Muchas propiedades no son adquiridas para darles un uso directo, sino como inversión o negocio. Se entiende por inversión un desembolso de dinero, con el propósito de recuperarlo en el tiempo, junto con un rendimiento o utilidad. ¿Cómo se evalúa una inversión inmobiliaria, o viceversa, como se avalúa una propiedad de inversión? Ingresos, gastos y la relación con el valor, son las claves.
En primer lugar, es necesario anticipar los ingresos anuales que podría generar la propiedad. El más común y sencillo es un canon de alquiler. Supongamos que nuestra propiedad de inversión es un local comercial que puede ser arrendado a terceros por varios años. Una investigación comparativa de propiedades similares, nos indicará cuál es el arrendamiento probable por mes (renta de mercado). Si este fuese en B/. 5,000 por mes, por 12 meses nos dará el Ingreso Bruto Potencial (B/.60,000). Sin embargo, es necesario considerar que aún en los lugares y momentos más prósperos, siempre existe una tasa de desocupación, rotación de inquilinos e incluso déficit de cobros. Si la desocupación actual para ese tipo de locales comerciales fuese 10%; será prudente por tanto reducir los Ingresos Brutos Potenciales al menos en ese porcentaje para obtener el Ingreso Bruto Efectivo, que resultaría estimado en B/. 54,000.
En segundo término vendría la proyección de los gastos anuales probables por parte del propietario, es decir, que no sean asumidos o reembolsados por el inquilino. En el ejemplo que nos ocupa, éstos podrían incluir el agua, el mantenimiento de áreas comunes, una reserva para mantenimiento y reparaciones, y los impuestos de inmueble. Al sustraer estos gastos del Ingreso Bruto Efectivo, obtendremos el Ingreso Neto Operativo (en inglés por sus siglas NOI). En el ejemplo, si estos gastos sumaran B/.600 al mes, serían B/.7,200, por tanto al restarse de los B/.54,000 nos quedaría un Ingreso Neto Operativo de B/.46,800.
Por último, la relación entre los Ingresos Operativos Netos y el Valor de la propiedad en un caso sencillo como éste se denomina Tasa de Capitalización. Recordemos que los ingresos anuales deben cubrir, además de los gastos, la recuperación del capital invertido (Valor de la Propiedad), y el rendimiento o beneficio. La Tasa de Capitalización dependerá del riesgo para el inversionista, al comparar diversos posibles usos para su capital: en lugar de comprar el local, podría tener el capital en su caja fuerte, al menor riesgo, sin ningún beneficio (0%); otra alternativa sería podría colocarlo en una cuenta de ahorros, de poco riesgo, y por tanto poco rendimiento (2%); o podría comprar bonos del Estado, con un riesgo un poco mayor, y también mayor rendimiento (4%) ; también podría colocarlo en otro tipo de negocio, más arriesgado y con máximos beneficios (digamos 10-15%). En general las tasas de capitalización en mercados sanos, son ligeramente mayores a las de productos «líquidos» bancarios, y al costo del financiamiento de compra de una propiedad. Por otro lado, son más bajas que otras aventuras de riesgo. Un estudio también comparativo de ingresos y valores de propiedades similares, razonablemente analizando otras inversiones, arrojará la tasa de capitalización más apropiada. Asumamos que tras la investigación, nuestra tasa es 8%. La división del Ingreso Neto Operativo entre la Tasa de Capitalización, nos lleva a obtener el Valor por Rentabilidad que podría pagar el inversionista, asegurando la cobertura de sus gastos, la recuperación del capital invertido, y un rendimiento razonable.
Ejemplo:
Ingreso Bruto Potencial = B/. 60,000.00
– Pérdida por Desocupación = B/. 6,000.00
= Ingreso Bruto Efectivo = B/. 54,000.00
– Gastos Operativos = B/. 7,200.00
= Ingreso Neto Operativo = B/. 46,800.00
/ Tasa de Capitalización 8%
= Valor por Enfoque de Rentas B/. 585,000.00
Este análisis nos permite determinar si el precio de una propiedad de inversión es el apropiado, anticipando beneficios razonables. Ante un precio de compraventa, el inversionista debe aplicar la fórmula de manera inversa: dividir su estimación de ingresos netos entre el precio, para obtener la tasa, y decidirá si ese rendimiento es razonable. Si la tasa es menor a lo esperado, puede realizar una contra oferta en base a un valor cónsono con su expectativa de rendimiento. Un avaluador experimentado es imprescindible para recabar estos insumos necesarios en el análisis de la propiedad de inversión. ¡Para eso estamos!
Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones son hipotéticas, y no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.