a sur en manzanas alargadas, siguiendo una traza reticular anglosajona, distinta a la organización colonial hispana centrada en una plaza mayor. Quedó libre una laguna anegadiza cercana a lo que hoy son el parque y Catedral de Colón, que serían rellenados mucho después. Sobre sus manzanas, a lo largo de avenidas cortadas por calles secundarias estrechas y paralelas a callejones de servicio, se construyeron algunos edificios de mampostería y la mayoría en madera. De esta primera época aún sobreviven el entonces Hotel Estados Unidos, y la Iglesia Episcopal Cristo a Orillas del Mar, esta última obra del célebre James Renwick.

 El 27 de febrero de 1852, aprovechando la visita de autoridades neogranadinas, se procedió a la fundación oficial. La ciudad para 1855 según relatos de viajeros contaba con dos avenidas (las actuales Ave. Del Frente y Balboa), y numerosos hospedajes de madera para los pasajeros que arribaban en barco cada 15 días. Poseía también un hospital improvisado, para atender los numerosos enfermos de los males del trópico.  Conocida es la polémica sobre el nombre al ser denominada Aspinwall por los norteamericanos y Colón por los neogranadinos.

La concesión del ferrocarril gozaba de un período que no llegaba a 50 años, pero en 1867 la compañía logró firmar con el nuevo gobierno colombiano el rescate administrativo de la misma. De esta manera, por el pago inicial de $1,000,000 y una anualidad de $250,000, la Compañía quedó en posesión del ferrocarril y todos sus inmuebles incluyendo a los lotes de la Ciudad de Colón. Así se inició el complejo régimen inmobiliario, según el cual sobre lotes propiedad del ferrocarril por 99 años, éste permitía a los interesados construir edificaciones y registrar aparte el título de dominio de éstas, con lo cual muchas propiedades han devenido en tener dos números de finca.

Llegados los franceses a la construcción del Canal, quienes adquirieron la mayoría de las acciones del ferrocarril, en 1880 se ocupó la porción noreste de la isla, denominada Fort D’Lesseps, y dividida de lo existente por el actual paseo central. Construyeron también otro hospital y una conexión de agua fresca para la isla. Las edificaciones llegaron a tener hasta 3 pisos, numerosas bodegas de almacenamiento de mercancías, y el movimiento comercial era considerable.

Se conservan aún algunas de las edificaciones de esta época, incluyendo la casa de Ferdinand D’Lesseps, a pesar de que Colón se vio casi totalmente destruida durante la guerra civil colombiana por un incendio en 1885 (el llamado fuego de Pedro Prestán) y también en 1915. A raíz del incendio los franceses propusieron rediseñarla e introducir grandes avenidas diagonales a la moda de París o Washington, proyecto que nunca se llevó a cabo por el fracaso financiero de las obras del canal.

Llegado el Siglo XX, la presencia norteamericana, tanto civil, aparte de Fort D’Lesseps se asentó fundamentalmente en las áreas de tierra firme que la rodeaban, sobre todo ante el realineamiento de la vía acuática hacia el oeste (Isla Telfers). Los terrenos de la ciudad pasaron a pertenecer a esta nueva administración, que realizó gran cantidad de subastas para arrendamiento de lotes para construir, con miras a continuar el uso de su concesión de tierras hasta la década de 1960. Aunque la ciudad había crecido, las calles continuaron fangosas e inundables hasta 1910. Se construyó en esta etapa el rompeolas, para proteger la entrada marítima. Numerosos edificios de principios del siglo XX, con amplios portales para los transeúntes, se conservan aún, así como edificaciones de corte neocolonial como la Logia Masónica y los edificios vinculados al puerto de Cristóbal.

La construcción de un nuevo la Carretera Transístmica o Boyd – Roosevelt en Ia década de 1940 consolidó la conexión terrestre o Corredor de Colón. Por otra parte, la fundación de la Zona Libre de Colón en 1948 vino a redondear la fisonomía de la Isla Manzanillo a partir de unas modestas 14 hectáreas iniciales, hoy convertida en un emporio del comercio mundial. Posteriormente Colón ha ampliado sus facilidades portuarias de carga y de cruceros, sus espacios públicos en la orilla norte, y ha sido objeto de cuestionados proyectos de vivienda social gubernamental.

170 años después, la sencilla fundación de un campamento de dos calles cuenta la historia de las comunicaciones globales en nuestro planeta, con la intervención de grandes capitales y potencias mundiales del momento, apoyados por numerosos trabajadores, exiliados e inmigrantes que hicieron de ésta, nuestra patria.

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  • Ilustración: Reclus, E. (1885). The Universal Geography. Londres: J.S. Virtue & Co.
  • Conte Bermúdez, H. (2002.) La fundación oficial de la ciudad de Colón. Panamá: Revista Lotería, 440:23-31.
  • Lemaitre Román, E. (1980) Panamá y su separación de Colombia. Bogotá: Editorial Pluma.
  • Panamá Vieja Escuela (S/F). Los incendios más devastadores de la ciudad de Colón. Recuperado el 26/02/2022 de https://www.panamaviejaescuela.com/incendios-ciudad-de-colon-panama/ .
  • Tejeira Davis, E. (2011). Los orígenes de la ciudad de Colón. Panamá: Canto Rodado, 6:33-73.
  • Torres, E. (1888). Pleito sobre la Isla Manzanillo. Bogotá: Manuel Rivas y Cía.

El Casco Antiguo de Panamá y sus valores

Panamá cuenta con un inigualable Casco Antiguo, producto del asentamiento urbano en las faldas del Cerro Ancón en 1673 tras la destrucción de la primera ciudad (hoy conocida como Panamá Viejo).  Este sector de atributos históricos y estéticos considerado Patrimonio de la Humanidad y Conjunto Monumental Histórico, cuenta con más de 700 inmuebles privados de gran atractivo para actividades comerciales, residenciales y turísticas. ¿Cómo inciden las restricciones de conservación sobre sus valores inmobiliarios?

Al igual que en otras zonas, existen algunos elementos que influyen en el valor de las propiedades, por ejemplo el frente o vista al mar y/o la vista hacia plazas atractivas. Sin embargo hay dos aspectos que inciden en los valores inmobiliarios en el Casco Antiguo: Categoría de Conservación y Superficie Construible del lote. En relación al primero, la normativa vigente identifica cuatro categorías según el valor de los elementos a conservar. La primera categoría corresponde a los que deben ser conservados y restaurados en su totalidad; la segunda a aquellos que poseen elementos exteriores e interiores específicos a conservar; la tercera a inmuebles de valor ambiental urbano, en los cuales debe conservarse la fachada pero el interior puede disponerse con bastante libertad; y la cuarta se trata de baldíos o edificios discordantes en los cuales pueden realizarse nuevas edificaciones, siempre y cuando armonicen con el entorno.  De mayor a menos, las primeras tres categorías conllevan algún tipo de tratamiento especial que generalmente es más costoso que la construcción contemporánea convencional, afectando por tanto las estimaciones de valor por el Enfoque de Costos. Por tanto, contra lo que podría esperarse, muchos inmuebles de categoría 3 y 4 resultan más apetecibles a los inversionistas que los más valiosos desde el punto de vista patrimonial. Esto es un desincentivo de mercado que debería ser corregido a través de otras políticas de beneficios.

Sin embargo, la mayor restricción reside en la limitación de altura de los inmuebles, debido a la superficie construible.  De acuerdo con la normativa, en las edificaciones de estas tres categorías no se pueden añadir niveles adicionales a los originales, y en la categoría cuatro, la limitación de altura para mantener un entrono armónico es de cuatro plantas.  En una misma categoría, por ejemplo grado 3, hay edificaciones desde una hasta cuatro plantas.  Para los tres enfoques de valuación, es crítico utilizar como unidades de comparación el precio por superficie construible y no el precio por tamaño del lote.  Por ejemplo, un inmueble de 100 m2 de terreno podría tener unos 90 m2 construibles si es de una sóla planta, y otro similar de 100 m2 podría tener 360 m2 en planta baja y tres niveles altos. Para alguien que no conozca este mercado, las diferencias en valores pueden parecer demasiado amplias. Observemos los siguientes comparables reales de ventas de propiedades, sin restaurar:

Comp. 1 Comp. 2 Comp. 3 Comp. 4 Comp. 5
 Ubicación: Calle 11 Calle 6 Calle 10 Ave. A. Calle 4
Fecha de Venta: 2017 2015 2014 2015 2016
Tamaño Lote (m2): 94.80 165.12 607.13 2,153.63 1,912.42
Pisos construibles: 4 3 3 3 4
Superficie construible (m2) 341.28 600.00 2,176.36 2,153.63 6,442.85
Precio Unitario B/m2 Lote: 3,691.98 3,542.88 2,800.06 2,832.43 4,183.18
Precio Unitario B/m2 :Construible: 923.00 1,180.96 933.35 944.14 1,241.69

Un análisis de los precios por m2 de terreno nos daría un rango entre 2,800 y 4,183 B/m2, mientras que un análisis por m2 construibles nos reduce la dispersión de la muestra a un rango entre 923 y 1,242 B/m2.  Si respectivamente el promedio es 3,410 B/m2 de lote vs. 1,045 B/m2 de superficie construíble, un lote de 100 m2 siempre tendría un valor de B/. 341,000.00 sin importar la cantidad de pisos, mientras que utilizando la superficie construíble, los valores estimados serían muy distintos (100 m2 x pisos x 1,045 B/m2):

Pisos Valor 
1 B/.104,462.74
2 B/.208,925.48
3 B/.313,388.22
4 B/.417,850.97

Utilizando las unidades de comparación correctas, se refleja en el valor estimado el análisis realizado por posibles inversionistas y promotores. Los resultados del análisis deben ser aplicados consistentemente; un avaluador profesional requiere conocer las especificidades de su ámbito geográfico, así como aplicar de forma correcta los conceptos y herramientas de comparación. ¡Para eso estamos!