Uno de los atractivos de los bienes raíces es que aún las propiedades para uso propio al final pueden apreciarse, y generar para su propietario una plusvalía interesante al momento de la venta. Esta apreciación generalmente está basada en una combinación de tres factores generadores de valor: deseo, escasez y poder adquisitivo creciente. Veamos el caso de propiedades residenciales a través de una muestra histórica por un período de 20 años.
Se trata de la urbanización Costa Bella, en Costa del Este. Este proyecto se planificó y se construyó a finales de la década de 1990’s, con un centenar de lotes con viviendas unifamiliares. Los lotes oscilan entre 350 y 750 m2, y las residencias, de varios modelos, entre 250-375 m2. Se trataba de un producto de calidad superior, con un modelo en ese momento innovador, que era la comunidad cerrada (gated community) con facilidades recreativas comunes. La mayor parte de las viviendas fueron vendidas y entregadas en 1998, y un 50% presentó segundas y terceras ventas a lo largo de las dos décadas siguientes. Se investigó el historial de 20 residencias para esta publicación.
El precio original de estas residencias en 1998 era aproximadamente 500 B/m2. Si bien al principio la localización del proyecto era poco conocida, también es cierto que la vivienda unifamiliar es un producto preferido y deseado en el mercado inmobiliario; además, la disponibilidad de terrenos para este tipo de proyectos en zonas céntricas era escasa, y el nivel socio económico al que estaba dirigido (clase media) se benefició en las siguientes décadas con un aumento de su poder adquisitivo. Por tanto, los precios aumentaron rápidamente: en un plazo de menos de cinco años ya se habían duplicado, en diez años cuadruplicaron, y en la actualidad se sitúan en valores cercanos a 6 veces con respecto al original, a un ritmo constante de 25% anual. La siguiente gráfica muestra un modelo explicativo del comportamiento de los valores durante estos veinte años.
Observemos que los valores de la gráfica roja son precios reales de cada momento; sin embargo, para hacer una comparación justa, debe efectuarse un ajuste por inflación, y llevarlos a precio constante de 1998 como muestra la gráfica en color azul. Es importante recordar que el valor de $1 de 1998 no es igual al de $1 en 2018, el dinero ha perdido valor a lo largo del tiempo en función de la inflación. Por tanto, un análisis del retorno de la inversión debe basarse en los valores constantes. El ajuste basado en los datos de inflación histórica nos indica que el valor indicado para 2017 de casi 3,000 B/m2 equivale a cerca de 1,500 B/m2 de 1998, con lo cual la tasa de aumento sería de 7% anual.
Observemos que estas tasas de retorno se encuentran por encima de los productos financieros (depósitos y bonos), lo cual es un indicador muy positivo. Si comparamos este ejercicio con el que publicamos sobre otra comunidad residencial Arboleda de Cáceres en Panamá Oeste ( http://insitupanama.com/2017/07/04/cuanto-es-la-ganancia-real-de-la-compra-de-una-vivienda/ ) que arrojó una apreciación de 1.5% anual a precios constantes, observaremos que la plusvalía de 7% anual en Costa Bella fue mucho mayor, en función del aumento del poder adquisitivo de su mercado de compradores. A esta utilidad potencial al final de un período de tenencia,habría que sumarle el costo evitado del disfrute de la propiedad. Para asesorar efectivamente su compra o venta, como peritos avaluadores profesionales ¡aquí estamos!
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