Oficialmente hoy se celebran 170 años de la fundación de la Ciudad de Colón. Hoy capital provincial, terminal Atlántico tanto del canal como del ferrocarril interoceánico, y sede de la mayor zona franca del mundo, está asentada sobre la Isla Manzanillo, a orillas del Mar Caribe. Es una muestra extraordinaria de la transformación del territorio en función de la expansión del comercio mundial que forma parte de nuestro patrimonio cultural, histórico, urbanístico y arquitectónico.
Originalmente se trataba de una especie de atolón pantanoso usufructuado como finca personal de un veterano marino de las Antillas inglesas. Este cedió por una suma módica sus derechos a la Panama Railroad Company, empresa vinculada al transporte marítimo de pasajeros y carga entre ambas costas de los Estados Unidos. La compañía del ferrocarril había negociado exitosamente con la República de Nueva Granada en 1850 el convenio y contrato que permitía la construcción de la vía férrea a través del istmo de Panamá. Localizado un sitio económico donde ubicar su campamento en la costa atlántica, cercano al Puerto de Chagres, no así a la Ciudad de Portobelo, ese mismo año se dio inicio a trabajos de desbroce, saneamiento y relleno de la parte oeste de la pequeña isla, logrando a su vez unirla a tierra por un camellón de tierra y madera.
El suelo utilizable a priori se dividió de norte a sur en manzanas alargadas, siguiendo una traza reticular anglosajona, distinta a la organización colonial hispana centrada en una plaza mayor. Quedó libre una laguna anegadiza cercana a lo que hoy son el parque y Catedral de Colón, que serían rellenados mucho después. Sobre sus manzanas, a lo largo de avenidas cortadas por calles secundarias estrechas y paralelas a callejones de servicio, se construyeron algunos edificios de mampostería y la mayoría en madera. De esta primera época aún sobreviven el entonces Hotel Estados Unidos, y la Iglesia Episcopal Cristo a Orillas del Mar, esta última obra del célebre James Renwick.
El 27 de febrero de 1852, aprovechando la visita de autoridades neogranadinas, se procedió a la fundación oficial. La ciudad para 1855 según relatos de viajeros contaba con dos avenidas (las actuales Ave. Del Frente y Balboa), y numerosos hospedajes de madera para los pasajeros que arribaban en barco cada 15 días. Poseía también un hospital improvisado, para atender los numerosos enfermos de los males del trópico. Conocida es la polémica sobre el nombre al ser denominada Aspinwall por los norteamericanos y Colón por los neogranadinos.
La concesión del ferrocarril gozaba de un período que no llegaba a 50 años, pero en 1867 la compañía logró firmar con el nuevo gobierno colombiano el rescate administrativo de la misma. De esta manera, por el pago inicial de $1,000,000 y una anualidad de $250,000, la Compañía quedó en posesión del ferrocarril y todos sus inmuebles incluyendo a los lotes de la Ciudad de Colón. Así se inició el complejo régimen inmobiliario, según el cual sobre lotes propiedad del ferrocarril por 99 años, éste permitía a los interesados construir edificaciones y registrar aparte el título de dominio de éstas, con lo cual muchas propiedades han devenido en tener dos números de finca.
Llegados los franceses a la construcción del Canal, quienes adquirieron la mayoría de las acciones del ferrocarril, en 1880 se ocupó la porción noreste de la isla, denominada Fort D’Lesseps, y dividida de lo existente por el actual paseo central. Construyeron también otro hospital y una conexión de agua fresca para la isla. Las edificaciones llegaron a tener hasta 3 pisos, numerosas bodegas de almacenamiento de mercancías, y el movimiento comercial era considerable.
Se conservan aún algunas de las edificaciones de esta época, incluyendo la casa de Ferdinand D’Lesseps, a pesar de que Colón se vio casi totalmente destruida durante la guerra civil colombiana por un incendio en 1885 (el llamado fuego de Pedro Prestán) y también en 1915. A raíz del incendio los franceses propusieron rediseñarla e introducir grandes avenidas diagonales a la moda de París o Washington, proyecto que nunca se llevó a cabo por el fracaso financiero de las obras del canal.
Llegado el Siglo XX, la presencia norteamericana, tanto civil, aparte de Fort D’Lesseps se asentó fundamentalmente en las áreas de tierra firme que la rodeaban, sobre todo ante el realineamiento de la vía acuática hacia el oeste (Isla Telfers). Los terrenos de la ciudad pasaron a pertenecer a esta nueva administración, que realizó gran cantidad de subastas para arrendamiento de lotes para construir, con miras a continuar el uso de su concesión de tierras hasta la década de 1960. Aunque la ciudad había crecido, las calles continuaron fangosas e inundables hasta 1910. Se construyó en esta etapa el rompeolas, para proteger la entrada marítima. Numerosos edificios de principios del siglo XX, con amplios portales para los transeúntes, se conservan aún, así como edificaciones de corte neocolonial como la Logia Masónica y los edificios vinculados al puerto de Cristóbal.
La construcción de un nuevo la Carretera Transístmica o Boyd – Roosevelt en Ia década de 1940 consolidó la conexión terrestre o Corredor de Colón. Por otra parte, la fundación de la Zona Libre de Colón en 1948 vino a redondear la fisonomía de la Isla Manzanillo a partir de unas modestas 14 hectáreas iniciales, hoy convertida en un emporio del comercio mundial. Posteriormente Colón ha ampliado sus facilidades portuarias de carga y de cruceros, sus espacios públicos en la orilla norte, y ha sido objeto de cuestionados proyectos de vivienda social gubernamental.
170 años después, la sencilla fundación de un campamento de dos calles cuenta la historia de las comunicaciones globales en nuestro planeta, con la intervención de grandes capitales y potencias mundiales del momento, apoyados por numerosos trabajadores, exiliados e inmigrantes que hicieron de ésta, nuestra patria.
Ilustración: Reclus, E. (1885). The Universal Geography. Londres: J.S. Virtue & Co.
Conte Bermúdez, H. (2002.) La fundación oficial de la ciudad de Colón. Panamá: Revista Lotería, 440:23-31.
Lemaitre Román, E. (1980) Panamá y su separación de Colombia. Bogotá: Editorial Pluma.
Panamá Vieja Escuela (S/F). Los incendios más devastadores de la ciudad de Colón. Recuperado el 26/02/2022 de https://www.panamaviejaescuela.com/incendios-ciudad-de-colon-panama/ .
Tejeira Davis, E. (2011). Los orígenes de la ciudad de Colón. Panamá: Canto Rodado, 6:33-73.
Torres, E. (1888). Pleito sobre la Isla Manzanillo. Bogotá: Manuel Rivas y Cía.
Los bienes inmuebles siempre han sido considerados como inversiones tangibles deseables; sin embargo, debemos prestar atención a distintas formas posibles de pérdida de valor si deseamos mitigarlas. Los avaluadores intentamos estimar estos deméritos o pérdidas mediante cuatro categorías: mantenimiento diferido, obsolescencia funcional, depreciación incurable por edad, y obsolescencia externa. Exploremos brevemente de qué se trata cada una.
En primer lugar, el mantenimiento diferido: elementos deteriorados, faltantes, o que han sido objeto de algún evento mayor, ya no pueden ser contabilizados como parte del inmueble. Por ejemplo, una ventana rota, pintura desconchada, cerraduras dañadas. Esta pérdida de valor generalmente se cuantifica con facilidad, restando la estimación de la reposición del elemento (materiales, mano de obra e incentivo del contratista).
En segundo término, tenemos la obsolescencia funcional. Se trata de elementos que pueden estar funcionando, pero ya no son propios de inmuebles a construir en la actualidad, sea por que la tecnología, regulaciones o preferencias del mercado han cambiado; pueden ser elementos constructivos o incluso de diseño, tanto presentes como faltantes. Como ejemplos tangibles pueden estar equipos ineficientes, acabados y artefactos que son considerados como pasados de moda, y que un nuevo propietario reemplazaría casi de inmediato. En cuanto a faltantes, ante el cambio de regulaciones, incumplimientos como falta de estacionamientos, ascensores, sistemas de protección contra incendios, y de facilidades para personas con discapacidades. Y un poco más sutiles o intangibles, configuraciones de diseño que no se adaptan a la vida moderna. Para estimar esta depreciación, primero es necesario entender si el defecto es subsanable, en cuyo caso equivale al costo de reposición; sin embargo, en algunos casos esto puede no ser factible. Por ejemplo, un edificio comercial que no cuenta con la cantidad actual requerida de estacionamientos, es posible que no tenga espacio para incluirlos; en estos casos, la pérdida de valor debe estimarse por enfoque de mercado, es decir, comparando valores entre edificaciones que cumplen y las que no. Este tema es complejo, ya que además existe la posibilidad de que las autoridades no permitan modificaciones mayores en una edificación que no puede ser adaptada a las regulaciones vigentes.
Como tercera pérdida de valor, tenemos el paso incurable del tiempo por edad, con su consiguiente deterioro. A pesar de la calidad y del buen mantenimiento, todo material tiene un término de vida; al cabo de la misma, a lo sumo nos quedará un valor de rescate de lo vendible o reciclable. La observación cuidadosa de los elementos que conforman una edificación nos permite separar los elementos constructivos según su período de vida, estimando lo que ha transcurrido de cada uno, y ponderar su valor como parte del conjunto. Por ejemplo, las alfombras son de corta vida, que puede alcanzar 10 años, en contraposición con la estructura, que posiblemente llegue sin problemas a 50-75 años; ambos elementos contribuyen con un peso distinto al costo total de la edificación. Las buenas prácticas de administración y mantenimiento sugieren un calendario de largo plazo para el reemplazo de estos elementos al acercarse el término de su vida útil, de manera que podamos «echar hacia atrás» la cuenta del implacable reloj sobre este componente.
La última consideración sobre la pérdida de valor está dada por la obsolescencia externa. Ésta se debe a elementos físicos, ambientales o sociales que inciden en la propiedad. El entorno va cambiando, y se producen situaciones de alto tráfico, ruido y contaminación ambiental; también pueden haberse incrementado riesgos de inundaciones u otros desastres, o el área puede ir presentando signos de deterioro económico y de las condiciones de seguridad. Al igual que la obsolescencia funcional, algunas de estas condiciones pueden ser resueltas in situ, como colocando ventanas con mayor aislamiento para el ruido, o realizando algunas obras adicionales para evitar las inundaciones. En otros casos, evitar eta obsolescencia está fuera de nuestro control, y solo puede ser estimada en función de comparaciones en el mercado. Por ejemplo, un local muy valorado en una esquina de una ciudad, puede experimentar decaimiento considerable si se construye un paso elevado vehicular que desvía toda la afluencia de vehículos de su ubicación.
Sobre la obsolescencia externa, no todo es negativo. Cuando hay transformaciones importantes del entorno urbano, como calles residenciales que se van tornando comerciales, en muchos casos el aumento del valor del terreno puede compensar la obsolescencia funcional, atrayendo a otro segmento de usuarios potenciales, que no valorarán las mejoras, pero sí el terreno.
En conclusión, debemos mantenernos alerta ante las posibles pérdidas de valor de las edificaciones, tomando en cuenta que son una inversión o fuente potencial de riqueza activa, es decir, que requieren destinar fondos periódicamente para su mantenimiento y reposición de elementos, o para mitigar diversas condiciones de cambios regulatorios, preferencias y externalidades.
Contacto: Arq. Carla M. López Abello, MAI +507 226-5197 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Si bien los datos son reales, no aplica ningún tipo de estimación para propiedades específicas sin un análisis de sus condiciones particulares.
Estamos acostumbrados, por la práctica usual de la contabilidad personal y de las empresas, a asociar depreciación con el deterioro producto del paso del tiempo. Sin embargo, ¿es eso lo único que puede reducir el valor de un inmueble? Cerremos el año 2019 comentando un aspecto muchas veces ignorado: la obsolescencia funcional y legal, y por qué debe verificarse.
Obsolescencia, según la RAE, es «ser anticuado o inadecuado a las circunstancias , modas o necesidades actuales». Tomemos en cuenta que no significa que el elemento ya no sirve a su propósito, ni que esté deteriorado ni dañados, sino que ha sido desplazado en las preferencias de los usuarios por nuevas prácticas. Y esto puede ser producto de nuevas prácticas (funcional) o de cambios en las regulaciones (legal). Algunos ejemplos de obsolescencia en inmuebles pueden ser: falta de estacionamientos, pocos baños, pocas recámaras, pocas salidas eléctricas, ausencia de equipo de aire acondicionado, de rociadores contra incendios, espacios no adecuados para personas con discapacidad, equipos ineficientes con consumos excesivos. Incluso ciertos elementos estéticos, como acabados, pueden considerarse materia de obsolescencia.
¿Por qué la obsolescencia funcional ocasiona depreciación? Por que en muchos casos, si es solucionable («curable» entre los avaluadores) requiere una inversión para ponerlos al día, y en otros, de ser irremediable o incurable, reduce las ganancias esperadas y por tanto disminuye el valor.
Cuando la obsolescencia es curable, el valor del elemento obsoleto debe ser sustraído (si se encuentra presente) y además, restarse el monto estimado de la inversión. Esta inversión puede incluir materiales, mano de obra, costos indirectos y hasta honorarios legales. Por ejemplo si se tratara de una casa antigua con un solo tomacorriente por cuarto, a diferencia de la norma actual que exige como mínimo por pared, habría que considerar la remoción y reemplazo del cableado y paneles eléctricos; incluso, podría ser necesario el reemplazo de los conductos (tuberías) si no fuese posible utilizarlos para una mayor cantidad de cables, e incluir trabajos de albañiería y acabados para completar el trabajo.
CURABLE
Obsolescencia funcional = Valor elemento presente a eliminar + Valor del costo de cura
Por otra parte, la obsolescencia puede ser de grado tal, que no sea curable, o que remediarla tenga implicaciones tan complejas y costosas que la hagan inviable. Por ejemplo, un edificio que contaba con pocos estacionamientos, sobre el frente de calle, y que fueron eliminados por una ampliación de la vía, puede tener muchas dificultades para incorporarlos, si ya el lote está contruido casi en su totalidad. Sería poco realista decir que vamos a demoler la edificación o toda su planta baja para proveer estos espacios de estacionamiento. En estos casos, la cuantificación de la obsolescencia se realiza identificando los ingresos que no lograría recaudar nuestro sujeto, en comparación con inmuebles que sí cuentan con los estacionamientos, y capitalizando este monto anual a una tasa apropiada. En el caso del ejemplo que nos ocupa, supongamos que en esa zona los inmuebles con estacionamientos apropiados se arriendan a 20 $/m2/mes, y los que no los tienen a 12 $/m2/mes, y los inmuebles de ese tipo tienen una tasa de capitalización de 8%:
De los ejemplos anteriores se desprende que la obsolescencia funcional puede llevarnos a considerar pérdidas de valor importantes. Y eso sin tomar en cuenta el riesgo, cuando se trata de cambios en las regulaciones, de que las autoridades clausuren la operación o nieguen la posibilidad de adecuaciones, mejoras o reformas solicitadas, al observar el incumplimiento actual, lo cual debe ser mencionado por cualquier experto idóneo en la materia. Por tanto, una de las primeras preguntas que todo comprador y todo avaluador debe hacerse es: ¿cumple esta edificación con los estándares actuales? Y de no ser así: ¿es curable, cuánto me cuesta? , ¿o si es incurable, cuánto pierdo? y ¿representa un riesgo regulatorio? La cuidadosa consideración de estos aspectos en la adquisición de inmuebles es vital.
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.
Uno de los atractivos de los bienes raíces es que aún las propiedades para uso propio al final pueden apreciarse, y generar para su propietario una plusvalía interesante al momento de la venta. Esta apreciación generalmente está basada en una combinación de tres factores generadores de valor: deseo, escasez y poder adquisitivo creciente. Veamos el caso de propiedades residenciales a través de una muestra histórica por un período de 20 años.
Se trata de la urbanización Costa Bella, en Costa del Este. Este proyecto se planificó y se construyó a finales de la década de 1990’s, con un centenar de lotes con viviendas unifamiliares. Los lotes oscilan entre 350 y 750 m2, y las residencias, de varios modelos, entre 250-375 m2. Se trataba de un producto de calidad superior, con un modelo en ese momento innovador, que era la comunidad cerrada (gated community) con facilidades recreativas comunes. La mayor parte de las viviendas fueron vendidas y entregadas en 1998, y un 50% presentó segundas y terceras ventas a lo largo de las dos décadas siguientes. Se investigó el historial de 20 residencias para esta publicación.
El precio original de estas residencias en 1998 era aproximadamente 500 B/m2. Si bien al principio la localización del proyecto era poco conocida, también es cierto que la vivienda unifamiliar es un producto preferido y deseado en el mercado inmobiliario; además, la disponibilidad de terrenos para este tipo de proyectos en zonas céntricas era escasa, y el nivel socio económico al que estaba dirigido (clase media) se benefició en las siguientes décadas con un aumento de su poder adquisitivo. Por tanto, los precios aumentaron rápidamente: en un plazo de menos de cinco años ya se habían duplicado, en diez años cuadruplicaron, y en la actualidad se sitúan en valores cercanos a 6 veces con respecto al original, a un ritmo constante de 25% anual. La siguiente gráfica muestra un modelo explicativo del comportamiento de los valores durante estos veinte años.
Observemos que los valores de la gráfica roja son precios reales de cada momento; sin embargo, para hacer una comparación justa, debe efectuarse un ajuste por inflación, y llevarlos a precio constante de 1998 como muestra la gráfica en color azul. Es importante recordar que el valor de $1 de 1998 no es igual al de $1 en 2018, el dinero ha perdido valor a lo largo del tiempo en función de la inflación. Por tanto, un análisis del retorno de la inversión debe basarse en los valores constantes. El ajuste basado en los datos de inflación histórica nos indica que el valor indicado para 2017 de casi 3,000 B/m2 equivale a cerca de 1,500 B/m2 de 1998, con lo cual la tasa de aumento sería de 7% anual.
Observemos que estas tasas de retorno se encuentran por encima de los productos financieros (depósitos y bonos), lo cual es un indicador muy positivo. Si comparamos este ejercicio con el que publicamos sobre otra comunidad residencial Arboleda de Cáceres en Panamá Oeste ( http://insitupanama.com/2017/07/04/cuanto-es-la-ganancia-real-de-la-compra-de-una-vivienda/ ) que arrojó una apreciación de 1.5% anual a precios constantes, observaremos que la plusvalía de 7% anual en Costa Bella fue mucho mayor, en función del aumento del poder adquisitivo de su mercado de compradores. A esta utilidad potencial al final de un período de tenencia,habría que sumarle el costo evitado del disfrute de la propiedad. Para asesorar efectivamente su compra o venta, como peritos avaluadores profesionales ¡aquí estamos!
¿Cómo se comporta el mercado de locales comerciales en un entorno mercantil e inmobiliario tan competitivo como la Ciudad de Panamá? Demos un rápido vistazo mediante una muestra de 150 locales en oferta u alquiler efectivo, recabada en los primeros meses de 2018. Se trata de un ejercicio de base estadística por agregación, sin distinguir las características específicas como accesibilidad, visibilidad, frente, estacionamientos, calidad de construcción, etc. Por tanto, veamos los rangos de rentas, y que podemos inferir de ellos, distinguiendo diversas zonas en la ciudad. A priori en el gráfico y mapa podemos observar dos grandes grupos, y sus características.
Por un lado, tenemos el comercio eminentemente urbano, que goza de la ventaja no sólo de atender a una población residente, sino también a trabajadores, visitantes y transeúntes. En el caso de la Ciudad de Panamá, se trata de la zona que va desde el Casco Antiguo en el suroeste, hasta Betania, Pueblo Nuevo, Río Abajo y San Francisco. Si la dividimos en sectores como el Casco Antiguo, Centro, Área Bancaria y Ensanche, se trata de un conjunto cuyos valores mínimos están entre B/.6-11 por m2 por mes para los locales menos favorecidos, y llegan hasta B/.60-67 por m2 por mes en las ubicaciones más prestigiosas, sobre todo centros comerciales exclusivos. En la gráfica podemos discernir claramente que la única zona cuyas rentas en malls no sobrepasan B/. 30 por m2 por mes son las del centro, ya que el Casco Antiguo ha recuperado su vida económica gracias al turismo y como centro de vida nocturna.
Por otra parte, encontramos también el segundo grupo de localizaciones periféricas, mucho más dependientes de los residentes y su poder adquisitivo. Esta zona, que rodea a la eminentemente urbana, se desarrolla a lo largo de varios ejes viales, desde la Vía Transístmica al Norte, la Ave. Domingo Díaz y la Panamericana hacia el Este, y el Corredor Sur hacia el Sureste. Los valores mínimos inician entre B/.10-23 por m2 por mes, llegando hasta B/.40-45 por m2 por mes aún en centros comerciales. Costa del Este presenta los valores mayores, y la Periferia Central (triángulo de Transístmica) los más bajos.
¿Dónde invertir? Depende de los parámetros de cada caso. Si se trata de locales para operaciones comerciales, es interesante observar que las rentas mínimas más altas – que indican el mejor potencial de negocios – están en las periferias, sobre todo al Este y Norte, debido a la demanda creciente en estas zonas que aún están en expansión; en cuanto a los máximos, obviamente las zonas y edificios de mayor poder adquisitivo: Casco Antiguo, Área Bancaria, Ensanche y Costa del Este. En cambio, para inversiones a largo plazo, las áreas de mayor potencial de crecimiento de rentas son el centro (entre Casco Antiguo y Área Bancaria) y la Periferia Central. En ambos casos, se trata de zonas con inversiones públicas que empiezan a propiciar su atractivo para residentes y empresas, permitiendo obtener espacios ahora en precios más bajos, que tenderán a aumentar sus ingresos y valor en el tiempo hasta equipararse a las que les rodean. Aunque en lenguaje coloquial hoy parezcan los patitos feos, probablemente se convertirán en codiciados cisnes a la vuelta de una o dos décadas.
Un avaluador profesional debe poder orientarle sobre la situación actual específica del local que posee o le interesa, y las tendencias de apreciación a corto, mediano y largo plazo. A sus órdenes, ¡para esto estamos!
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares; la muestra no ha sido validada como estadísticamente representativa del universo de propiedades, sólo tiene finalidad indicativa e inferencial.
Uno de los atractivos de los bienes raíces es que aún las propiedades para uso propio al final pueden apreciarse, y generar para su propietario una plusvalía interesante al momento de la venta. Esta apreciación generalmente está basada en una combinación de tres factores generadores de valor: deseo, escasez y poder adquisitivo creciente. Veamos el caso de propiedades residenciales a través de una muestra histórica por un período de 20 años.
