En la mañana de hoy se aprobó el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial de San Francisco. Esta normativa cambia el concepto para el desarrollo de proyectos, sobre todo en las zonas en transición hacia edificaciones de apartamentos. Tradicionalmente el modelo normativo basado en la densidad habitacional máxima (personas por Hectárea que se traducen en cantidades de apartamentos según su número de recámaras), con pocas limitaciones de altura, construcción hasta la línea de propiedad (adosamiento) en varios niveles bajos y pocos retiros en las torres. El nuevo modelo plantea liberar las densidades, estableciendo controles sobre el volumen a edificar, con mayores limitaciones de altura y retiros. ¿Cuál puede ser el impacto en el valor de los lotes?
Para intentar responder esa pregunta, tomemos como ejemplo la nueva norma MAM (Mixto de Altura Medio) que reemplazará en gran parte de San Francisco Centro (entre Calle 50 y Vía Porras) al antiguo RM-2 Residencial de Alta Densidad, asumiendo parar simplificar que se trata de un lote de 1,000 m2., con 20 m. de frente y 50 de fondo para un breve ejercicio cuantitativo basado en un proyecto sólo de apartamentos residenciales.
El código RM-2 limitaba la densidad a 1,200 personas por hectárea, es decir, 120 personas para nuestro lote. Esto equivaldría por ejemplo a 30 apartamentos de 2 recámaras. No existían limitaciones de altura, pero sí una fuerte exigencia de estacionamientos (2 o más por apartamento, además de los de visitas). Se permitía construir hasta la línea de propiedad en los niveles de estacionamientos sin ventanas hacia los vecinos. Asumiendo que cupiesen alrededor de 30 estacionamientos en cada piso bajos hasta la línea de propiedad, podemos inferir que se construirían 3 pisos de estacionamientos (más de 60 espacios) y sobre ellos la torre de apartamentos. Esta torre tenía retiros de 1.50m, con lo cual podía ocupar 17 m. x 47m = 799 m2 por planta. Por tanto, como la limitación eran 30 apartamentos, podían plantearse, por ejemplo, entre otras variantes:
- 7 pisos de 4 apartamentos de unos 160 m2 c/u para acomodar los vestíbulos, ascensores, etc.), más 1 piso de 2 apartamentos de 320 m2 cada uno;
- 15 pisos de 2 apartamentos de 320 m2 cada uno; o
- 30 pisos de 1 apartamento de 700 m2 cada uno.
Con el cambio, el código MAM no restringe la densidad máxima; sin embargo, sólo permite 15 pisos incluyendo los niveles de estacionamientos. Por tanto, ya no pueden construirse las opciones (b) o (c) que exceden 15 pisos si contamos los estacionamientos, de los cuales ahora sólo se requiere uno por vivienda. Sólo se permite construir hasta la línea de propiedad en planta baja y un alto, por lo cual allí podrían acomodarse los estacionamientos, hasta unas 60 plazas. De allí, debido a los nuevos retiros exigidos de 3m., la torre tendría 14 m. x 42 m. = 588 m2 por planta, hasta 13 plantas. De construirse la opción (a), los pisos de 4 apartamentos tendrían unidades un poco más pequeñas (135 m2). Se podría también ofrecer otro modelo:
- 12 pisos con 5 apartamentos cada uno, de 110 m2, para totalizar 60 viviendas (el máximo de estacionamientos que se podrían acomodar).
La densidad equivalente de esta opción serían 2,400 personas por hectárea, es dec ir, el doble de la anterior. Sin embargo, la superficie vendible del edificio está limitada. Observemos las diferentes opciones en el cuadro, asumiendo un precio de venta de 2,500 B/m2:
Es obvio suponer que el mercado para apartamentos grandes de mayor costo es limitado. Por tanto, el mercado más factible podrían ser las opciones de 110 m2, 135 m2 y 160 m2. Al comparar las tres opciones, se observa que la nueva zonificación tiene una opción de menor rentabilidad en comparación con la original (a) y otra de mayor rentabilidad (d). Dado que esta última es sustancialmente más alta ahora (B/.16.5 millones vs. B/.12.8 millones) se infiere del ejercicio efectuado que NO deberían afectarse negativamente los valores del suelo e incluso podrían aumentar; esto, siempre y cuando el mercado de compradores acepte esos precios de compra-venta con un solo estacionamiento por apartamento. Los compradores tendrán pues, la última palabra.
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.