Aunque un territorio nos parezca homogéneo, hay muchos factores que inciden y limitan el desarrollo de las comunidades, tanto naturales (topografía, ríos, tipos de suelo) como producto de la actividad humana. De estos, carreteras y redes de servicios públicos (agua y energía sobre todo) también pueden alentar o por el contrario constreñir el uso, y por tanto el valor económico de las propiedades. ¿Qué tanto afecta una carretera el valor de las propiedades?
Tomemos el caso de la Carretera Interamericana en El Chirú, hoy mejor conocido como zona de playas del Pacífico,en Panamá Oeste. Los principales compradores y usuarios en la zona son: (1) promotores y compradores finales de residencias vacacionales; (2) pobladores locales para uso residencial y de producción agrícola y (3) concesionarios de minería no metálica dedicados a la extracción de arena continental; (4) un grupo menor de potenciales compradores son comerciantes. Sean capitalinos que se trasladan hacia su residencia de fin de semana y de allí a las playas cercanas como El Palmar, La Ermita o Santa Clara; pobladores locales que transitan diariamente a las comunidades cercanas como San Carlos o Antón en busca de servicios de educación y salud, o empresarios que despachan mercancía a clientes, para todos es una ventaja competitiva la cercanía a la carretera, en cuanto a disponibilidad de transporte público, facilidad de acceso de todo tipo de vehículos, posibilidad de conexión a las redes de agua potable y energía y en último caso visibilidad y cantidad de transeúntes.
El análisis de una muestra levantada recientemente en la comunidad de La Ermita, hacia el noroeste de la carretera (lado de la montaña) arrojó una alta correlación (R2 = 0.75) entre la cercanía a la carretera y las propiedades, como muestra el siguiente gráfico. Las propiedades están en un rango desde 25.00 B/m2 en la orilla de carretera, descendiendo hasta 4.43 B/m2 a unos 10 Kms. por una vía asfaltada.
Las propiedades más cercanas a la carretera en esta muestra puedes ser analizadas por separado. En esta segunda aproximación a las propiedades en los 2 primeros kilómetros a la carretera, la correlación lineal de la distancia es aún mayor (R2 = 0.82). Al sobreponer la gráfica con la vía interna asfaltada, se pueden visualizar mejor los valores, como muestra la siguiente ilustración. El descenso medio de los precios equivale a -7% por cada 100 m. de distancia, lo cual es considerable.
Al avaluar propiedades, este tipo de análisis nos indica que aún en un área geográfica pequeña (menos de 2 Kms.) el rango de valores es amplio: 25.00 B/m2 a 8.00 B/m2. Para evitar ajustes muy altos, en este caso por ejemplo las mejores transacciones comparables en esta zona estarían preferiblemente en un rango de 500 m. de la propiedad avaluada o menos. Si bien algunos otros factores también tienen incidencia sobre el valor pero queda ampliamente demostrado el peso de la distancia a la carretera. ¡En In Situ Corporation, para eso estamos!
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.