¿Cuánto aspiramos que rinda una propiedad adquirida como inversión? Muchos responden: 10% anual de su precio de compra; sin embargo, veamos en base a qué se estima el rendimiento y si es realista para todo tipo de inmuebles en cualquier momento.
Para los avaluadores, el rendimiento de un inmueble no es más que la relación entre ingresos y valor. Cuando se trata de propiedades cuyos ingresos y valores se mantienen relativamente estables entre sí, se utiliza una fórmula simplificada: Valor = Ingresos Netos / Tasa de Capitalización. La Tasa de Capitalización incluye tanto la recuperación del dinero invertido inicialmente, como las utilidades por encima de éste. La razón de que las tasas fluctúen a lo largo del tiempo y entre distintos tipos de propiedades, se debe a que tiene componentes internos con distintos grados de riesgo, pero que están condensados en un sólo número.
Por ejemplo, muchas propiedades pueden adquirirse con una proporción importante de financiamiento, más el aporte de capital puro. Uno de los aspectos más determinantes es la disponibilidad de financiamiento. Supongamos que en un mismo mercado conservador como el nuestro, para un mismo precio, los bancos financien residencias nuevas hasta 95% a 6% , y locales comerciales hasta 80% a 8%. Estas tasas y porcentajes han sido establecidos a su vez por los bancos en función del costo del dinero (intereses a los depositantes) y el riesgo inherente a cada tipo de propiedad. Observemos el resultado de ambas tasas, si el capitalista aspirase a 15% sobre lo invertido en ambos casos, considerando que su posición de recobro es más riesgosa que la del banco:
Residencia: Local Comercial
Deuda: 95% x 6% 80% x 8%
= 5.7% = 6.4%
+ Capital:5% x 15% 20% x 15%
= 0.7% = 3.0%
Tasa de Capitalización
= 6.4% = 9.4%
Observemos que la Tasa de Capitalización para residencial en este caso estaría por debajo de 7%, mientras que para los locales comerciales supera 9%. Para corroborar el estado de las tasas, también se verifican ventas de propiedades cuyos ingresos netos puedan corroborarse. Un ejemplo desarrollado por profesionales avaluadores del Diplomado USMA – IVAPPAN 2018, nos muestra la siguiente estimación para tres locales comerciales en el centro de la Ciudad de David, Chiriquí, con el objetivo de situar la tasa de capitalización a utilizar en un avalúo:
Si bien la muestra es muy pequeña, pareciera que incluso el tamaño de los locales indujera una distinta percepción de riesgo (a mayor tamaño e inversión, mayor retorno esperado). Por tanto, es imprescindible realizar diversos tipos de análisis e indagar en el mercado específico para llegar a una conclusión sobre los retornos en un momento determinado. También existen otros factores. Nótese que las tasas de los préstamos siempre son mayores que las de los depositantes o ahorristas (intereses). En la medida que éstas últimas cambian, también afectan las tasas de capitalización. A mayores intereses de ahorros, también subirán las tasas de capitalización, y viceversa. Y también hay una relación directa con las fluctuaciones generales de la inflación económica, pues tanto ahorristas como inversionistas tienden a buscar mantener el valor de su dinero.
En conclusión: hay que observar con detenimiento el mercado financiero para estimar los rendimientos de una inversión inmobiliaria. ¡En IN SITU CORPORATION, para eso estamos!
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.