Impuesto de Inmueble: Avalúos y Declaraciones de Mejoras

por Carla López | Jun 18, 2017 | Sin categorizar

Ha causado mucha inquietud en los ciudadanos la posibilidad de que el Estado aumente los impuestos de inmueble. Existen actualmente cuatro procedimientos vigentes para cambiar el Valor Catastral que constituye la base imponible del Impuesto de Inmueble sin que medie una transacción con la propiedad, y en algunos casos permiten acogerse a tarifas más favorables. Aún a riesgo de extenderme más de lo que acostumbro, por su estrecha relación prefiero comentarlos todos juntos hoy: en primer lugar, los avalúos generales y parciales; en segundo, los avalúos específicos; como tercer método, las declaraciones de nuevas mejoras y declaraciones de demoliciones, y por último, los avalúos voluntarios.

1. Avalúos Generales y Parciales

El Estado tiene la potestad de realizar avalúos generales y parciales; éstas son valoraciones masivas o múltiples en una región, ciudad o barrio, tales como las que se realizaron en distintas comunidades entre 2010 y 2013.  Es importante señalar que todas las resoluciones del Ministerio de Economía y Finanzas aprobando nuevos valores en base a estos avalúos parciales, fueron derogadas por el Artículo 89 de la Ley 66 de 2015, por tanto su Valor Catastral debió retornar al registro anterior inmediatamente.  Si un inmueble está al día en sus pagos de impuestos al momento de realizarse un avalúo general o parcial, de acuerdo al Artículo 766-A Parágrafo 2 del Código Fiscal, le corresponde pagar la tarifa alternativa que explicaremos más adelante en la sección de Avalúos Voluntarios.

El Decreto Ejecutivo 36 de 2010 formalizó el procedimiento que por años llevaba a cabo el Catastro para obtener los valores. Así, los componentes de una propiedad se valoran de la siguiente manera: el terreno por valor comercial, y las mejoras por costo de construcción, obteniendo lo que se denomina “Valor Físico Actual”.  No se aceptan valores totales “por demanda comercial”, ni por rentabilidad.  Por tanto, el Valor Catastral equivale a lo que los avaluadores llamamos enfoque del coste, que no es igual a Valor de Mercado o Valor Comercial.  La razón por la cual se utiliza este enfoque es precisamente evitar basarse en valores producto de especulación por parte del mercado (en casos de alta demanda comercial, los valores resultantes son menores) además de ser fácilmente demostrable por medio de un profesional idóneo a través del cálculo de los costos de materiales y mano de obra.

2. Avalúos Específicos

Los avalúos específicos se refieren a una sola propiedad, y son realizados por dos peritos costeados por el solicitante, uno representando al propietario, y otro a la ANATI.  Existen seis razones listadas en la ley para efectuar un avalúo específico, de las cuales cinco tienen que ver con acciones o solicitudes del propietario, y una con la perspectiva o voluntad del Estado.  Las cinco primeras son:

• Por declaración de mejoras mayores a B/. 1,000 (aumento);
• Por adquisición en una subasta pública a menos de 20% del valor catastral (disminución);
• Por desmejoramiento mayor a 20% del valor catastral (disminución);
• Por demolición de mejoras mayores a 20% del valor catastral (disminución); y
• Por segregación para dividir una propiedad en varias (repartición proporcional).

Como puede notarse, el concepto del avalúo específico partió de brindar al propietario un recurso para modificar el valor de acuerdo con sus circunstancias, predominando la reducción del valor; la única excepción es la declaración de mejoras, para la cual abriremos un paréntesis como tercer tema, antes de volver al avalúo específico.

3. Declaraciones de Nuevas Mejoras

Esta operación de indicar ampliaciones, obras o anexos, por ley debe efectuarse en el término de un año a más tardar, so pena de multa anual de 2% si las mejoras exceden el valor de B/. 30,000.  Los artículos 993 al 796 del Código Fiscal establecen las obligaciones de los funcionarios municipales, notariales y de registro público, en documentar y transmitir esta información a la DGI y la ANATI, que fueran reiteradas en el polémico Decreto Ejecutivo 130 de 2017, el cual ciertamente entra en conflicto con la ley – que es de carácter superior – al señalar un período de seis meses. También es importante señalar que las nuevas mejoras declaradas dentro del plazo del primer año, se ven beneficiadas con una menor tarifa, denominada alternativa, similar a la de los avalúos voluntarios que explicaremos más adelante.

La declaración de mejoras no sólo es una obligación de ley, sino que protege al propietario en casos de expropiación y de indemnización o compensación por diversas obras de utilidad pública o interés social. Por otro lado, la declaración de demolición de mejoras, permite eliminar parte del Impuesto de Inmueble si éstas ya no existen.

Retomando los Avalúos Específicos

La sexta causal para realizar Avalúos Específico es el aumento, a juicio del Estado, de un 20% o más del valor por obras públicas o particulares, o por el transcurso del tiempo (Artículo 780 del Código Fiscal). Por tanto, pueden realizarse de oficio, es decir, sin solicitud del propietario en sitios donde se hayan realizado mejoras a la infraestructura (puentes, acueductos, carreteras, líneas de transporte, parques, etc.).

Un tema discrecional es la posibilidad de aumento por del “transcurso del tiempo”; sin embargo, no es tan fácil aplicar este criterio como pareciera a simple vista.  En el enfoque del coste, el valor del terreno llega cuando mucho a representar un 30% del Valor Físico Actual de una propiedad nueva; éste aumenta de valor con el tiempo. En contraposición, el valor de las mejoras (70% o más), decrece en la medida que ellas envejecen, es decir, se deprecian. Por tanto, el terreno tendría prácticamente que duplicar su valor para que el valor total de la propiedad aumentase 20%, y aún más si las mejoras se hubiesen desvalorizado.

De cualquier manera, una propiedad puede ser re-avaluada por estas causales por el Estado una vez cada seis años a menos que el propietario haya realizado un avalúo voluntario. El propietario debe ser notificado personalmente o, en su defecto, por la publicación en el periódico, para que pueda presentar su avalúo y las reconsideraciones o apelaciones que estime procedentes.

4.  Avalúos Voluntarios

Los avalúos que se han denominado “voluntarios” para distinguirlos de los “específicos”, también se refieren a una sola propiedad en particular.  Fueron planteados en 2006 por primera vez como una opción voluntaria de reducción de la tarifa (denominada tarifa alternativa) en anticipación a la proyectada intención del Estado de realizar los avalúos generales y parciales, que efectivamente iniciaron en 2010. En la legislación vigente, el propietario puede presentar un avalúo voluntario por parte de un sólo perito avaluador, con una declaración jurada, siempre y cuando el nuevo valor sea mayor al anterior declarado.  Si el avalúo voluntario es aceptado, se beneficiará con la tasa menor citada, invariable, por un período de cinco años.  Al realizar un avalúo voluntario, la propiedad queda blindada por ese período si se realizaran avalúos de oficio (generales, parciales o específicos).

La tarifa alternativa actual sólo cuenta con tres tramos; es la aplicable no sólo en caso de avalúos voluntarios, sino en avalúos generales y parciales siempre y cuando el inmueble esté al dia en sus pagos, y en declaración nuevas mejoras, sean edificaciones completas o parciales (adiciones), a partir de 2011. Si retomamos el ejemplo de nuestra publicación anterior de una residencia con Valor Catastral de B/.120,000, cuyo impuesto a la tarifa regular sumaba B/. 1,782.44, y le aplicamos la tarifa alternativa, observemos el resultado:

• Tramo de B/.0 a B/. 30,000: B/. 30,000      a 0.00%   Impuesto: B/.   00
• Tramo de B/. 30,001-100,000: B/. 69,999  a 0.75%   Impuesto B/.524.99
• Tramo de más de B/. 100,000: B/. 19,999  a 1.00%   Impuesto B/.199.99
• Total B/. 120,000                                                 Impuesto = B/. 724.98

En este caso, la tasa efectiva del impuesto que indicáramos  anteriormente en 1.48% quedaría en 0.60%, es decir, menos de la mitad.  Sin embargo, es importante señalar que el valor a declarar en un avalúo específico debe ser mayor que el ya registrado, por tanto, esta opción es viable para el propietario sólo si el aumento aún les permita beneficiarse de una disminución del impuesto.  Por ejemplo, la vivienda podría haber aumentado hasta unos B/. 180,000, y aún generaría menos impuesto con la tarifa alternativa que con la regular; pero en B/. 200,000, ya no sería conveniente.  De igual manera, si la vivienda hubiese sido revaluada, o fuese una vivienda totalmente nueva, sin exoneraciones, pagaría también de acuerdo a la tarifa alternativa.

En conclusión, es importante conocer las distintas alternativas a través de las cuales pueda reducirse el Impuesto de Inmueble. Con o sin el Decreto 130, la declaración de nuevas mejoras siempre es beneficiosa, como comentaremos otro día en relación al impuesto sobre la ganancia al vender; también siempre es prudente y necesario obtener los permisos de construcción, demolición y ocupación requeridos para cada cambio físico en una propiedad.   En cuanto al Impuesto de Inmueble, hemos visto que existen múltiples recursos mediante los cuales la tarifa puede reducirse a menos de 1%. Un profesional responsable verificará primero el valor que resulta de un nuevo avalúo por enfoque del coste, para contrastarlo con el Valor Catastral registrado en ANATI-DGI, y permitirle analizar junto a sus asesores financieros y legales las opciones antes de tomar la decisión de optar por un avalúo específico o uno voluntario. ¡Para eso estamos!

Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com

Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Las estimaciones están sujetas a las limitaciones indicadas, y no aplican para propiedades bajo otros incentivos de ley.

Impuesto de Inmueble: ¿cómo se calcula?

por Carla López | Jun 13, 2017 | Sin categorizar

El Impuesto de Inmueble es un tributo aplicable a todos los terrenos y mejoras (edificaciones o construcciones), pagadero por su propietario anualmente. Es un impuesto nacional, cuya recaudación está a cargo de la Dirección General de Ingresos (DGI), que luego transfiere estos dineros a los Municipios para la realización de sus proyectos. Todos los impuestos suelen tener una base imponible o monto gravable, y una tasa o multiplicador para determinar el pago; conversemos hoy sobre el Impuesto de Inmueble: de qué valor partimos, cuál es la tasa, y cómo se estima.

En primer lugar, veamos la base imponible. El Impuesto de Inmueble se calcula sobre el Valor Catastral, actualmente a cargo de la Autoridad Nacional de Tierras (ANATI).  En propiedades existentes, es el mayor de uno de estos tres valores:

• El fijado por el Catastro mediante un avalúo (de distintos tipos de avalúos catastrales),
• El registrado al transferir (vender, donar rematar) la propiedad, o
• El consignado por avalúo en juicio de sucesión.

En el caso de nuevas construcciones (nuevas casas, apartamentos o edificaciones de cualquier índole), generalmente son inscritas por el promotor o constructor, tomando en cuenta el costo del terreno y de la construcción. El valor de estas ultimas se sustenta en los permisos de construcción y de ocupación municipales. Si posteriormente se realizan adiciones o nuevas mejoras a una propiedad (anexos, ampliaciones), deben declararse las mismas también presentando los permisos, con lo que aumenta el impuesto; de igual manera debe declararse la demolición de mejoras, a través de las constancias de que fue efectivamente realizada. El Valor Catastral se divide en terreno y mejoras, ya que con frecuencia éstas se benefician de exoneraciones en función de diversas regulaciones e incentivos.

Por ejemplo, una residencia anteriormente registrada con un valor de terreno de B/.25,000 y mejoras (vivienda) de B/. 75,000, es decir, un valor total de B/.100,000, si es vendida por B/. 110,000, pasará a pagar impuesto sobre este último valor. Nótese que si la venta declarada fuese B/.90,000, independientemente de su veracidad, se mantendría el mayor valor anterior (B/. 100,000). Pero volviendo a la venta de B/.110,000 como base imponible catastral para el nuevo propietario, si posteriormente éste realizara una adición por B/.10,000, (por ejemplo una recámara adicional) deberá declarar estas nuevas mejoras, con lo cual a partir de esa fecha, el Valor Catastral sería B/.120,000.

En segundo término, la tasa actual del Impuesto de Inmueble es una tarifa progresiva, que aumenta en función del valor de la propiedad. Sin entrar en el tema de las exoneraciones, ni de tarifas alternativas voluntarias, para la estimación del impuesto a partir del Valor Catastral, se utiliza la siguiente tabla de Artículo 766 del Código Fiscal vigente. Dicha tabla establece un porcentaje o tasa de impuesto por cada tramo de valor de la propiedad. Tomemos nuevamente el ejemplo de la vivienda con un valor catastral total de B/. 120,000:

• Tramo de B/. 0 a B/. 30,000    (B/.30,000)                   Tasa: 0.00      Impuesto:  B/. 0.00
• Tramo de B/. 30,001 a B/. 50,000 (B/. 19,999)            Tasa: 1.75%   Impuesto:  B/. 349.98
• Tramo de B/. 50,001 a B/. 75,000 (B/. 24,999)            Tasa: 1.95%   Impuesto:  B/. 487.48
• Tramo mayor a B/.75,000  (en este caso B/. 49,999)  Tasa:  2.10%  Impuesto:  B/. 944.98
• TOTAL para Valor Catastral de B/. 120,000:                                  Impuesto: B/.1,782.44

La tarifa cero (0.00) aplica en primer lugar al terreno, por los primeros B/.30,000 de valor catastral. En el caso de condominios (PH), sean residenciales o comerciales, que tengan exoneración de mejoras, no se aplica el 0.00 durante el período de la exoneración, sino 1%, a menos que se trate de vivienda de interés social. Por tanto, si este mismo monto de B/.120,000 se refiriera a un apartamento con igual valor proporcional de terreno de B/.30,000, que tuviese exoneración de lo correspondiente a los B/. 90,000 de las mejoras, éste pagaría sólo B/.300 por el tiempo de la exoneración (1% de B/.30,000); vencido el término del incentivo, pasaría a pagar lo indicado anteriormente en la tabla.

Es importante señalar que ninguna propiedad, ni siquiera las más costosas y sin exoneración, llegan a pagar el 2.1% como algunos creen, debido a que los primeros B/. 75,000 están sujetos a tasas menores. En el ejemplo, la residencia pagaría en total 1.49%

Usted puede solicitar una Certificación de Valor Catastral en la ANATI para verificar su base imponible, y también sus estados de cuenta en la DGI, con la debida acreditación de los pagos, y de recargos y multas en caso de atraso. Recordemos que aún las propiedades con exoneración de mejoras, deben pagar lo correspondiente al terreno, sea sobre el excedente de B/.30,000 para fincas de propiedad, o el 1% en el caso de propiedad horizontal exonerada.  ¿Desea conocer más sobre otras exoneraciones, demoliciones de mejoras y tarifas alternativas con las cuales puede en legítimo derecho reducir el impuesto de inmueble? ¡Para eso estamos!

Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com

Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.  Las estimaciones están sujetas a las limitaciones indicadas, y no aplican para propiedades bajo otros incentivos de ley.

Casos y Cosas de Avalúos: la Nuda Propiedad

por Carla López | Jun 7, 2017 | Sin categorizar

¿Suena extraño este término en relación a una propiedad? Pues, aunque la raíz latina sea la misma, no se trata de un centro nudista, sino de una condición específica que puede encontrarse en cualquier terreno o edificación. Precisamente lo que hoy me ha motivado como avaluadora a mencionar este tema, es haberlo encontrado recientemente en una casa en la Ciudad de Panamá, lo cual no me sucedía desde hace tiempo atrás..  Y es que los derechos que siguen en manos de un propietario, sin el usufructo concedido a otra persona, se denominan NUDA PROPIEDAD, y así aparecen consignados en el Registro Público.

Lo que la ley faculta al tenedor de ciertos derechos influye sus beneficios económicos potenciales, y por tanto en el valor de su participación. De allí que no sólo es necesario tomar en cuenta las características físicas de la propiedad, tales como el tamaño, ubicación, y calidad de construcción, sino aspectos legales como las regulaciones urbanísticas y los derechos de propiedad. Por tanto, debemos observar en el Registro Público, si están enunciadas limitaciones de derechos.

Los derechos como conjunto de elementos (la ocupación, la accesión, la posesión, el usufructo, el uso y habitación) pueden estar unidos (plena propiedad), o bien separarse. Podríamos compararlos a una caja de lápices de colores, utilizados juntos, o cada uno aparte. Lo que nos ocupa hoy es el derecho a usufructo, es decir, a gozar de las ganancias o frutos. Una persona puede reservar para sí mismo el usufructo de una propiedad mientras viva, aunque la traspase a otros, quienes quedarán como tenedores de la nuda propiedad. De esta manera, asegura su lugar de vivienda o una suma equivalente. También una persona puede legar en testamento transferir una propiedad, con el usufructo concedido a un tercero hasta que se cumpla su mayoría de edad u otras condiciones preestablecidas, en cuyo caso los herederos o adquirientes sólo tendrán la nuda propiedad.

El usufructo y la nuda propiedad deben ser avaluados por separado mediante enfoque de rentas. Si hay ingresos de diversas fuentes, cada uno sustentaría el valor de los derechos correspondientes. Veamos el ejemplo de una finca de montaña con un beneficio o facilidad de procesamiento de café, así como en adición ganados y otros cultivos, en la cual hubiese un usufructo sólo sobre el beneficio de café. Los ingresos generados por la actividad cafetalera, debidamente convertidos en valor a las tasas que corresponda, se utilizarían para la estimación del valor de los derechos del usufructuario, y los de las otras actividades, como estimador del valor de la nuda propiedad. Ojo, si el usufructo es universal, la nuda propiedad no tendrá ingresos; por tanto, sólo tendrá valor sólo en el caso de que se pueda estimar una fecha cierta de terminación del usufructo. Sería un grave error avaluar esta finca como si fuera plena propiedad, por enfoque de comparación o enfoque del coste, a menos que se indique con claridad que plena propiedad es una condición hipotética.

Es importante prestar atención a lo que indica un informe de avalúo en relación a los derechos de propiedad, para no llevarnos sorpresas. Y en caso de duda, consultar con un avaluador experimentado. ¡Para eso estamos!

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Valor Comparativo: Super adecuaciones

por Carla López | May 25, 2017 | Sin categorizar

¿Estamos seguros de que lo que invertimos en una propiedad ha contribuido a aumentar su valor? La semana pasada comentábamos el ejemplo del avalúo de una vivienda, en base a propiedades comparables. Como podemos imaginar, estas viviendas no eran idénticas a nuestra propiedad ni entre sí, de allí las diferencias de precios. Unas tienen más terreno que otras; algunas disponen de cuarto de empleada; las hay tanto con cubierta de metal como de tejas; incluso algunas (nuevas)  incluyen los electrodomésticos. También la localización y las amenidades de cada urbanización varían, desde área de juegos hasta piscina.  Todos estos elementos contribuyen teóricamente al valor: mientras más añadimos, en teoría mayor será el precio que un comprador interesado en ellos estaría dispuesto a pagar; por el contrario, si la propiedad carece de ciertos atributos, se le restaría valor.  De allí el Principio de Contribución; sin embargo, como veremos hoy, éste no se aplica de la forma en que muchos propietarios creen.

Para el valor de mercado, el interés del comprador es lo primordial:  si adicionamos un elemento que al comprador típico no le interese, no estará dispuesto a pagar más.  Es por ello que el costo de construcción de mejoras no es tomado en cuenta, sólo el valor contributivo al momento de vender, que es extraído del valor de mercado. De hecho, hay muchas mejoras realizadas para uso y disfrute de un propietario en particular, cuyo costo de construcción no es recuperable.

Por ejemplo, si en un mercado las casas típicas no poseen baño de visitas, es probable que éste no sea valorada en la “justa” medida de lo invertido, pues no está entre los parámetros imprescindibles para los compradores.  Incluso exagerar puede convertirse en una desventaja. Si una familia invierte en mejorar una casa al doble del valor promedio de las residencias circundantes y establece un precio de venta acorde, es probable que un comprador con ese presupuesto alto, no esté interesado en ese tipo de localidad, mientras que los que sí están interesados, no puedan pagar dicho precio. Estas mejoras excesivas se denominan “super adecuaciones”, y no aportan el valor usualmente esperado.

Un economista neoclásico diría que esto se debe a la ley de rendimientos decrecientes, y si el efecto puede observarse en viviendas recién construidas, lo más probable es que se reflejará aún más en segundas ventas y/o viviendas en que las adiciones hayan sido realizadas posteriormente. Por ejemplo, en una misma urbanización, pudimos observar residencias nuevas con tamaños de lotes idénticos, encontramos el Modelo A de casa de 3 recámaras y 2 baños, 108 m².  en B/.109,000 y el Modelo B de 4 recámaras y 2 baños, 120 m². en B/. 120,000. (los datos son reales, mayo 2017).  Veamos el valor por recámara (B/. x recámara):

• Valor de la cuarta recámara: B/. 120,000 – B/. 109,000 = B/.11,0000
• Valor unitario de la casa de 3 recámaras: 36,333 B/. x recámara
• Valor unitario de la casa de 4 recámaras: 30,000 B/. x recámara

De allí la importancia del análisis de las diferencias entre las propiedades comparables. Nótese que a pesar de que la diferencia unitaria parece pequeña, dado que al ser vivienda nueva el promotor ha estimado sus costos para una recuperación completa de sus costos de construcción, al avaluar una casa de 4 recámaras con el valor unitario de la de 3 habitaciones, el resultado incorrecto en base a 36,333 x 4 sería B/.145,332 , en lugar de B/.120,000.  Error: ¡ 17%  !

En conclusión, en el enfoque comparativo, no interesan los costos de construcción, sino el precio que el comprador está dispuesto a pagar. Entre las mejoras cuyo costo de construcción podría no ser totalmente recuperable pueden estar ampliaciones en tamaño, adiciones de espacios atípicos, acabados lujosos o de gusto muy personal, y equipos o espacios muy especializados.  El análisis del avaluador debe aportar sustento sobre estas adecuaciones desde el punto de vista de los compradores potenciales parar arribar a una conclusión lo más precisa posible. ¡Para eso estamos!

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Valor Comparativo: Principio de Sustitución

por Carla López | May 18, 2017 | Sin categorizar

La comparación es un elemento fundamental de la dinámica del mercado. ¿Quién no pregunta, cotiza o compara antes de realizar una compra, incluso pequeña? En materia de valuaciones, asumimos que bienes similares o sustitutos pueden dar respuesta a la necesidad de un determinado tipo de cliente, y por tanto en general, estarán en un rango de valores predecibles. De allí surge el enfoque comparativo como aproximación al Valor de Mercado.  En él aplicamos este Principio de Sustitución, buscando precios de sustitutos a la propiedad que estamos avaluando; luego, explicamos las diferencias de precios mediante el principio de contribución. El avalúo hipotético de una residencia de 140 m2. en Arraiján puede ilustrar los pasos iniciales en la estimación del Valor Comparativo.

Una familia que requiera una vivienda con parámetros similares a la que estamos avaluando, efectuaría una búsqueda de la misma cantidad de recámaras, pisos, si la prefiere unifamiliar o adosada, y zona geográfica de su preferencia.  Para el avaluador, todas las casas de esas mismas características son bienes sustitutos, en un rango mínimo y máximo de precios en este momento. Por ello lo primero es realizar o mantener actualizada la información de mercado, que permita identificar los parámetros, y dónde se encuentran estos bienes sustitutos. A éstos también se les llama comparables, referenciales o testigos. Las preferencias de los compradores van cambiando con el tiempo, por ello la información debe ser suficientemente reciente como para reflejar el comportamiento actual de los mismos. Por ejemplo, en Panamá Oeste, específicamente Arraiján, encontramos que se han vendido recientemente casas de 3 recámaras y 2 baños entre B/. 75,000 y B/. 138,000 en 11 proyectos de urbanización (como nuestra residencia).  Este rango parece muy amplio, por eso un segundo paso es convertir estos precios a unidades de comparación más apropiadas. En este caso, si analizamos los precios en función del tamaño de las viviendas, se reduce a B/. 700 y B/.900 por metro cuadrado (B/m2.).  Ese es un indicador inicial para el valor comparativo, acotando la dispersión del rango original, y sitúando a priori la estimación de valor total de la vivienda, de acuerdo con estos precios unitarios, entre B/. 98,000 y B/. 126,000.

•  Rango original de las muestras :
• B/. 75,000 a B/. 138,000
•  Rango del valor unitario de las muestras:
• 700 B/m2 a 900 B/.m2
•  Rango de valor estimado de la propiedad (140 m2), sin ajustar:
• B/. 98,000 a B/. 126,000

Aunque el proceso de avalúo no termina allí (por eso hemos indicado que este es un rango sin ajustar), estos pasos ilustran con claridad el principio de sustitución. También evidencian las ventajas y limitaciones del enfoque comparativo. Por un lado, se requiere de un mercado activo, una base de datos robusta, y una propiedad de características comunes en el mercado; de lo contrario, se dificultará encontrar transacciones realmente comparables.  Una de las grandes ventajas de este método es que permite avaluar la propiedad como un todo, es decir, en una sola comparación con bienes similares. Es ideal por ejemplo para apartamentos y locales u oficinas, para los cuales incluso en el mismo edificio pueden encontrarse referenciales. Por otro lado, el Valor Comparativo requiere un análisis concienzudo por parte del profesional avaluador, en beneficio de los clientes y usuarios. ¡Para eso estamos!