Ha causado mucha inquietud en los ciudadanos la posibilidad de que el Estado aumente los impuestos de inmueble. Existen actualmente cuatro procedimientos vigentes para cambiar el Valor Catastral que constituye la base imponible del Impuesto de Inmueble sin que medie una transacción con la propiedad, y en algunos casos permiten acogerse a tarifas más favorables. Aún a riesgo de extenderme más de lo que acostumbro, por su estrecha relación prefiero comentarlos todos juntos hoy: en primer lugar, los avalúos generales y parciales; en segundo, los avalúos específicos; como tercer método, las declaraciones de nuevas mejoras y declaraciones de demoliciones, y por último, los avalúos voluntarios.
1. Avalúos Generales y Parciales
El Estado tiene la potestad de realizar avalúos generales y parciales; éstas son valoraciones masivas o múltiples en una región, ciudad o barrio, tales como las que se realizaron en distintas comunidades entre 2010 y 2013. Es importante señalar que todas las resoluciones del Ministerio de Economía y Finanzas aprobando nuevos valores en base a estos avalúos parciales, fueron derogadas por el Artículo 89 de la Ley 66 de 2015, por tanto su Valor Catastral debió retornar al registro anterior inmediatamente. Si un inmueble está al día en sus pagos de impuestos al momento de realizarse un avalúo general o parcial, de acuerdo al Artículo 766-A Parágrafo 2 del Código Fiscal, le corresponde pagar la tarifa alternativa que explicaremos más adelante en la sección de Avalúos Voluntarios.
El Decreto Ejecutivo 36 de 2010 formalizó el procedimiento que por años llevaba a cabo el Catastro para obtener los valores. Así, los componentes de una propiedad se valoran de la siguiente manera: el terreno por valor comercial, y las mejoras por costo de construcción, obteniendo lo que se denomina “Valor Físico Actual”. No se aceptan valores totales “por demanda comercial”, ni por rentabilidad. Por tanto, el Valor Catastral equivale a lo que los avaluadores llamamos enfoque del coste, que no es igual a Valor de Mercado o Valor Comercial. La razón por la cual se utiliza este enfoque es precisamente evitar basarse en valores producto de especulación por parte del mercado (en casos de alta demanda comercial, los valores resultantes son menores) además de ser fácilmente demostrable por medio de un profesional idóneo a través del cálculo de los costos de materiales y mano de obra.
2. Avalúos Específicos
Los avalúos específicos se refieren a una sola propiedad, y son realizados por dos peritos costeados por el solicitante, uno representando al propietario, y otro a la ANATI. Existen seis razones listadas en la ley para efectuar un avalúo específico, de las cuales cinco tienen que ver con acciones o solicitudes del propietario, y una con la perspectiva o voluntad del Estado. Las cinco primeras son:
- Por declaración de mejoras mayores a B/. 1,000 (aumento);
- Por adquisición en una subasta pública a menos de 20% del valor catastral (disminución);
- Por desmejoramiento mayor a 20% del valor catastral (disminución);
- Por demolición de mejoras mayores a 20% del valor catastral (disminución); y
- Por segregación para dividir una propiedad en varias (repartición proporcional).
Como puede notarse, el concepto del avalúo específico partió de brindar al propietario un recurso para modificar el valor de acuerdo con sus circunstancias, predominando la reducción del valor; la única excepción es la declaración de mejoras, para la cual abriremos un paréntesis como tercer tema, antes de volver al avalúo específico.
3. Declaraciones de Nuevas Mejoras
Esta operación de indicar ampliaciones, obras o anexos, por ley debe efectuarse en el término de un año a más tardar, so pena de multa anual de 2% si las mejoras exceden el valor de B/. 30,000. Los artículos 993 al 796 del Código Fiscal establecen las obligaciones de los funcionarios municipales, notariales y de registro público, en documentar y transmitir esta información a la DGI y la ANATI, que fueran reiteradas en el polémico Decreto Ejecutivo 130 de 2017, el cual ciertamente entra en conflicto con la ley – que es de carácter superior – al señalar un período de seis meses. También es importante señalar que las nuevas mejoras declaradas dentro del plazo del primer año, se ven beneficiadas con una menor tarifa, denominada alternativa, similar a la de los avalúos voluntarios que explicaremos más adelante.
La declaración de mejoras no sólo es una obligación de ley, sino que protege al propietario en casos de expropiación y de indemnización o compensación por diversas obras de utilidad pública o interés social. Por otro lado, la declaración de demolición de mejoras, permite eliminar parte del Impuesto de Inmueble si éstas ya no existen.
Retomando los Avalúos Específicos
La sexta causal para realizar Avalúos Específico es el aumento, a juicio del Estado, de un 20% o más del valor por obras públicas o particulares, o por el transcurso del tiempo (Artículo 780 del Código Fiscal). Por tanto, pueden realizarse de oficio, es decir, sin solicitud del propietario en sitios donde se hayan realizado mejoras a la infraestructura (puentes, acueductos, carreteras, líneas de transporte, parques, etc.).
Un tema discrecional es la posibilidad de aumento por del “transcurso del tiempo”; sin embargo, no es tan fácil aplicar este criterio como pareciera a simple vista. En el enfoque del coste, el valor del terreno llega cuando mucho a representar un 30% del Valor Físico Actual de una propiedad nueva; éste aumenta de valor con el tiempo. En contraposición, el valor de las mejoras (70% o más), decrece en la medida que ellas envejecen, es decir, se deprecian. Por tanto, el terreno tendría prácticamente que duplicar su valor para que el valor total de la propiedad aumentase 20%, y aún más si las mejoras se hubiesen desvalorizado.
De cualquier manera, una propiedad puede ser re-avaluada por estas causales por el Estado una vez cada seis años a menos que el propietario haya realizado un avalúo voluntario. El propietario debe ser notificado personalmente o, en su defecto, por la publicación en el periódico, para que pueda presentar su avalúo y las reconsideraciones o apelaciones que estime procedentes.
4. Avalúos Voluntarios
Los avalúos que se han denominado “voluntarios” para distinguirlos de los “específicos”, también se refieren a una sola propiedad en particular. Fueron planteados en 2006 por primera vez como una opción voluntaria de reducción de la tarifa (denominada tarifa alternativa) en anticipación a la proyectada intención del Estado de realizar los avalúos generales y parciales, que efectivamente iniciaron en 2010. En la legislación vigente, el propietario puede presentar un avalúo voluntario por parte de un sólo perito avaluador, con una declaración jurada, siempre y cuando el nuevo valor sea mayor al anterior declarado. Si el avalúo voluntario es aceptado, se beneficiará con la tasa menor citada, invariable, por un período de cinco años. Al realizar un avalúo voluntario, la propiedad queda blindada por ese período si se realizaran avalúos de oficio (generales, parciales o específicos).
La tarifa alternativa actual sólo cuenta con tres tramos; es la aplicable no sólo en caso de avalúos voluntarios, sino en avalúos generales y parciales siempre y cuando el inmueble esté al dia en sus pagos, y en declaración nuevas mejoras, sean edificaciones completas o parciales (adiciones), a partir de 2011. Si retomamos el ejemplo de nuestra publicación anterior de una residencia con Valor Catastral de B/.120,000, cuyo impuesto a la tarifa regular sumaba B/. 1,782.44, y le aplicamos la tarifa alternativa, observemos el resultado:
- Tramo de B/.0 a B/. 30,000: B/. 30,000 a 0.00% Impuesto: B/. 00
- Tramo de B/. 30,001-100,000: B/. 69,999 a 0.75% Impuesto B/.524.99
- Tramo de más de B/. 100,000: B/. 19,999 a 1.00% Impuesto B/.199.99
- Total B/. 120,000 Impuesto = B/. 724.98
En este caso, la tasa efectiva del impuesto que indicáramos anteriormente en 1.48% quedaría en 0.60%, es decir, menos de la mitad. Sin embargo, es importante señalar que el valor a declarar en un avalúo específico debe ser mayor que el ya registrado, por tanto, esta opción es viable para el propietario sólo si el aumento aún les permita beneficiarse de una disminución del impuesto. Por ejemplo, la vivienda podría haber aumentado hasta unos B/. 180,000, y aún generaría menos impuesto con la tarifa alternativa que con la regular; pero en B/. 200,000, ya no sería conveniente. De igual manera, si la vivienda hubiese sido revaluada, o fuese una vivienda totalmente nueva, sin exoneraciones, pagaría también de acuerdo a la tarifa alternativa.
En conclusión, es importante conocer las distintas alternativas a través de las cuales pueda reducirse el Impuesto de Inmueble. Con o sin el Decreto 130, la declaración de nuevas mejoras siempre es beneficiosa, como comentaremos otro día en relación al impuesto sobre la ganancia al vender; también siempre es prudente y necesario obtener los permisos de construcción, demolición y ocupación requeridos para cada cambio físico en una propiedad. En cuanto al Impuesto de Inmueble, hemos visto que existen múltiples recursos mediante los cuales la tarifa puede reducirse a menos de 1%. Un profesional responsable verificará primero el valor que resulta de un nuevo avalúo por enfoque del coste, para contrastarlo con el Valor Catastral registrado en ANATI-DGI, y permitirle analizar junto a sus asesores financieros y legales las opciones antes de tomar la decisión de optar por un avalúo específico o uno voluntario. ¡Para eso estamos!
Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones están sujetas a las limitaciones indicadas, y no aplican para propiedades bajo otros incentivos de ley.