Nuestro entorno va cambiando, y en muchos casos zonas de residencias unifamiliares se convierten en comerciales o cambian a edificios de apartamentos. Estos procesos toman tiempo, y mientras tanto, ¿qué consideraciones deben privar al estimar el Valor de Mercado? Este es el valor comúnmente utilizado para garantías de crédito, y para fijar precios de compra-venta. Veamos al respecto una premisa fundamental del valor: el mayor y mejor uso, en contraposición con otras premisas como uso actual o existente, liquidación ordenada, y venta forzosa.
Para los avaluadores, según la Norma IVS 104 2017, provisión 140, el mayor y mejor uso es aquel «físicamente posible (cuando proceda), financieramente factible, legalmente permitido, y que obtenga el valor más alto». De acuerdo con la Norma citada, el mayor o mejor uso puede en algunos casos ser igual al existente o incluso al de liquidación ordenada en el cual la venta es obligatoria en un plazo razonable, pero no necesariamente coinciden. Por otro lado, una venta forzosa (en circunstancias de inmediatez que no permitan contar con un período razonable de comercialización), no puede de ninguna manera ser equivalente al mayor y mejor uso. El avaluador debe definir cuál es la premisa del valor que va a estimar (mayor y mejor uso, uso actual, liquidación ordenada, o venta forzosa), y por principio de consistencia, los componentes de un inmueble (terreno y mejoras) deben ser analizados bajo la misma premisa. El conflicto surge cuando las mejoras y su uso actual no coinciden con el mayor y mejor uso del terreno.
Por ejemplo, tomemos un lote de 1,000 m2 con una casa construida hace varias décadas, localizado en San Francisco, Ciudad de Panamá, y cuya zonificación actual es RM-2. La casa se encuentra en buen estado y habitada (uso existente), con un valor depreciado de la construcción de B/.75,000. En general la zona está en transición hacia mayores densidades, con numerosas viviendas similares demolidas para construir edificios de apartamentos. Un análisis de mayor y mejor uso dictamina que el terreno físicamente cuenta con un tamaño, ubicación y tipo de suelos apropiados para edificar en mayor altura. En cuanto a los aspectos legales, posee una zonificación de alta densidad que permitiría, un proyecto de apartamentos. Financieramente, existe demanda tanto de residencias como de apartamentos en esta zona; al investigar precios en los alrededores, podemos percatarnos de la que existen un sector muy cercano con lotes R-3 (zonificación para casas sólamente) en un precio medio de 1,200 B/m2, y otras calles con RM-2, a una media de 1,500 B/m2.
Salta a la vista, por tanto, que el uso que maximiza el valor de este terreno es para un proyecto de apartamentos aprovechando la zonificación RM-2, y que sus compradores potenciales actuales típicos serían empresas promotoras de edificios residenciales. ¿Y qué sucede entonces con la casa? Bajo el principio de consistencia, es necesario analizar cuál sería la perspectiva de estos compradores potenciales con respecto a las mejoras: ¿estarían dispuestos a pagar por ellas? La respuesta en este caso es no. Los promotores sólo están interesados en el terreno, y de hecho las mejoras representan un estorbo, con los consecuentes costos de demolición (asumamos B/.10,000). Por tanto, estas mejoras (casa actual) carecen de valor contributivo positivo y su valor no puede añadirse al terreno si el valor del mismo ha sido estimado bajo la premisa del mayor y mejor uso (apartamentos). De hecho la Norma IVS 2017, en su provisión 140.2, indica que «si fuera diferente del uso actual, los costos para acondicionar un activo para su mayor y mejor uso afectarían al valor.»
Por el contrario, si la premisa del valor es el uso existente, bajo el cual la casa aportaría valor, el terreno tendría que avaluarse comparándolo con los que son para residencias similares únicamente, pues a compradores de casas no les interesaría el potencial de desarrollo de apartamentos; de hecho es posible, aunque no tan fácilmente cuantificable, que considerasen a los edificios circundantes como perjudiciales a su privacidad y confort.
El siguiente cuadro ilustra los Valores de Mercado resultantes: B/. 1,490,000 bajo la premisa del mayor y mejor uso, y B/.1,275,000 bajo la premisa del uso existente. Lo que no sería correcto, pues violaría la consistencia, es añadir el valor del terreno estimado como RM-2, al de la casa actual, resultando en B/.1,575,000. Podemos observar también que si la casa fuese nueva y lujosa, con un valor mayor a B/.300,000 , probablemente no valdría la pena demolerla, y ambos usos serían posibles como mayor y mejor uso. Sin embargo, no es el caso que nos ocupa.
Premisa: Mayor y Mejor Uso Uso Existente
Uso: Nuevo Edificio RM-2 Casa individual R-3
Valor del terreno: 1,500 B/m2 = 1,200 B/m2
= B/. 1,500,000 = B/. 1,200,000
Valor de mejoras: Demolición Casa depreciada
= B/. -10,000 = B/. 75,000
Valor de Mercado: B/. 1,490,000 B/. 1,275,000
En conclusión, el análisis de mayor y mejor uso realizado por un avaluador profesional debe ser consistente entre terreno y mejoras, indicando la premisa del valor. Independientemente de la inversión actual en mejoras y construcciones, es necesario considerar la perspectiva de los compradores potenciales típicos. ¡En IN SITU CORPORATION, para eso estamos!
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.