El Casco Antiguo de Panamá y sus valores

Panamá cuenta con un inigualable Casco Antiguo, producto del asentamiento urbano en las faldas del Cerro Ancón en 1673 tras la destrucción de la primera ciudad (hoy conocida como Panamá Viejo).  Este sector de atributos históricos y estéticos considerado Patrimonio de la Humanidad y Conjunto Monumental Histórico, cuenta con más de 700 inmuebles privados de gran atractivo para actividades comerciales, residenciales y turísticas. ¿Cómo inciden las restricciones de conservación sobre sus valores inmobiliarios?

Al igual que en otras zonas, existen algunos elementos que influyen en el valor de las propiedades, por ejemplo el frente o vista al mar y/o la vista hacia plazas atractivas. Sin embargo hay dos aspectos que inciden en los valores inmobiliarios en el Casco Antiguo: Categoría de Conservación y Superficie Construible del lote. En relación al primero, la normativa vigente identifica cuatro categorías según el valor de los elementos a conservar. La primera categoría corresponde a los que deben ser conservados y restaurados en su totalidad; la segunda a aquellos que poseen elementos exteriores e interiores específicos a conservar; la tercera a inmuebles de valor ambiental urbano, en los cuales debe conservarse la fachada pero el interior puede disponerse con bastante libertad; y la cuarta se trata de baldíos o edificios discordantes en los cuales pueden realizarse nuevas edificaciones, siempre y cuando armonicen con el entorno.  De mayor a menos, las primeras tres categorías conllevan algún tipo de tratamiento especial que generalmente es más costoso que la construcción contemporánea convencional, afectando por tanto las estimaciones de valor por el Enfoque de Costos. Por tanto, contra lo que podría esperarse, muchos inmuebles de categoría 3 y 4 resultan más apetecibles a los inversionistas que los más valiosos desde el punto de vista patrimonial. Esto es un desincentivo de mercado que debería ser corregido a través de otras políticas de beneficios.

Sin embargo, la mayor restricción reside en la limitación de altura de los inmuebles, debido a la superficie construible.  De acuerdo con la normativa, en las edificaciones de estas tres categorías no se pueden añadir niveles adicionales a los originales, y en la categoría cuatro, la limitación de altura para mantener un entrono armónico es de cuatro plantas.  En una misma categoría, por ejemplo grado 3, hay edificaciones desde una hasta cuatro plantas.  Para los tres enfoques de valuación, es crítico utilizar como unidades de comparación el precio por superficie construible y no el precio por tamaño del lote.  Por ejemplo, un inmueble de 100 m2 de terreno podría tener unos 90 m2 construibles si es de una sóla planta, y otro similar de 100 m2 podría tener 360 m2 en planta baja y tres niveles altos. Para alguien que no conozca este mercado, las diferencias en valores pueden parecer demasiado amplias. Observemos los siguientes comparables reales de ventas de propiedades, sin restaurar:

Un análisis de los precios por m2 de terreno nos daría un rango entre 2,800 y 4,183 B/m2, mientras que un análisis por m2 construibles nos reduce la dispersión de la muestra a un rango entre 923 y 1,242 B/m2.  Si respectivamente el promedio es 3,410 B/m2 de lote vs. 1,045 B/m2 de superficie construíble, un lote de 100 m2 siempre tendría un valor de B/. 341,000.00 sin importar la cantidad de pisos, mientras que utilizando la superficie construíble, los valores estimados serían muy distintos (100 m2 x pisos x 1,045 B/m2):

Utilizando las unidades de comparación correctas, se refleja en el valor estimado el análisis realizado por posibles inversionistas y promotores. Los resultados del análisis deben ser aplicados consistentemente; un avaluador profesional requiere conocer las especificidades de su ámbito geográfico, así como aplicar de forma correcta los conceptos y herramientas de comparación. ¡Para eso estamos!