Con frecuencia escuchamos de propiedades que tienen servidumbres. Este tema es tan importante en materia de bienes inmuebles, que nuestro Código Civil le dedica un título completo (Libro Segundo, Título X). Y las define como “un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.” (Artículo 513). Entiéndase gravamen como peso, carga, obligación o compromiso. El objetivo de las servidumbres es permitir a través de un lote el acceso, desagüe, obras públicas como líneas de transmisión, acueductos o alcantarillados, vista, luz, mitigación de riesgos de inundación, etc. ¿Tiene valor una servidumbre? ¿Contribuye o demerita el valor de un inmueble? Hoy analizaremos esto a través del enfoque de valuación de ingresos o rentas, bajo la técnica denominada “involutivo” o “residual”.
En general podemos indicar que todo gravamen implica una connotación económica negativa sobre un inmueble, comparado con su condición sin restricciones. Las servidumbres lo que están limitando principalmente es el uso y aprovechamiento, a diferencia por ejemplo de un gravamen hipotecario, a través del cual se establece el pago de una amortización periódica que también tiene un impacto económico. El grado de afectación de la servidumbre sobre los ingresos potenciales del inmueble y su incidencia sobre el valor puede ser medido a priori por la técnica residual, que consiste en estimar los ingresos potenciales de los costos, incluyendo las utilidades, y lo que queda (“valor residual”) sería el monto máximo a pagar por el lote.
Valor Total de un Proyecto = Valor de la Construcción + Valor del Terreno
Valor del Terreno = Valor Total del Proyecto – Valor de la Construcción
Valor del Terreno = Ventas Totales – (Costos de Construcción + Utilidades)
Esta técnica tiene la limitación de considerar los ingresos y gastos en un solo período, lo cual no es realista en el caso de proyectos grandes; sin embargo, de forma sencilla ilustra el valor máximo que podría considerar un promotor como razonable, dadas las condiciones del mercado, y descartando otras implicaciones positivas o negativas de la servidumbre.
Asumamos que dos lotes urbanos vecinos, baldíos, con zonificación RM-2 (Residencial Multifamiliar de Alta Densidad, equivalente a 250 apartamentos de 2 recámaras por hectárea) están siendo considerados por promotores para la compra con miras a desarrollar proyectos residenciales. El lote A tiene 4,500 m2 (aproximadamente 67 m. x 67 m.), mientras que el lote B tiene 1000 m2. (aproximadamente 32 m. x 32 m.), y asumamos que la servidumbre pluvial establecida por el MOP en ambos casos sea un ancho de 10 m. a un costado, lo cual no impide el desarrollo de las edificaciones en la superficie restante *. Comparemos para ambos casos (a) sin afectación alguna; (b) afectados en su costado por la servidumbre de un río o quebrada catalogado como principal; y (c) adquiriendo sólo la parte sin afectación del río. Asumiremos en todos los casos apartamentos de 100 m2 con estacionamientos y otras áreas comunes de 20% adicionales, precio de venta de US 2,000 US/m2, costo de construcción de 1,200 US/m2 e incentivo empresarial del 20% sobre el valor del terreno.
| Lote A |
a |
b |
c |
|
Sin Afectación
|
Con Afectación
|
Adquiriendo Sólo Parte No Afectada |
|
| Superficie del Lote (m2.) |
4,500 |
4,500 |
3,830 |
| Servidumbre (m2.) |
0 |
670 |
0 |
| Densidad permitida RM-2 (hab./Ha.) |
1,000 |
1,000 |
1,000 |
| Densidad aplicable al lote (hab.) |
450 |
450 |
383 |
| Apartamentos |
112 |
112 |
96 |
| Tamaño de apartamentos (m2.) |
100 |
100 |
100 |
| Superficie total vendible de apartamentos (m2.) |
11,200 |
11,200 |
9,600 |
| Precio unitario de venta (US/m2.) |
$ 2,000 |
$ 2,000 |
$ 2,000 |
| Ventas totales (US) | $22,400,000 | $22,400,000 | $19,200,000 |
| Superficie total de construcción (m2) |
13,440 |
13,440 |
11,520 |
| Costo total de construcción (US) | $16,128,000 | $16,128,000 | $13,824,000 |
| Diferencia entre venta y construcción (US) | 6,272,000 | 6,272,000 | 5,376,000 |
| Incentivo Empresarial (US) | -$ 1,254,400 | -$ 1,254,400 | -$ 1,075,200 |
| Valor residual total del terreno (US) | $ 5,017,600 | $ 5,017,600 | $ 4,300,800 |
| Valor unitario residual del terreno (US/m2.) |
$1,115 |
$1,115 |
$1,123 |
| Diferencia de valor: | $ 716,800 |
En este caso del Lote A se observa que la servidumbre tiene un valor contributivo importante, ya que su superficie, aunque no pueda ser utilizada físicamente, cuenta para la densidad, que es el parámetro generador de ingresos para el proyecto. Con la servidumbre puede realizarse un proyecto de 112 apartamentos, con utilidades esperadas de US 1,254,400; si sólo se adquiriera la porción sin afectar, podrían construirse 96 apartamentos, con utilidades de US 1,075,000. Para el propietario vendedor, perdería US 716,800 al segregar el espacio de servidumbre, que lógicamente nadie más compraría. Para el potencial comprador, la decisión dependerá de su apetito por las utilidades y las aspiraciones del vendedor.
| Lote B |
a |
b |
c |
|
Sin Afectación
|
Con Afectación
|
Adquiriendo Sólo Parte No Afectada |
|
| Superficie del Lote (m2.) |
1,000 |
1,000 |
680 |
| Servidumbre (m2.) |
0 |
320 |
0 |
| Densidad permitida RM-2 (hab./Ha.) |
1,000 |
1,000 |
600 |
| Densidad aplicable al lote (hab.) |
100 |
100 |
41 |
| Apartamentos |
25 |
25 |
10 |
| Tamaño de apartamentos (m2.) |
100 |
100 |
100 |
| Superficie total vendible de apartamentos (m2.) |
2,500 |
2,500 |
1,000 |
| Precio unitario de venta (US/m2.) |
2,000 |
2,000 |
2,000 |
| Ventas totales (US) | $5,000,000 | $5,000,000 | $2,000,000 |
| Superficie total de construcción (m2) |
3,000 |
3,000 |
1,200 |
| Costo total de construcción (US) | $3,600,000 | $3,600,000 | $1,440,000 |
| Diferencia entre venta y construcción (US) | $1,400,000 | $1,400,000 | $560,000 |
| Incentivo Empresarial (US) | -$ 280,000 | -$ 280,000 | -$ 112,000 |
| Valor residual total del terreno (US) | 1,120,000 | $ 1,120,000 | $ 448,000 |
| Valor unitario residual del terreno (US/m2.) | $ 1,120 | $ 1,120 | $ 659 |
| Diferencia de valor: | $672,000 |
Para el Lote B, el valor contributivo de la servidumbre es mucho más significativo. Si segregamos el área afectada, el lote resultante sería inferior al mínimo parcelable según la norma RM-2 (800 m2.). Por tanto, tendría que acogerse a una zonificación R-M, que permite lotes mínimos de 600 m2. A razón de una densidad mucho menor. Por tanto, de las opciones en que se contabiliza toda la superficie, a razón de 25 apartamentos, se reduciría el proyecto a 10 apartamentos. Las utilidades esperadas también bajan de US$ 280,000 a US 112,000. El valor del terreno descendería a menos de la mitad, y pareciera que para el potencial comprador, la decisión de incluir la servidumbre sería también mucho más ventajosa.
En conclusión, el impacto de una servidumbre en el valor de un lote de alta densidad, va a depender del efecto sinérgico con otras restricciones legales y físicas de la propiedad. Vemos que puede ser desde casi imperceptible como en el Lote A, como representar una suma significativa en casos como el Lote B.Un avaluador profesional debe estudiar cada caso para asesorar apropiadamente a su cliente, sea comprador o vendedor, añadiendo no sólo los elementos básicos del enfoque de ingresos por técnica involutiva, sino otras consideraciones u afectaciones al valor. ¡Para eso estamos!
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*De acuerdo con el Decreto 44 del 6 de mayo de 2002 del Ministerio de Obras Públicas, no pueden realizarse obras de construcción ni siquiera de encajonamiento sobre este tipo de cursos de agua, a diferencia de otras corrientes de aguas menores.
Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.