La comparación es un elemento fundamental de la dinámica del mercado. ¿Quién no pregunta, cotiza o compara antes de realizar una compra, incluso pequeña? En materia de valuaciones, asumimos que bienes similares o sustitutos pueden dar respuesta a la necesidad de un determinado tipo de cliente, y por tanto en general, estarán en un rango de valores predecibles. De allí surge el enfoque comparativo como aproximación al Valor de Mercado. En él aplicamos este Principio de Sustitución, buscando precios de sustitutos a la propiedad que estamos avaluando; luego, explicamos las diferencias de precios mediante el principio de contribución. El avalúo hipotético de una residencia de 140 m2. en Arraiján puede ilustrar los pasos iniciales en la estimación del Valor Comparativo.
Una familia que requiera una vivienda con parámetros similares a la que estamos avaluando, efectuaría una búsqueda de la misma cantidad de recámaras, pisos, si la prefiere unifamiliar o adosada, y zona geográfica de su preferencia. Para el avaluador, todas las casas de esas mismas características son bienes sustitutos, en un rango mínimo y máximo de precios en este momento. Por ello lo primero es realizar o mantener actualizada la información de mercado, que permita identificar los parámetros, y dónde se encuentran estos bienes sustitutos. A éstos también se les llama comparables, referenciales o testigos. Las preferencias de los compradores van cambiando con el tiempo, por ello la información debe ser suficientemente reciente como para reflejar el comportamiento actual de los mismos. Por ejemplo, en Panamá Oeste, específicamente Arraiján, encontramos que se han vendido recientemente casas de 3 recámaras y 2 baños entre B/. 75,000 y B/. 138,000 en 11 proyectos de urbanización (como nuestra residencia). Este rango parece muy amplio, por eso un segundo paso es convertir estos precios a unidades de comparación más apropiadas. En este caso, si analizamos los precios en función del tamaño de las viviendas, se reduce a B/. 700 y B/.900 por metro cuadrado (B/m2.). Ese es un indicador inicial para el valor comparativo, acotando la dispersión del rango original, y sitúando a priori la estimación de valor total de la vivienda, de acuerdo con estos precios unitarios, entre B/. 98,000 y B/. 126,000.
- Rango original de las muestras :
- B/. 75,000 a B/. 138,000
- Rango del valor unitario de las muestras:
- 700 B/m2 a 900 B/.m2
- Rango de valor estimado de la propiedad (140 m2), sin ajustar:
- B/. 98,000 a B/. 126,000
Aunque el proceso de avalúo no termina allí (por eso hemos indicado que este es un rango sin ajustar), estos pasos ilustran con claridad el principio de sustitución. También evidencian las ventajas y limitaciones del enfoque comparativo. Por un lado, se requiere de un mercado activo, una base de datos robusta, y una propiedad de características comunes en el mercado; de lo contrario, se dificultará encontrar transacciones realmente comparables. Una de las grandes ventajas de este método es que permite avaluar la propiedad como un todo, es decir, en una sola comparación con bienes similares. Es ideal por ejemplo para apartamentos y locales u oficinas, para los cuales incluso en el mismo edificio pueden encontrarse referenciales. Por otro lado, el Valor Comparativo requiere un análisis concienzudo por parte del profesional avaluador, en beneficio de los clientes y usuarios. ¡Para eso estamos!