La compra de una vivienda es probablemente la inversión más importante que realiza una familia. Y si lo vemos desde el punto de vista de la inversión – no sólo del uso y disfrute – ¿cuál es su rendimiento?
Los bienes inmuebles generalmente aumentan su valor en el tiempo, por tanto a nadie sorprende que el precio de venta actual de una residencia sea mayor al de la adquisición original. Sin embargo, es necesario considerar el valor del dinero en el tiempo. Para comparar ambos precios racionalmente, debemos ajustarlos, pues $1 de hace 20 años proveía comparativamente un poder adquisitivo mucho mayor que $1 hoy. La comparación de precios a largo plazo podemos realizarla a través del Índice de Inflación.
De acuerdo con los datos del Banco Mundial para este indicador, en los últimos 20 años la inflación promedio ha sido alrededor de 2% anual. Por tanto, el efecto acumulativo produce una “pérdida” entre 40% a 50% a lo largo de ambas décadas. Si tomamos B/.1 de 1994, año que he seleccionado en base al ejemplo de una urbanización de casas que veremos más adelante, con esa misma cantidad sólo podríamos comprar hoy B/. $0.46 equivalentes, como podemos ver en la siguiente gráfica. En otras palabras, si hipotéticamente en 1994 una libra de carne hubiese costado B/.1, en 2016 sólo podríamos con ese mismo B/. 1 comprar 0.46 libras.
Observemos una muestra real de residencias en una urbanización en Arraiján. Cuenta con 250 viviendas, para las cuales he documentado los precios de venta iniciales y reventas (cerca de 40% cambiaron de propietario en 22 años). Originalmente, estas casas se vendieron nuevas en un promedio cercano a B/. 38,000, y para 2016, los precios de reventa alcanzaron B/. 110,000. Este precio actual de venta es casi tres veces mayor comparado al de compra, y a priori pareciera que los propietarios hubiesen tenido una ganancia bruta de B/. 72,000. Sin embargo, al considerar el valor del dinero en el tiempo, el precio actual total equivale alrededor de B/. 50,000 de 1994. Es decir, que sí hay una ganancia bruta en valor real de B/.12,000 en equivalente a moneda de 1994, y la propiedad aumentó en valor real 30%.
No están equivocados los corredores de bienes raíces que indican que los precios aumentan alrededor de 10% anual en períodos largos, ya que en este caso sería una media anual de 8.6%. En términos de valor real, el aumento sería 1.5% anual.
¿Valió la pena la inversión? Aunque hay muchos otros detalles a considerar, si una persona hubiese guardado los B/.38,000 por el mismo período, el poder adquisitivo de esta cantidad hoy sería apenas equivalente a B/. 17,000 de ese entonces, mientras que con la venta actual de la casa no sólo estaría recuperando el capital invertido, sino obteniendo una utilidad equivalente a B/. 12,000 de la fecha original. Para asesorar su compra o venta, como peritos avaluadores profesionales ¡aquí estamos!
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