Servicios Periciales para Revaluación o Reconocimiento Posterior del Valor de Activos (SPVR)
¿Qué es el SPRV?
El SPRV es un servicio profesional donde un cliente (contador, auditor, persona natural o jurídica) solicita a un perito avaluador de in Situ presentar un INFORME PERICIAL DE AVALÚO (IP) para cambiar el valor de bienes en los Informes o Estados Financieros. El propósito del IP es asistir Contador Público Autorizado en el reconocimiento del valor actual o valor de mercado de los bienes, equiparado con el Valor Razonable de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera que correspondan, y a las políticas de revaluación de activos de la empresa.
¿Por qué se requiere un SPRV?
De acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera, los activos, incluyendo bienes inmuebles, equipo rodante y otros, se reconocen inicialmente a su costo de adquisición o producción. Sin embargo, este valor puede aumentar o disminuir con el tiempo. Ejemplos comunes de aumento de valor de las propiedades, pueden darse en función de alta demanda por su ubicación, o en el caso de bienes que contablemente hayan sido depreciados por edad, pero que aún se encuentren en buen estado y operaciones; ejemplos de disminución acelerada también son comunes cuando ocurre deterioro, daños por siniestros o algunas formas de obsolescencia como cambio en las normativas y/o en las exigencias del mercado.
¿Por qué es importante determinar el valor de los bienes?
En muchos casos, los activos inmobiliarios son parte importante del valor de la empresa, sean activos productivos involucrados en el giro ordinario del negocio, o activos de inversión, con propósito especulativo de obtener utilidades eventualmente. Una discrepancia entre el reconocimiento inicial depreciado de una categoría de bienes, y lo que realmente puede obtenerse en el mercado, puede significar un cambio de posición en la evaluación financiera.
¿Qué Normas utiliza in Situ para la elaboración de sus informes?
Las Normas Internacionales de Valuación 2013 (IVS 2013) son el instrumento normativo más actualizado en idioma español para realizar avalúos. Específicamente, estas normas rigen los parámetros del alcance y acuerdo de servicios (IVS 101), el procedimiento de valuación (IVS 102) y el contenido mínimo de los informes (IVS 103), con provisiones específicas para Valuación para Estados Financieros (IVS 300). Estas normas están disponibles gratuitamente en inglés versión electrónica https://www.ivsc.org/standards/download-standards, y en español pueden ser adquiridas en Panamá a través de ivappan@hotmail.com
¿Cómo se registran los nuevos valores?
Las Normas Internacionales de Valuación 2013 establecen que el avaluador debe proveer valores para los terrenos y las mejoras, y de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera, la diferencia entre el nuevo valor y el valor original, se indica en la cuenta “Superávit o Déficit por Revaluación”, haciendo referencia en las Notas correspondientes, a qué categoría(s) de activos fue(ron) reavaluadas. Este registro lo realiza el Contador Público Autorizado de la empresa.
¿Qué Actividades Incluye el SPRV que ofrece in Situ?
Para todos los tipos de bienes, se incluye una inspección ocular con fotografías, la estimación del valor según los elementos y condiciones existentes, la elaboración y entrega del IP, y una sesión de preguntas de los Auditores por parte de un perito calificado.
¿Qué no incluye el SPRV por in Situ?
No se incluyen investigaciones para determinar el número o la ubicación de fincas, ni el trámite de duplicado del Registro Único Vehicular en el caso de autos y equipo rodante. De no contarse la información del Registro Único Vehicular, podemos cotizar y facturar su obtención como un servicio aparte.
¿Qué sucede si el nuevo valor no coincide con el Valor Catastral en ANATI y la DGI-MEF?
En Panamá, el Valor Catastral está basado únicamente en uno de los tres métodos o enfoques de valuación que se utilizan de acuerdo con las Normas IVS para la revaluación de activos. Por tanto, depende de las conclusiones de este enfoque si puede recomendarse otros procesos como declaración o demolición de mejoras, o un re-avalúo catastral.
¿Qué calificaciones poseen los peritos de in Situ?
En Panamá, la realización de informes, dictámenes, inventarios y avalúos técnicos están incluidos en el ejercicio profesional de los ingenieros y arquitectos (Decreto Ejecutivo 257 de 1965), y reglamentados por la Junta Técnica de Ingeniería y Arquitectura (Resolución 162 de 1981 y Resolución 128 de 2014), aplicándose por tanto el requisito de idoneidad en función de lo establecido en el Art. 965 del Código Judicial. Los peritos de in Situ son profesionales idóneos acreditados por dicha JTIA, quienes han recibido formación profesional específica en las Normas Internacionales de Valuación y poseen experiencia en la realización de avalúos.
¿Cuál es el objetivo de la inspección ocular de los bienes?
Su propósito es corroborar la existencia y estado físico de los bienes por parte de in Situ, lo cual documentamos a través de fotografías. Esta inspección no incluye pruebas técnicas, levantamiento de planos, ni la determinación de vicios de construcción o cumplimiento con la legislación vigente.
¿Cómo se estima el Valor de los bienes?
La estimación se realiza en base a tres métodos: el método de costo, el método de comparativo de mercado y el método de rentas aceptadas por las Normas Internacionales de Valuación 2013, siempre y cuando sean aplicables en función del tipo de activos y el mercado en que se encuentran. Bajo este estándar, el método o enfoque del coste de reposición depreciado consiste en estimar el coste de reemplazo del bien con un equivalente nuevo, y ajustarlo por la obsolescencia que presenta; para el método o enfoque de comparación, se contrasta el bien con el precio de otros intercambiados recientemente o que estén disponibles en el mercado, mediante investigación, ajustándolo de ser necesario en función de las diferencias encontradas; y para el método o enfoque de rentas, se comparan los ingresos y gastos asociados directamente al bien, y se traducen en valor a través de una tasa de capitalización o de una tasa de descuento. Los enfoques utilizados se reconcilian para llevar a un estimado final del Valor de Mercado.
¿Por qué el Perito responde preguntas de los Auditores?
En casos en que los bienes tengan un peso muy importante en los Estados Financieros, es usual que los Auditores tengan algunas preguntas sobre los procedimientos, fuentes de información, u otras limitaciones que puedan haber influido la estimación del valor. Debido a que los Peritos brindan un dictamen imparcial, pero debidamente sustentado con todas las referencias utilizadas, en in Situ recibimos las preguntas de Auditores si el cliente así lo requiere.
¿Qué datos necesita in Situ para proceder?
Un usuario afiliado, sea contador o cliente individual, puede solicitar una cotización, sin costo alguno, sólo con indicar la cantidad de bienes inmuebles y vehículos, y si su localización es urbana, suburbana o rural. Para esto, le asistimos con indicaciones precisas en base al corregimiento donde se encuentra cada bien. Una vez recibida la instrucción y pago, para iniciar el proceso requerimos corroborar por parte de la persona que atiende el caso información adicional sobre el registro actual de los activos, el nombre del propietario, los números de fincas de los bienes inmuebles, el número de registro vehicular si aplica, y otros datos que deben constar en el informe.