Estamos acostumbrados, por la práctica usual de la contabilidad personal y de las empresas, a asociar depreciación con el deterioro producto del paso del tiempo. Sin embargo, ¿es eso lo único que puede reducir el valor de un inmueble? Cerremos el año 2019 comentando un aspecto muchas veces ignorado: la obsolescencia funcional y legal, y por qué debe verificarse.
Obsolescencia, según la RAE, es «ser anticuado o inadecuado a las circunstancias , modas o necesidades actuales». Tomemos en cuenta que no significa que el elemento ya no sirve a su propósito, ni que esté deteriorado ni dañados, sino que ha sido desplazado en las preferencias de los usuarios por nuevas prácticas. Y esto puede ser producto de nuevas prácticas (funcional) o de cambios en las regulaciones (legal). Algunos ejemplos de obsolescencia en inmuebles pueden ser: falta de estacionamientos, pocos baños, pocas recámaras, pocas salidas eléctricas, ausencia de equipo de aire acondicionado, de rociadores contra incendios, espacios no adecuados para personas con discapacidad, equipos ineficientes con consumos excesivos. Incluso ciertos elementos estéticos, como acabados, pueden considerarse materia de obsolescencia.
¿Por qué la obsolescencia funcional ocasiona depreciación? Por que en muchos casos, si es solucionable («curable» entre los avaluadores) requiere una inversión para ponerlos al día, y en otros, de ser irremediable o incurable, reduce las ganancias esperadas y por tanto disminuye el valor.
Cuando la obsolescencia es curable, el valor del elemento obsoleto debe ser sustraído (si se encuentra presente) y además, restarse el monto estimado de la inversión. Esta inversión puede incluir materiales, mano de obra, costos indirectos y hasta honorarios legales. Por ejemplo si se tratara de una casa antigua con un solo tomacorriente por cuarto, a diferencia de la norma actual que exige como mínimo por pared, habría que considerar la remoción y reemplazo del cableado y paneles eléctricos; incluso, podría ser necesario el reemplazo de los conductos (tuberías) si no fuese posible utilizarlos para una mayor cantidad de cables, e incluir trabajos de albañiería y acabados para completar el trabajo.
CURABLE
Obsolescencia funcional = Valor elemento presente a eliminar + Valor del costo de cura
Por otra parte, la obsolescencia puede ser de grado tal, que no sea curable, o que remediarla tenga implicaciones tan complejas y costosas que la hagan inviable. Por ejemplo, un edificio que contaba con pocos estacionamientos, sobre el frente de calle, y que fueron eliminados por una ampliación de la vía, puede tener muchas dificultades para incorporarlos, si ya el lote está contruido casi en su totalidad. Sería poco realista decir que vamos a demoler la edificación o toda su planta baja para proveer estos espacios de estacionamiento. En estos casos, la cuantificación de la obsolescencia se realiza identificando los ingresos que no lograría recaudar nuestro sujeto, en comparación con inmuebles que sí cuentan con los estacionamientos, y capitalizando este monto anual a una tasa apropiada. En el caso del ejemplo que nos ocupa, supongamos que en esa zona los inmuebles con estacionamientos apropiados se arriendan a 20 $/m2/mes, y los que no los tienen a 12 $/m2/mes, y los inmuebles de ese tipo tienen una tasa de capitalización de 8%:
INCURABLE
Obsolescencia funcional = [(Renta Apropiada – Renta obsoleta) x 12 meses] / Tasa
Obsolescencia funcional = [ (20 -12) x 12 ] / 8% = 1,200 $/m2
De los ejemplos anteriores se desprende que la obsolescencia funcional puede llevarnos a considerar pérdidas de valor importantes. Y eso sin tomar en cuenta el riesgo, cuando se trata de cambios en las regulaciones, de que las autoridades clausuren la operación o nieguen la posibilidad de adecuaciones, mejoras o reformas solicitadas, al observar el incumplimiento actual, lo cual debe ser mencionado por cualquier experto idóneo en la materia. Por tanto, una de las primeras preguntas que todo comprador y todo avaluador debe hacerse es: ¿cumple esta edificación con los estándares actuales? Y de no ser así: ¿es curable, cuánto me cuesta? , ¿o si es incurable, cuánto pierdo? y ¿representa un riesgo regulatorio? La cuidadosa consideración de estos aspectos en la adquisición de inmuebles es vital.
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Contacto: Arq. Carla M. López Abello +507 226-1783 / 6675-2492
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.