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El «mejor uso» de una propiedad y su valoración

Nuestro entorno va cambiando, y en muchos casos zonas de residencias unifamiliares se convierten en comerciales o cambian a edificios de apartamentos. Estos procesos toman tiempo, y mientras tanto, ¿qué consideraciones deben privar al estimar el Valor de Mercado? Este es el valor comúnmente utilizado para garantías de crédito, y para fijar precios de compra-venta. Veamos al respecto una premisa fundamental del valor: el mayor y mejor uso, en contraposición con otras premisas como uso actual o existente, liquidación ordenada, y venta forzosa.

Para los avaluadores, según la Norma IVS 104 2017, provisión 140, el mayor y mejor uso es aquel «físicamente posible (cuando proceda), financieramente factible, legalmente permitido, y que obtenga el valor más alto».  De acuerdo con la Norma citada, el mayor o mejor uso puede en algunos casos ser igual al existente o incluso al de liquidación ordenada en el cual la venta es obligatoria en un plazo razonable, pero no necesariamente coinciden. Por otro lado, una venta forzosa (en circunstancias de inmediatez que no permitan contar con un período razonable de comercialización), no puede de ninguna manera ser equivalente al mayor y mejor uso. El avaluador debe definir cuál es la premisa del valor que va a estimar (mayor y mejor uso, uso actual, liquidación ordenada, o venta forzosa), y por principio de consistencia, los componentes de un inmueble (terreno y mejoras) deben ser analizados bajo la misma premisa.  El conflicto surge cuando las mejoras y su uso actual no coinciden con el mayor y mejor uso del terreno.

Por ejemplo, tomemos un lote de 1,000 m2 con una casa construida hace varias décadas, localizado en San Francisco, Ciudad de Panamá, y cuya zonificación actual es RM-2.  La casa se encuentra en buen estado y habitada (uso existente), con un valor depreciado de la construcción de B/.75,000. En general la zona está en transición hacia mayores densidades, con numerosas viviendas similares demolidas para construir edificios de apartamentos.  Un análisis de mayor y mejor uso dictamina que el terreno físicamente cuenta con un tamaño, ubicación y tipo de suelos apropiados para edificar en mayor altura.  En cuanto a los aspectos legales, posee una zonificación de alta densidad que permitiría, un proyecto de apartamentos.  Financieramente, existe demanda tanto de residencias como de apartamentos en esta zona; al investigar precios en los alrededores, podemos percatarnos de la que existen un sector muy cercano con lotes R-3 (zonificación para casas sólamente) en un precio medio de 1,200 B/m2, y otras calles con RM-2, a una media de 1,500 B/m2. 

Salta a la vista, por tanto, que el uso que maximiza el valor de este terreno es para un proyecto de apartamentos aprovechando la zonificación RM-2, y que sus compradores potenciales actuales típicos serían empresas promotoras de edificios residenciales.  ¿Y qué sucede entonces con la casa?  Bajo el principio de consistencia, es necesario analizar cuál sería la perspectiva de estos compradores potenciales con respecto a las mejoras: ¿estarían dispuestos a pagar por ellas? La respuesta en este caso es no. Los promotores sólo están interesados en el terreno, y de hecho las mejoras representan un estorbo, con los consecuentes costos de demolición (asumamos B/.10,000).  Por tanto, estas mejoras (casa actual) carecen de valor contributivo positivo y su valor no puede añadirse al terreno si el valor del mismo ha sido estimado bajo la premisa del mayor y mejor uso (apartamentos).  De hecho la Norma IVS 2017, en su provisión 140.2, indica que «si fuera diferente del uso actual, los costos para acondicionar un activo para su mayor y mejor uso afectarían al valor.» 

Por el contrario, si la premisa del valor es el uso existente, bajo el cual la casa aportaría valor, el terreno tendría que avaluarse comparándolo con los que son para residencias similares únicamente, pues a compradores de casas no les interesaría el potencial de desarrollo de apartamentos; de hecho es posible, aunque no tan fácilmente cuantificable, que considerasen a los edificios circundantes como perjudiciales a su privacidad y confort.

El siguiente cuadro ilustra los Valores de Mercado resultantes: B/. 1,490,000 bajo la premisa del mayor y mejor uso, y B/.1,275,000 bajo la premisa del uso existente. Lo que no sería correcto, pues violaría la consistencia, es añadir el valor del terreno estimado como RM-2, al de la casa actual, resultando en B/.1,575,000.  Podemos observar también que si la casa fuese nueva y lujosa, con un valor mayor a B/.300,000 , probablemente no valdría la pena demolerla, y ambos usos serían posibles como mayor y mejor uso. Sin embargo, no es el caso que nos ocupa.

Premisa:                  Mayor y Mejor Uso                  Uso Existente

Uso:                         Nuevo Edificio RM-2                Casa individual R-3

Valor del terreno:    1,500 B/m2 =                                1,200 B/m2

                                =       B/.  1,500,000                      =    B/. 1,200,000

Valor de mejoras:      Demolición                                  Casa depreciada

                                  =     B/.   -10,000                        =   B/.      75,000 

Valor de Mercado:  B/. 1,490,000                              B/. 1,275,000

En conclusión, el análisis de mayor y mejor uso realizado por un avaluador profesional debe ser consistente entre terreno y mejoras, indicando la premisa del valor. Independientemente de la inversión actual en mejoras y construcciones, es necesario considerar la perspectiva de los compradores potenciales típicos. ¡En IN SITU CORPORATION, para eso estamos! 

Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com

Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.

Valor de Sinergia: ¿propiedades juntas o separadas?

A menudo los avaluadores nos encontramos ante la siguiente pregunta de nuestros clientes: ¿estas propiedades valen más juntas o separadas?  En el segundo caso, estamos ante la creación de VALOR DE SINERGIA.

Las Normas Internacionales de Valuación nos indican que VALOR DE SINERGIA es el resultado de la combinación de dos o más activos o participaciones, cuando el valor combinado es mayor que la suma de los valores separados.  La explicación para esto es que la unión de propiedades puede producir una cuya utilidad sea mayor, o a la que pueda darse un uso más ventajoso o intenso que por separado. Veamos un ejemplo típico en la Ciudad de Panamá.

Muchos sectores en transición de vivienda baja unifamiliar a mayor densidad han sido rezonificados con códigos que permiten edificios de apartamentos. La mayoría de estos códigos indican 800 m2 como el lote mínimo, pero en la práctica existían ya en esas zonas terrenos de menor tamaño; por tanto, las autoridades permiten desarrollar edificios en ellos, hasta donde la densidad lo permita.  Por ejemplo, si RM-1 permite 750 habitantes por hectárea (1 Ha = 10,000 m2), a un aproximado de 4 habitantes por apartamento, en un lote de 500 m2 en Parque Lefevre puede ubicarse un proyecto de aproximadamente 37 habitantes (750 x 500 / 10,000) que equivaldría a 9 apartamentos.  Bajo el mismo cálculo, un lote de 1,000 m2 podría tener aproximadamente 18-19 apartamentos, es decir, el doble. Por tanto, dado que el potencial de desarrollo es proporcional, lo lógico parecería ser que el valor unitario o por m2 sea el mismo.

¡Pues no es así! Una muestra levantada recientemente (principios de 2018) de lotes RM1 en Parque Lefevre en calles secundarias indica que el rango de precios listados para lotes entre 500-600 m2. está entre 600-700 B/m2., mientras que los lotes entre 1,000-1,200 m2 están entre 800-1,000 B/m2. Se trata de una diferencia notoria, que nos indica que una propiedad compuesta por dos lotes de 500 m2. alcanzaría un valor mucho mayor que los dos lotes de 500 m2. por separado. ¿Cómo explican esta diferencia los participantes del mercado, potencial compradores, es decir, promotores de edificios?

La diferencia radica en que el tamaño implica a su vez una relación distinta entre el frente y fondo del lote, que complica y limita a las propiedades pequeñas. Por ejemplo, para acomodar los espacios de estacionamiento que requiere también la norma de zonificación.  Hagamos un análisis muy simplificado sólo de este tema. La mayoría de los lotes cercanos a 500 m2 son alargados hacia el fondo, con una proporción de 10 m. x 50 m., o si acaso de 12 m. x 42 m..  Asumamos 9 apartamentos, cada uno con un estacionamiento, que requieren 2.5 de ancho por 5.50 de largo, más un espacio de 6 m. para retroceso.  El siguiente diagrama resume el problema: en los lotes de 500 m2., un reparto inviable A pues no se cumplen las distancias de retroceso, y un reparto muy incómodo aunque factible, B, para obtener los 9 estacionamientos requeridos.

Observemos en cambio que en el lote C de 1000 m2 se acomodan con toda facilidad 26 estacionamientos, es decir, 7 adicionales a los mínimos 19 requeridos para este lote. Estos podrían ser para visita o para vender, representando mayores ganancias al proyecto.  Por tanto, en este caso específico, un dueño de 2 lotes de 500 m2 contiguos casi seguramente podrá obtener un mejor precio vendiéndolos juntos que separados.

Un avaluador profesional requiere las competencias necesarias para comprender y reflejar los procesos que involucran a participantes del mercado, incluyendo el VALOR DE SINERGIA, basado en numerosos elementos técnicos. ¡Para eso estamos!

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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.

 

Plusvalía: cuando las propiedades aumentan de valor

A pesar del desgaste o deterioro de un bien en el tiempo, que conlleva pérdida de valor, los bienes inmuebles poseen la particularidad, en muchos casos, de aumentar de valor con el tiempo. Esto fue observado desde los economistas clásicos hasta los marxistas, y se conoce como PLUSVALÍA. ¿Qué es, a qué se atribuye, y cómo utilizamos los avaluadores su estimación?

De acuerdo a la Gran Enciclopedia de Economía, la PLUSVALÍA o plusvalor es el incremento del valor de un bien por causas externas. Es decir, que no se trata de un aumento por mejoras, sino por las condiciones del mercado.  Por ejemplo, si uno compra un terreno, y en el futuro la disponibilidad es más escasa, o la ubicación más deseable que antes en función de infraestructura o cambios de uso alrededor, el valor aumentará sin intervención directa del propietario. La plusvalía por tanto es una ganancia sobre el capital invertido, y constituye uno de los mayores incentivos de la inversión en bienes raíces: recuperar la inversión, y algo más.

En el siguiente caso de estudio, desarrollado por profesionales en el Diplomado en Valuaciones USMA-IVAPPAN 2017-2018, puede observarse la plusvalía de apartamentos en un edificio en San Francisco, a través de la investigación realizada de ventas reales de ese proyecto entre 2006 y 2017. Aunque no siempre ocurre así, las 19 ventas claramente indican un alza progresiva y constante, desde B/. 600 por m2 en 2006, hasta el valor más alto de B/. 1,800 por m2 en 2017, como se refleja en la gráfica a continuación:

Crédito: Ing. Irving Díaz, Arq. Lucía Ellis, Arq. Gladys Escoffery, Ing. Hallain Lezcano, Arq. Gliny Marín, bajo la dirección de Arq. Carla López. Trabajo Final del Diplomado en Valuaciones Inmobiliarias USMA – IVAPPAN, con datos del Registro Público de Panamá

Para los avaluadores, la plusvalía en general no es atribuible a la construcción, ya que la misma se deteriora: más bien se adjudica al terreno. La ubicación es la clave del incremento, ya que a través de ésta se traduce la disponibilidad o escasez, así como las mejoras al entorno que inciden en el valor. Sólo en casos muy especiales en que la construcción fuese muy valiosa y por motivos legales u otros no se permitiera su reemplazo por otra edificación igual, se considera que la plusvalía es atribuible a las mejoras edificadas.  Es interesante observar que por lo general el terreno es un componente minoritario del valor en propiedades nuevas, unido a que en una torre de aproximadamente 60 apartamentos, la proporción del valor total de la tierra que corresponde a cada unidad no llega ni siquiera al 2%. Por tanto, la plusvalía del terreno forzosamente ha de ser significativa para que el apartamento aumente de valor como tal, tal y como ha ocurrido aquí.

La estimación de la plusvalía es muy importante para los avaluadores, dado que en muchas ocasiones se cuenta con referencias de transacciones de distintas fechas, que deben ser “ajustadas” al momento actual o fecha efectiva del avalúo.  En un caso como éste, es posible utilizar el cambio constante del valor por año, o hasta por meses, para determinar ese ajuste, utilizando dos transacciones extremas:  B/. 739.19 por m2 para  2008  y  B/. 1590.94 por m2 para 2015:

Plusvalía Anual =  Diferencia Precio % Total / Diferencia de Años

=  (739.19 / 1590.94) / 7 años  = 6.64% por año

En el caso de este edificio en San Francisco, el ajuste resultante para el apartamento es una plusvalía de entre 6-7% anual. Este ajuste no contempla el cambio del valor del dinero por inflación, pero dado que es mayor que promedio de ésta en la última década en Panamá, definitivamente hay una ganancia.  Este procedimiento se conoce en lenguaje coloquial como “ajuste de tiempo”, aunque en realidad es un ajuste “por condiciones del mercado”, ya que no es el tiempo la razón subyacente del cambio en los valores.  La sustentación del ajuste es mucho más robusta al utilizar una serie de datos de ventas que simplemente apoyados en la inflación general, la cual varía para los distintos bienes y servicios adquiridos.

Un avaluador profesional podrá asesorarle debidamente en cuanto a la plusvalía de su inversión inmobiliaria. ¡Para eso estamos!

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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.

Importancia del Propósito Específico de un Avalúo

El avalúo es uno de los ingredientes clave en operaciones inmobiliarias, pero ¿sirve un mismo informe para cualquier propósito? Unas personas los piden para orientarse en fijar un precio de venta, otros lo realizan antes de una oferta; algunos los requieren para seguros, otros para la solicitud de un préstamo; y no falta quien tenga que presentarlos para los impuestos de inmueble o como parte de los estados financieros de la empresa. Pues, a pesar de parecerse, no todos los avalúos son iguales. No es conveniente para un cliente o usuario tomar un valor errado, ni pagar por estimaciones que no va a utilizar.

El valor más común que se solicita en avalúos es el Valor de Mercado, definido como «el valor más probable en que un activo o pasivo podrían intercambiarse en la fecha de la valuación entre un comprador y vendedor motivados, en una transacción entre partes no relacionadas, tras mercadeo apropiado y en el la cual las partes hayan actuado con conocimiento, prudencia y sin coerción.»  (Norma IVS 104 2017, Sección 30.1) Este valor de mercado está en función de dos principios fundamentales: sustitución y anticipación de beneficios. Por esta razón, en la determinación del Valor de Mercado generalmente se utilizan los tres enfoques aceptados por las Normas: comparación comercial, costos de reposición e ingresos o rentas, y se reconcilian en un estimado final.  El valor por comparación comercial toma en cuenta los precios de otras transacciones en el mercado, similares y recientes. El valor de reposición estima el terreno por comparación u otras técnicas, y las mejoras a costo (como nuevas) debidamente depreciadas. El valor por rentabilidad estima los ingresos del bien, obteniendo de allí, en función del riesgo, cuánto podría invertirse para obtener retornos razonables. No todas las propiedades se prestan para efectuar los tres enfoques. Por ejemplo, una propiedad especial como una iglesia, difícilmente se podrá avaluar por comparación o rentas; de forma similar, a la valoración de una propiedad histórica de varios siglos, no es aplicable el enfoque de costos.

Tomemos el ejemplo de un consultorio médico pequeño en Marbella, Ciudad de Panamá.  Esta es una zona muy cotizada de la ciudad, y que funciona como un nodo de servicios médicos privados, por la proximidad de un hospital y otras facilidades quirúrgicas que permiten un desplazamiento fácil para estos profesionales. Existe buena ocupación, con poca oferta. Algunos médicos funcionan en consultorios propios, y otros arriendan. Observemos las siguientes conclusiones de valores:

 

 

 

  • Valor en Catastral y en Libros: B/. 154,000.00
  • Valor Comparativo:                   B/. 284,000.00
  • Valor por Enfoque de Costos:  B/. 293,000.00
  •      Terreno Proporcional:              B/. 165,000.00
  •       Mejoras Depreciadas:             B/.  128,000.00
  • Valor por Rentabilidad:            B/. 282,000.00
  • VALOR DE MERCADO:           B/. 285,000.00

Para fines de garantía hipotecaria, por ejemplo, los tres valores son importantes. Las razones de la entidad financiera son las siguientes: el enfoque de costos asegura que la garantía es tangible; el comparativo, que existe un mercado y puede colocarse en él en caso de incumplimiento de las condiciones del crédito; y el enfoque de rentas, minimiza las posibilidades de incumplimiento, a través de una proporción o razón de cobertura de la deuda. Sin embargo, el más importante probablemente será el comparativo, pues, ¿de qué le sirve a la institución financiera el costo de reponer la propiedad, o que genere ingresos, si no hubiese las condiciones apropiadas para colocarlo en el mercado?

Para otros propósitos, no necesariamente todos los enfoques son requeridos o deben tener similar ponderación. El avalúo para seguros se refiere exclusivamente a la parte perecible de la propiedad, es decir, excluye el terreno y en muchos casos las fundaciones u otros elementos casi permanentes. Se elabora por enfoque de costos, pues parte de la premisa de reponer o reconstruir la propiedad en caso de un siniestro.  No son aplicables en este caso los enfoques comparativos ni de rentas. En el caso del consultorio, si se utiliza el Valor de Mercado de B/. 285,000 se estaría pagando una prima casi del doble del valor de las mejoras depreciadas (B/.125,000) que el seguro honraría. Lo mismo sucede con el valor catastral; si bien para él se divide el valor en terreno y mejoras, pues pueden tener tratamientos fiscales distintos, estaría basado en el valor físico por enfoque de costos. Nótese que es este caso el valor físico de las mejoras ha ido en declive por su edad, pero gracias a lo cotizado de su ubicación, el aumento en el valor del terreno mantiene el valor físico total un poco más alto que las otras estimaciones.

Para una compraventa, el valor más útil dependerá del tipo de mercado en que se inserta el bien. Si se trata de compradores para uso propio, el valor comparativo de B/. 284,000 será el más indicado, seguido del de rentas; en cambio, si predomina la posibilidad de inversionistas, entonces éste último de B/. 282,000 podría resultar más útil, ya que su mayor interés consistirá en cuanto puede generar la propiedad. Adicionalmente, la estimación por rentabilidad debe indicar la renta mensual (B/. 3,360) y los gastos asociados. Si se trata de tomar una decisión, pareciera en este caso que podría obtenerse un valor relativamente similar tanto al vender como al arrendar. En cuanto a Estados Financieros, el enfoque del avalúo variará en función de si se trata de bienes operativos, o de inversión.

Por estas razones, las Normas IVS 2017 hacen obligatoria la definición del propósito del avalúo, desde el momento de la elaboración del alcance, contrato o encargo; además, este propósito debe estar expresado claramente en el informe, evitando el uso inapropiado del mismo. En IN SITU CORPORATION, a través de nuestra experiencia en los distintos enfoques, ¡para eso estamos!

Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Si bien las estimaciones corresponden a un caso real, no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.

Barrios vs. Mercados: distintos valores del suelo

Constantemente los avaluadores recibimos preguntas en las cuales se relaciona valor y una determinada zona: ¿a cuánto está el m2 en San Francisco?; ¿cuánto vale un lote en La Arenosa?  La confusión entre área geográfica y mercado puede llevarnos a graves errores en las estimaciones de valor.

El área geográfica consiste en zonas, corregimientos y barrios, delimitados formalmente por las autoridades, o por el público en general, no son homogéneos, sino que presentan una diversidad de usos y características. en primer lugar, están los aspectos físicos naturales: topografías planas, onduladas o escarpadas, cuerpos de agua, tipo de suelos, vegetación, tamaño de las propiedades, etc. En segundo término, las intervenciones humanas: carreteras, redes de servicios públicos para energía, agua, desechos y comunicaciones) y otros servicios y comercios; también los aspectos legales, como restricciones producto de los usos permisibles y derechos de vía. Estas diferencias pueden llevarnos a que en una misma zona coexistan distintos mercados inmobiliarios, en función de la utilidad, escasez, y segmento de compradores al que apelan propiedades de distintas características.

«Un mercado inmobiliario es un grupo de individuos o empresas que están en contacto unas con otras con el propósito de realizar transacciones de bienes raíces.» (The Appraisal of Real Estate, p.164)  Entre esos grupos de participantes del mercado juegan un rol fundamental los generadores de demanda, o posibles compradores Por tanto, el análisis de mercado implica dos preguntas fundamentales: ¿A qué tipo comprador le interesa o es útil esta propiedad? y ¿Cuáles son las propiedades que compiten entre sí para estos compradores?

Veamos solamente la influencia de las características físicas mediante el ejemplo de la zona de La Arenosa, en La Chorrera, Panamá Oeste. Esta es una zona rural de terrenos ligeramente ondulados, situados a unos 20-25 Kms. al Norte de la Carretera Interamericana. El acceso es por una vía principal de asfalto, con calles secundarias sin pavimentar, energía eléctrica y agua potable. Existe en la zona una buena cantidad de propiedades entre 800 y 5,000 m2. Una recolección de información  nos arrojó los siguientes datos de ventas reales, debidamente corroborados:

  • Finca 2402 de 2,077 m2,   vendida en 58.51 B/m2 en 2010.
  • Finca 1521 de 4,635 m2,   vendida en 12.38 B/m2 en 2013
  • Finca  772  de   817 m2, vendida en  192.70 B/m2 en 2015
  • Finca  S/N  de  2,700 m2,    ofrecida a 11.88 B/m2 en 2017

¿Qué sucede en esta zona? ¿Es lógico este rango tan amplio de precios a lo largo de los últimos 7 años? ¿Podemos concluir de manera fría que los terrenos allí están en una media de 69 B/m2? Al investigar, un avaluador acucioso encontraría y podría explicar una característica física que define dos mercados muy distintos en la misma zona: la colindancia con el Lago Gatún.  Un primer mercado consiste en propiedades rurales para compradores modestos que buscan vivienda, siembra y descanso a una hora de la ciudad. Reflejado en las transacciones entre 10-15 B/m2, este primer mercado se extiende en una zona bastante amplia. Otro mercado (segundo) es de personas o empresas de mayor poder adquisitivo enfocadas hacia el turismo y la pesca, quienes buscan propiedades directamente colindantes con el lago, más escasas, y representadas por las transacciones de 50 B/m2 y más. Por tanto, la estimación del valor de una propiedad específica en La Arenosa dependerá en cual de los dos mercados se inserta.

Esta misma situación puede darse también entre propiedades adyacentes, con distintas zonificaciones, por ejemplo, en una misma manzana en Coco del Mar, San Francisco, podemos tener hacia un lado una zonificación R-2 que sólo permite residencias bajas, y del otro, colindando con estas fincas, una regulación RM-3 que permitiría edificios altos de apartamentos. El hecho de que todas las propiedades estén en el mismo barrio o área geográfica, no implica que compitan unas con otras: las primeras están dirigidas a familias residentes, y las otras,  a promotores inmobiliarios. Los valores son ser diametralmente distintos.

Los sencillos ejemplos citados nos ilustran que el usuario de un reporte no debe conformarse únicamente con referenciales o comparables de la misma zona geográfica. Es necesario asegurarse de que las características de los comparables escogidos se refieran al mismo mercado inmobiliario de su propiedad, como haría un avaluador profesional.  En IN SITU CORPORATION, ¡para esto estamos!

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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Si bien los datos son reales, no aplica ningún tipo de estimación para propiedades específicas sin un análisis de sus condiciones particulares.

Referenciales, Comparables o Testigos: medida de la credibilidad de un Avalúo

El uso de un avalúo para la toma de decisiones de tomar un activo como garantía de crédito es frecuente, y una de las tareas de mayor responsabilidad para una avaluador. Reproducimos a continuación este artículo de la Revista Centro Financiero, II Trimestre 2017, sobre el uso y documentación de las propiedades comparables. Aunque la norma citada en ese momento fue la IVS 2013, el tema continúa vigente en las Normas IVS 2017.  Adicionalmente, para Estados Financieros, la información de estos referenciales o testigos es requisito de la NIIF 13 sobre Valor Razonable, para calificar el intervalo de confianza del avalúo.  Esto es especialmente importante pues el avaluador está dando fe ante las autoridades jurisdiccionales y los depositantes, sobre la calidad de la garantía.

Para leer sobre este tema, presione aquí:  ARTICULO CENTRO FINANCIERO CF-170 P.41-43

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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Las estimaciones son hipotéticas, y no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.  El texto original puede encontrarse en

 http://asociacionbancaria.com/html/fileadmin/user_upload/publicaciones/revistas/170/files/assets/basic-html/index.html#1

Depreciación de inmuebles: ¿cómo se estima?

Todos hemos observado que un objeto viejo o usado suele tener menor valor que uno nuevo, y a esta pérdida de valor la denominamos depreciación. Sin embargo el concepto de depreciación, que se utiliza mucho en contabilidad, es un poco más complejo en valuación.  En el Enfoque de Costos, los avaluadores estimamos el costo de reposición o reemplazo de un inmueble como si estuviera nuevo, utilizando costos de construcción actuales; luego, sustraemos las distintas formas de depreciación presentes, y con esto se obtiene una aproximación actual al Valor de Mercado. Hagamos hoy un breve recorrido por los cuatro distintos tipos de depreciación que pueden sufrir los bienes inmuebles y que debemos considerar en el Enfoque de Costos. 

Depreciación curable o mantenimiento diferido: se refiere a elementos deteriorados o dañados observados, que requieren ser reemplazados. El costo completo de estos elementos hoy, por ejemplo una ventana rota, se sustrae del costo a nuevo estimado. Su estimación es importante también para el Enfoque Comparativo, pues muchas veces un comprador potencial tomará en cuenta que requerirá efectuar estos gastos inmediatamente después de la compra, por lo cual, si el vendedor no lo ha considerado, seguramente pedirá un descuento.

Depreciación incurable: está basada en el desgaste normal e irreversible de la edificación producto del tiempo, a pesar del mantenimiento, en función de la vida útil de los elementos constructivos. Por ejemplo, una cubierta o un ascensor pueden tener una vida útil de 20 años, y al alcanzar esa edad, será necesario proceder al reemplazo pues sus costos de mantenimiento o renovación excederán lo razonable. Existen diversos métodos para estimar esta depreciación, tomando precisamente en cuenta el tipo de elementos y su vida útil, modificaciones o actualizaciones realizadas, y probable valor residual de algunos materiales al ser descartado.

Existen variantes o métodos para estimar la depreciación incurable. Uno de los más comunes es el de la Línea Recta, que considera que el valor de un elemento constructivo va desde el total, nuevo, hasta cero (o muy cerca de cero) al final de su vida útil, de forma constante. Así, si una estructura tiene una vida de 50 años, se depreciará 2% anual a lo largo de ese período.  Por tanto, la depreciación que se sustrae es una función de la edad actual o efectiva entre la vida útil: si dicha estructura tuviese 20 años, 20/50 = 40%.  Los mayores desafíos de estimación de la depreciación surgen cuando se han realizado construcciones en distintas épocas, o renovaciones parciales que requieren una contabilidad detallada de los elementos constructivos y su aporte al valor. La depreciación incurable es un elemento muchas veces importante en el Enfoque Comparativo, ya que debe analizarse si la edad tiene un efecto en el posible precio a pagar en comparación con otras propiedades en el mercado.

En los estimados más detallados, se separan los elementos de «vida corta», que requieren normalmente ser reemplazados una o más veces durante la vida total de la edificación (tejas, baldosas, pintura, alfombras, aires acondicionados, sistemas eléctrico, plomería, ascensores, etc) del resto de la estructura.  Esta estimación es importante para el Enfoque de Rentas, pues indica en qué momento habrá que incurrir en estas inversiones, o el monto de las reservas a acumular para realizarlas, y su impacto en los ingresos netos.

Obsolescencia funcional: se refiere a pérdida de valor cuando los elementos construidos no responden a las preferencias o condiciones actuales del mercado.  Algunos ejemplos son: equipos para el cual ya no hay repuestos o su instalación ya no sería permitida por nuevas normas; la falta de adecuaciones exigidas actualmente como las de climatización, acceso universal (discapacitados) y prevención de incendios. También puede tratarse de preferencias específicas de un mercado; por ejemplo la falta de vestidor (walking closet) en recámaras de apartamentos de alto nivel, podría ser considerado obsolescencia funcional, o la existencia de un bidet en los baños, sería un elemento considerado obsoleto. Esta depreciación se contabiliza a través de costos de reemplazo o de remediación del problema en los casos que sea posible (curable); de lo contrario, debe abordarse por técnicas más sofisticadas de lucro cesante su impacto en Enfoque de Costos.

Veamos el caso de un edificio comercial antiguo, diseñado sin sistema de aire acondicionado. Esta obsolescencia funcional a restar puede ser estimada a través del costo de instalación de dicho sistema, incluyendo diseño, materiales, mano de obra, utilidad de contratista, etc. Sin embargo, podría ser que el edificio tuviese una altura muy baja en cada nivel, que no permita la introducción de las tuberías para suministro y retorno. En este caso, si no fuera posible instalar un sistema de aire acondicionado central, quedarían dos opciones para estimar la depreciación (a) instalar unidades de ventana, contabilizando su costo y capitalizando el gasto adicional de energía que conllevarían para el edificio, o (b) no instalar un sistema, y verificar la diferencia en ingresos (lucro cesante) entre un edificio con aire acondicionado y otro sin aire acondicionado, a través de las rentas, ya que sin duda este último no podría alcanzar el mismo nivel de renta que otro con dicha comodidad moderna. 

Obsolescencia externa: se basa en cambios en el entorno, que puedan afectar al buen inmueble. Por ejemplo: deterioro en las calles e infraestructura, cambios en las condiciones socio económicas del vecindario, impactos ambientales por contaminación o ruidos, inundaciones, pérdida de cualidades valiosas como vista al mar o a un paisaje natural, etc.  Las condiciones del entorno generalmente escapan de la posibilidad de ser resueltas por el propietario de un inmueble, por tanto este tipo de obsolescencia por lo general se aborda en la valuación del terreno, a través de ajustes negativos sobre las condiciones citadas. Recordemos que el terreno no se deprecia, pero sí puede ser objeto de consideraciones de demérito.  En caso de que sean remediables por el propietario, también deben ser consideradas, ya demás tomadas en cuenta como un gasto inmediato después de la compra para el Enfoque Comparativo; por ejemplo, el ruido de la calle o posibles inundaciones no pueden erradicarse, pero tal vez sí es posible instalar ventanas especiales, o efectuar modificaciones que impidan la entrada del agua. Todo esto tiene un costo que debe ser tomado en cuenta para determinar el monto de la depreciación.

Ejemplo de Resumen del Enfoque de Costos para una edificación de 20 años con vida útil de 50 años, artefactos de baños faltantes o rotos, sin sistema de aire acondicionado – curable mediante una nueva instalación – y que se encuentra en una zona en la cual se perciben malos olores de una quebrada vecina, que no pueden ser remediados:

  • Costo de Reemplazo a Nuevo:      $ 1,000,000.00
  • Mantenimiento Diferido                       – $ 5,000.00
  • Depreciación Incurable:                   – $ 398,000.00 ( $ 995,000 a 20/50 = 40%)
  • Obsolescencia Funcional:                 – $ 100,000.00 (según presupuesto a/a)
  • Obsolescencia Externa:                                   0.00 (asumida en el valor del terreno)
  • Depreciación Total:                       –  $ 503,000.00
  • Mejoras Depreciadas:                   = $ 497,000.00
  • Costo del Terreno                          + $ 100,000.00
  • VALOR DE MERCADO POR ENFOQUE DE COSTOS:  $ 597,000.00

Estas consideraciones sobre pérdida de valor son tomadas en cuenta, debidamente sustentadas en el enfoque de costos por un avaluador profesional, y presentadas en su reporte; sin embargo, también debe prestarse atención a si han sido consideradas apropiadamente en los otros enfoques de valuación (comparativo y de rentas) para una consistencia entre los tres métodos utilizados. Es importante asegurarnos que todas las  formas de depreciación hayan sido analizadas, y de encontrarse, deberá reflejarse en la edad y condición de los comparables, referenciales o testigos de ventas y rentas, y sus respectivos ajustes.  ¡En IN SITU CORPORATION, para eso estamos!

Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com

Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Las estimaciones son hipotéticas, y no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.

¡Entraron en vigencia global las Normas IVS 2017 para avalúos!

Las Normas Internacionales de Valuación (IVS), desde hace dos décadas son un esfuerzo consistente para fomentar las mejores prácticas en avalúos de propiedades de diversa índole, así como para estandarizar dichas mejores prácticas de ética y competencia profesional en nuestro mundo globalizado.  Se encuentran además muy ligadas a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) de obligatorio cumplimiento en Panamá, especialmente a la NIIF 13 sobre la Medición del Valor Razonable.  En inSitu Corporation aseguramos la integridad y eficiencia a nuestros clientes través de la pronta adopción de las IVS 2017 en reemplazo de la versión anterior.

El Instituto de Valuaciones y Peritajes de Panamá (IVAPPAN), que ha difundido estas normas en nuestro país, realizó del 30 de agosto al 1 de septiembre de 2017 un seminario de actualización facilitado por el Germán Noguera Camacho, experto latinoamericano en el tema.  Esta oportunidad de ampliar conocimientos y discutir casos concretos de aplicación fue aprovechada exitosa y diligentemente por inSitu Corporation, a través de la Arq. Carla López Abello y el Ing. Julio Rovi Sánchez.

Ing. Julio Rovi Sánchez, Arq. Carla López Abello (Panamá), Ing. Germán Noguera Camacho (Colombia)

La versión 2017 presenta importantes innovaciones, como una sección completa dedicada a las «bases del valor», definiciones o tipo de valor que constituyen el problema fundamental a resolver por los avaluadores. También enfatiza la ponderación de los diversos enfoques de acuerdo con sus ventajas y limitaciones en cada caso específico, rechazando el uso del promedio de valores, y amplía las consideraciones sobre el Valor de Liquidación.  El texto completo en ingles puede ser descargado en www.ivsc.org , y serán lanzadas en idioma española través de la alianza UPAV-ATASA en el XXXII Congreso Panamericano de Valuaciones a celebrase en Punta del Este, Uruguay, del 25 al 28 de octubre 2017 www.upav2017.com

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Servidumbres y Valor

¿Qué son servidumbres en un terreno? ¿Tienen valor?  De acuerdo al Código Civil panameño, que le dedica todo un título al tema, «La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.» (Artículo 513).  Y un gravamen no es más que una obligación, ya sea de permitir algo o abstenerse, en favor de otro(s); por tanto, hay dos aspectos importantes a aclarar: (1) si el terreno «afectado» por la servidumbre tiene valor como parte de la propiedad, y (2) si las mejoras o construcciones sobre la servidumbre tienen valor.

Sobre la primera pregunta, las servidumbres son inseparables de la finca, es decir, que se cuentan como parte de la superficie total del terreno. Por tanto el valor que tenga este terreno dependerá de la gravedad de las restricciones u obligaciones asociadas a la misma, y del impacto de éstas sobre el uso más rentable para la propiedad. Por ejemplo, si la servidumbre limita totalmente la construcción o siembra y éste fuera el mejor uso, su valor no puede ser igual al del resto del terreno. De igual manera, si en el predio hay un río o quebrada, a ambos lados existe una servidumbre de uso público, en la cual por seguridad no se puede edificar: dicha servidumbre aporta muy escaso valor, si bien el acceso a agua puede ser un elemento de valor que sea considerado aparte. Tampoco debajo de una línea de transmisión de energía eléctrica está permitido construir ni cultivar, por tanto en ciertas zonas esto puede afectar el valor; no obstante, el ganado puede pasar y pastar, en cuyo caso si la vocación de la finca es precisamente la ganadería, esa extensión de tierra sí mantiene un valor importante.  En las Áreas Revertidas, son comunes las servidumbres de redes de servicios públicos soterradas, sobre las cuales en ocasiones no se puede construir, pero que sirven de jardín a las residencias, y por tanto tienen valor, sobre todo si están en los bordes del predio, donde de por sí por normas de retiros de construcción, no se podría edificar.

Por otro lado, en las ciudades, hay que recordar que en nuestro sistema de normas de usos del suelo y zonificación la aplicación de la intensidad de uso (densidad) está relacionada al tamaño total del predio. Por tanto, al incluirse en la superficie del lote, la servidumbre sí está aportando al permitir una mayor densidad. Un lote de 1,000 m2 con densidad permisible de 1500 hab/Ha, con una servidumbre de 100 m2, puede edificar viviendas hasta 150 habitantes, lo cual equivale a 30 apartamentos de 3 recámaras; si la servidumbre no se contabilizara, y la densidad se calculara sólo con los 900 m2 plenamente útiles, se podrían construir apenas 27 apartamentos. Este simple ejercicio nos indica que para predios desarrollables, la servidumbre aporta valor al permitir un mayor beneficio económico al promotor.

En cuanto al valor de las construcciones o mejoras en una servidumbre dependerá en primer lugar de si su establecimiento no atenta contra el propósito de la misma, y en segundo, de si pueden ser removidas a solicitud del favorecido.  Por ejemplo, si se erige una construcción en una servidumbre de paso, y lo obstaculiza o impide, el valor de esa construcción no puede ser agregado al valor de la propiedad; aún más, debe restarse del valor total el costo de su demolición.  Este caso es muy común en mejoras que fueron edificadas colindando con vías principales, cuyas servidumbres fueron ampliadas, y en las que parte de esas mejoras están dentro de la servidumbre. En cualquier momento las autoridades pueden solicitar su remoción, por tanto esas mejoras en la servidumbre, no deben contabilizarse como parte del valor. Además, si para desarrollar un predio con servidumbre se requiriera una inversión adicional, por ejemplo una canalización pluvial, este costo debe sustraerse del valor comparativo del terreno.

En conclusión, un avaluador profesional siempre debe revisar cuidadosamente la existencia de cualquier signo de servidumbre, sea registrada, o de hecho, y analizar sus características antes de añadir el valor de ese terreno y mejoras al resto de la propiedad.  Es una condición relevante, que requiere ser comprendida plenamente por el usuario del informe de avalúo. ¡Para eso estamos!

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¿Cómo conservar y agregar valor a una residencia?

Una casa o apartamento propios no sólo es para nuestra seguridad y disfrute, sino una inversión. Los siguientes consejos para potencial su valor de venta o alquiler proceden de varias décadas de experiencia en arquitectura y avalúos en Panamá. Recordemos que  la edad efectiva y el estado de conservación son un elementos críticos de la valoración económica de un inmueble.

Exterior atractivo: la primera impresión

  • Las áreas verdes siempre añaden valor… si están verdes. Es común tener problemas crónicos en alguna zona del jardín para que crezca grama, sobre todo si hay sombra o humedad.  En estos casos, hay algunas especies tipo alfalfa que pueden reemplazar a la grama, o colocar en el sitio piedra o grava decorativa formando algún diseño, alternado con plantas apropiadas; no debe dejarse expuesto el suelo natural ni lodazales.
  • Si pavimentar es la opción preferida, es mejor no utilizar una plancha de concreto, sino losetas, pasos, grama-block o lajas intercaladas con grama o gravilla coloreada.
  • Plantas con hojas vistosas de colores (amarillas, rojo vino), sea en tierra o potes, dan vida a una entrada o jardín todo el año aunque no hayan florecido; agrupar plantas de distintos tamaños permite que las más bajas oculten los tallos de las altas, no las coloque en fila india.
  • En un apartamento, colocar algún detalle decorativo de buen gusto o una planta de buen aspecto en el vestíbulo o proximidad de la puerta es agradable, si bien no incide en el valor.

Mantenimiento interior:  eliminando la depreciación curable

  • La labor de un propietario pareciera no terminar nunca, pero una casa debe estar presentable. Limpieza, pintura (preferiblemente en colores claros); todo elemento movible debe estar en buenas condiciones (puertas, ventanas, paletas, cortinas, cerraduras, luminarias).
  • Hay que eliminar goteos y filtraciones. Si han ocurrido problemas de humedad, no basta corregirlos de raíz, también es necesario eliminar las manchas en paredes y reparar o reemplazar las porciones de cielo raso afectadas; en los pisos, siempre es útil colocar bases con ruedas en los potes interiores para evitar manchas de humedad.
  • Forrar o reemplazar la superficie de cualquier mobiliario fijo astillado o manchado.
  • Si se ha intervenido en paredes para mover una salida eléctrica o cerrar un espacio, hay que colocar tapas eléctricas llamadas «ciegas» en los lugares que corresponde, o nivelar y resana el repello con pasta antes de pintar. Las tapas deben cubrir todo el agujero.
  • Eliminar las alfombras gastada o manchadas; si una limpieza profesional no las deja como nuevas, es hora de un cambio. Al momento de colocar alfombras de pared a pared – las cuales no siempre son convenientes en climas húmedos –  considerar las que vienen en baldosas en lugar de rollos permitirá reemplazos parciales con mayor facilidad,  además de no arrugarse con el tiempo. Colocar un buen sustrato inferior evita que se noten irregularidades.
  • Los pisos de baldosas de granito pueden pulirse cada cinco años y quedan como nuevos. Si hay que reemplazar piezas y no está disponible el color exacto, levantar un poco más de piso para disimular mediante un nuevo diseño el cambio (como borde o cenefa perimetral) puede ser una opción.
  • Los aires acondicionados tipo split han reemplazado a las unidades de ventana, evitando ruidos y ahorrando energía. Preferiblemente hay que evitar que sean visibles en fachada, y además deben contar con los desagües apropiados, sobre todo en apartamentos.

Adiciones: espacios cotizados en el mercado residencial

  • La mayor parte de las familias adquiere una vivienda básica, y luego le añade otros espacios para su comodidad. Algunos de los más valorados son: una tercera recámara-estudio o tercer baño; cuarto y baño de empleada; lavandería techada; garaje techado, y terraza. Si inviertes en otro tipo de espacios, es posible que no sean valorados por un comprador típico.
  • En un apartamento, integrar el balcón puede añadir valor, ya que permite contar con un área social más amplia. Consultar y obtener una autorización escrita de la Junta Directiva del condominio antes alterar la fachada es imprescindible.
  • Para evitar excederse demasiado en superficie añadida, hay que observar el vecindario. Si una casa es ampliada excediendo por mucho en tamaño o pisos a las que la rodean, probablemente su propietario no recuperará todo el valor de las adiciones.
  • Es preferible que cualquier modificación se integre con el mismo tipo de materiales y al mismo nivel de la construcción original. Evitar recovecos, parches y escalones es importante, e intentar proveer iluminación natural en todos los espacios. Si el material origina de piso o azulejos no está disponible, mejor optar por un contraste fuerte.
  • De utilizar un espacio para un uso poco común, es importante asegurarse de que las intervenciones son fácilmente reversibles para el próximo usuario. Por ejemplo, es mejor cubrir con material oscuro las ventanas de un cuarto de revelado o estudio de grabación, que eliminarlas.
  • Contratar siempre a un profesional idóneo permite obtener los permisos de construcción y ocupación para exonerar de impuesto estas adiciones, y evitar multas, además de garantizar seguridad en aspectos como estructura, electricidad, etc.

Renovación: disminuyendo la depreciación incurable por edad

  • Es importante revisar cada cierta cantidad de años los acabados de la vivienda, ya lo que estaba de moda cuando se construyó puede verse obsoleto. Algunos ejemplos de bajo costo: reemplazar todos los interruptores y enchufes con tornillos a la vista por modelos actuales, cambiar los tiradores viejos de gavetas y puertas, así como la grifería de lavamanos y duchas, y modernizar abanicos y lámparas. Observar propiedades nuevas permite entender cuáles son las tendencias.
  • Las extravagancias no son una inversión, sino un lujo. Si a un propietario le fascina una costosa lámpara tipo discoteca en tu sala, un papel de pared en seda pura, o un jacuzzi, se comprende como disfrute; sin embargo, no necesariamente se recuperará su costo al vender la propiedad.
  • Si se dispone de mayor presupuesto, algunas renovaciones pueden ser cubrir azulejos pasados de moda con otros modernos y sencillos, y/o cambiar las ventanas de paletas por corredizas. No vale la pena invertir en remover los azulejos originales, es mejor colocar los nuevos encima.
  • En algún momento puede agregar valor reemplazar muebles fijos de cocina y closets; o al menos darles otro color y cambiar las superficies. En los baños, mejor quitar ese botiquín plástico que amarilleó con el tiempo y colocar un espejo de diseño.
  • En un apartamento, es imprescindible observar con objetividad el estado general del edificio, la zona de ingreso, ascensores y áreas comunes antes de renovar interiores. Es preferible involucrarse en la Junta de Copropietarios primero, para remozar estos espacios compartidos; de lo contrario esto dará al traste con lo invertido en la propiedad.

Mejoras que siempre son valoradas:  la seguridad

  • Las rejas o verjas de seguridad son definitivamente valoradas en las casas, deben instalarse  en puertas y ventanas de forma práctica y discreta: si las ventanas y puertas son francesas, los barrotes pueden coincidir con las particiones evitando una sensación de prisión; si son de paletas, puede optarse por un diseño predominantemente horizontal.
  • En apartamentos, el intercomunicador y una mirilla en la puerta son vitales.
  • Colocar una cerca perimetral, que puede cubrirse con una enredadera o seto vivo; los muros, deben estar pintados y no mostrar rayas de humedad. Siempre es necesario consultar con los vecinos antes de trabajar muy cerca de los límites de propiedad; jamás colocar ventanas, canales pluviales sobre un muro divisorio ni adosarse sin su autorización: esto ocasionaría un pleito, y pérdidas al remover lo construido. Lo mismo aplica para trabajos en los vestíbulos y azoteas de apartamentos.
  • Otro elemento cotizado: portón con control remoto para la entrada del garaje. Alarmas y cámaras de seguridad pueden añadir valor, pero no todos los compradores las toman en cuenta.

Para asesorar tus decisiones de inversión, ¡aquí estamos!

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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.