¿Suena extraño este término en relación a una propiedad? Pues, aunque la raíz latina sea la misma, no se trata de un centro nudista, sino de una condición específica que puede encontrarse en cualquier terreno o edificación. Precisamente lo que hoy me ha motivado como avaluadora a mencionar este tema, es haberlo encontrado recientemente en una casa en la Ciudad de Panamá, lo cual no me sucedía desde hace tiempo atrás.. Y es que los derechos que siguen en manos de un propietario, sin el usufructo concedido a otra persona, se denominan NUDA PROPIEDAD, y así aparecen consignados en el Registro Público.
Lo que la ley faculta al tenedor de ciertos derechos influye sus beneficios económicos potenciales, y por tanto en el valor de su participación. De allí que no sólo es necesario tomar en cuenta las características físicas de la propiedad, tales como el tamaño, ubicación, y calidad de construcción, sino aspectos legales como las regulaciones urbanísticas y los derechos de propiedad. Por tanto, debemos observar en el Registro Público, si están enunciadas limitaciones de derechos.
Los derechos como conjunto de elementos (la ocupación, la accesión, la posesión, el usufructo, el uso y habitación) pueden estar unidos (plena propiedad), o bien separarse. Podríamos compararlos a una caja de lápices de colores, utilizados juntos, o cada uno aparte. Lo que nos ocupa hoy es el derecho a usufructo, es decir, a gozar de las ganancias o frutos. Una persona puede reservar para sí mismo el usufructo de una propiedad mientras viva, aunque la traspase a otros, quienes quedarán como tenedores de la nuda propiedad. De esta manera, asegura su lugar de vivienda o una suma equivalente. También una persona puede legar en testamento transferir una propiedad, con el usufructo concedido a un tercero hasta que se cumpla su mayoría de edad u otras condiciones preestablecidas, en cuyo caso los herederos o adquirientes sólo tendrán la nuda propiedad.
El usufructo y la nuda propiedad deben ser avaluados por separado mediante enfoque de rentas. Si hay ingresos de diversas fuentes, cada uno sustentaría el valor de los derechos correspondientes. Veamos el ejemplo de una finca de montaña con un beneficio o facilidad de procesamiento de café, así como en adición ganados y otros cultivos, en la cual hubiese un usufructo sólo sobre el beneficio de café. Los ingresos generados por la actividad cafetalera, debidamente convertidos en valor a las tasas que corresponda, se utilizarían para la estimación del valor de los derechos del usufructuario, y los de las otras actividades, como estimador del valor de la nuda propiedad. Ojo, si el usufructo es universal, la nuda propiedad no tendrá ingresos; por tanto, sólo tendrá valor sólo en el caso de que se pueda estimar una fecha cierta de terminación del usufructo. Sería un grave error avaluar esta finca como si fuera plena propiedad, por enfoque de comparación o enfoque del coste, a menos que se indique con claridad que plena propiedad es una condición hipotética.
Es importante prestar atención a lo que indica un informe de avalúo en relación a los derechos de propiedad, para no llevarnos sorpresas. Y en caso de duda, consultar con un avaluador experimentado. ¡Para eso estamos!
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