¿Estamos seguros de que lo que invertimos en una propiedad ha contribuido a aumentar su valor? La semana pasada comentábamos el ejemplo del avalúo de una vivienda, en base a propiedades comparables. Como podemos imaginar, estas viviendas no eran idénticas a nuestra propiedad ni entre sí, de allí las diferencias de precios. Unas tienen más terreno que otras; algunas disponen de cuarto de empleada; las hay tanto con cubierta de metal como de tejas; incluso algunas (nuevas) incluyen los electrodomésticos. También la localización y las amenidades de cada urbanización varían, desde área de juegos hasta piscina. Todos estos elementos contribuyen teóricamente al valor: mientras más añadimos, en teoría mayor será el precio que un comprador interesado en ellos estaría dispuesto a pagar; por el contrario, si la propiedad carece de ciertos atributos, se le restaría valor. De allí el Principio de Contribución; sin embargo, como veremos hoy, éste no se aplica de la forma en que muchos propietarios creen.
Para el valor de mercado, el interés del comprador es lo primordial: si adicionamos un elemento que al comprador típico no le interese, no estará dispuesto a pagar más. Es por ello que el costo de construcción de mejoras no es tomado en cuenta, sólo el valor contributivo al momento de vender, que es extraído del valor de mercado. De hecho, hay muchas mejoras realizadas para uso y disfrute de un propietario en particular, cuyo costo de construcción no es recuperable.
Por ejemplo, si en un mercado las casas típicas no poseen baño de visitas, es probable que éste no sea valorada en la “justa” medida de lo invertido, pues no está entre los parámetros imprescindibles para los compradores. Incluso exagerar puede convertirse en una desventaja. Si una familia invierte en mejorar una casa al doble del valor promedio de las residencias circundantes y establece un precio de venta acorde, es probable que un comprador con ese presupuesto alto, no esté interesado en ese tipo de localidad, mientras que los que sí están interesados, no puedan pagar dicho precio. Estas mejoras excesivas se denominan “super adecuaciones”, y no aportan el valor usualmente esperado.
Un economista neoclásico diría que esto se debe a la ley de rendimientos decrecientes, y si el efecto puede observarse en viviendas recién construidas, lo más probable es que se reflejará aún más en segundas ventas y/o viviendas en que las adiciones hayan sido realizadas posteriormente. Por ejemplo, en una misma urbanización, pudimos observar residencias nuevas con tamaños de lotes idénticos, encontramos el Modelo A de casa de 3 recámaras y 2 baños, 108 m2. en B/.109,000 y el Modelo B de 4 recámaras y 2 baños, 120 m2. en B/. 120,000. (los datos son reales, mayo 2017). Veamos el valor por recámara (B/. x recámara):
- Valor de la cuarta recámara: B/. 120,000 – B/. 109,000 = B/.11,0000
- Valor unitario de la casa de 3 recámaras: 36,333 B/. x recámara
- Valor unitario de la casa de 4 recámaras: 30,000 B/. x recámara
De allí la importancia del análisis de las diferencias entre las propiedades comparables. Nótese que a pesar de que la diferencia unitaria parece pequeña, dado que al ser vivienda nueva el promotor ha estimado sus costos para una recuperación completa de sus costos de construcción, al avaluar una casa de 4 recámaras con el valor unitario de la de 3 habitaciones, el resultado incorrecto en base a 36,333 x 4 sería B/.145,332 , en lugar de B/.120,000. Error: ¡ 17% !
En conclusión, en el enfoque comparativo, no interesan los costos de construcción, sino el precio que el comprador está dispuesto a pagar. Entre las mejoras cuyo costo de construcción podría no ser totalmente recuperable pueden estar ampliaciones en tamaño, adiciones de espacios atípicos, acabados lujosos o de gusto muy personal, y equipos o espacios muy especializados. El análisis del avaluador debe aportar sustento sobre estas adecuaciones desde el punto de vista de los compradores potenciales parar arribar a una conclusión lo más precisa posible. ¡Para eso estamos!
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