Es lógico pensar que mientras mayor es el tamaño de una propiedad, mayor será su valor, sea un terreno, casa, oficina u otro tipo de inmueble. Sin embargo, ¿qué pasa cuando nos referimos al valor unitario, expresado en precio por metro cuadrado, por hectárea, precio por habitación, u otro? ¿Se incrementa el valor unitario a medida que aumenta el tamaño de una propiedad en comparación con otras? La respuesta es no necesariamente.
En muchos casos, los avaluadores documentamos que el valor unitario disminuye a medida que el tamaño de las propiedades aumenta. Las principales razones para la disminución del valor unitario las encontramos en dos de los factores que generan valor: la utilidad y poder adquisitivo.
Una propiedad tiene valor si es útil para resolver una necesidad: vivienda, venta de productos, almacenamiento, etc. Sin embargo, una vez satisfecha la necesidad primordial, el aumento de tamaño no sería estrictamente necesario, por tanto su utilidad es marginal. Por ejemplo, un médico que requiera un consultorio para atender a sus pacientes, intentará satisfacer esa necesidad con el espacio más pequeño que le sea posible. Para reducir sus costos fijos, preferirá programar sus pacientes antes que aumentar el espacio. Si un consultorio es un poco más grande de lo estrictamente necesario, podrá en aras de su comodidad adquirirlo y disfrutar mayor holgura, pero no estará dispuesto a pagar lo mismo por ese espacio adicional, que por el que le era vital para resolver su necesidad.
En segundo término se encuentra el poder adquisitivo. En general, los segmentos de individuos y empresas que constituyen la demanda de inmuebles conforman una pirámide más ancha en su base, es decir, que son más numerosos los participantes de menor poder adquisitivo que los de mayor afluencia. Por tanto, es posible que existan menos compradores con capacidad para adquirir bienes de alto precio. Dado que el tiempo involucrado en una transacción también representa dinero, los vendedores pueden ajustar el precio de propiedades grandes, para estar en el abanico de posibilidades de un mayor número de compradores potenciales.
Ahora bien, la propia teoría de la utilidad explica por qué algunas propiedades muy pequeñas también presentan un valor unitario menor. Sencillamente, en estas propiedades, el tamaño limita, frena o entorpece la satisfacción de la necesidad que se intenta resolver por parte de una mayoría de los potenciales compradores o usuarios. Veamos el otro extremo de tamaño de consultorios. La siguiente muestra se refiere a precios de venta de consultorios en un mismo clúster de servicios médicos en la Ciudad de Panamá, entre 27 m2 y 260 m2. Los precios unitarios se encuentran en un rango entre 1,350 a 3,600 B/m2. Si graficamos los valores para analizarlos, a simple vista observamos que ambos extremos son más bajos.
Analicemos que un consultorio de 27 m2, incluyendo servicio sanitario, escritorio del médico con silla para la consulta, camilla de atención y área para archivar expedientes, es bastante pequeño. Por tanto, el valor unitario aumenta con el tamaño, que brinda la posibilidad de separar la zona de consulta de la camilla de atención, brindar espacio a equipos, e incluso acomodar a una asistente. Los potenciales compradores valoran un tamaño mínimo para satisfacer su necesidad de atención al cliente, que según la gráfica, debería estar alcanzando su valor máximo de 3,500 B/m2 alrededor de 100 a 170 m2. De allí en adelante, la utilidad del espacio decrece, por lo cual los consultorios de 260 m2 se sitúan en un rango de precios inferior a 2,000 B/m2, similar al de los más pequeños.
En conclusión, no hay una regla definitiva que nos indique si las propiedades aumentan o disminuyen de valor según su tamaño. es necesario un análisis del mercado específico para cada tipo de propiedad, si buscamos entender donde se encuentran estos puntos de inflexión del valor unitario. ¡Para eso estamos!
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