por Carla López | Jun 24, 2018 | Avalúos / Valuación
Con frecuencia escuchamos de propiedades que tienen servidumbres. Este tema es tan importante en materia de bienes inmuebles, que nuestro Código Civil le dedica un título completo (Libro Segundo, Título X). Y las define como “un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.” (Artículo 513). Entiéndase gravamen como peso, carga, obligación o compromiso. El objetivo de las servidumbres es permitir a través de un lote el acceso, desagüe, obras públicas como líneas de transmisión, acueductos o alcantarillados, vista, luz, mitigación de riesgos de inundación, etc. ¿Tiene valor una servidumbre? ¿Contribuye o demerita el valor de un inmueble? Hoy analizaremos esto a través del enfoque de valuación de ingresos o rentas, bajo la técnica denominada “involutivo” o “residual”.
En general podemos indicar que todo gravamen implica una connotación económica negativa sobre un inmueble, comparado con su condición sin restricciones. Las servidumbres lo que están limitando principalmente es el uso y aprovechamiento, a diferencia por ejemplo de un gravamen hipotecario, a través del cual se establece el pago de una amortización periódica que también tiene un impacto económico. El grado de afectación de la servidumbre sobre los ingresos potenciales del inmueble y su incidencia sobre el valor puede ser medido a priori por la técnica residual, que consiste en estimar los ingresos potenciales de los costos, incluyendo las utilidades, y lo que queda (“valor residual”) sería el monto máximo a pagar por el lote.
Valor Total de un Proyecto = Valor de la Construcción + Valor del Terreno
Valor del Terreno = Valor Total del Proyecto – Valor de la Construcción
Valor del Terreno = Ventas Totales – (Costos de Construcción + Utilidades)
Esta técnica tiene la limitación de considerar los ingresos y gastos en un solo período, lo cual no es realista en el caso de proyectos grandes; sin embargo, de forma sencilla ilustra el valor máximo que podría considerar un promotor como razonable, dadas las condiciones del mercado, y descartando otras implicaciones positivas o negativas de la servidumbre.
Asumamos que dos lotes urbanos vecinos, baldíos, con zonificación RM-2 (Residencial Multifamiliar de Alta Densidad, equivalente a 250 apartamentos de 2 recámaras por hectárea) están siendo considerados por promotores para la compra con miras a desarrollar proyectos residenciales. El lote A tiene 4,500 m2 (aproximadamente 67 m. x 67 m.), mientras que el lote B tiene 1000 m2. (aproximadamente 32 m. x 32 m.), y asumamos que la servidumbre pluvial establecida por el MOP en ambos casos sea un ancho de 10 m. a un costado, lo cual no impide el desarrollo de las edificaciones en la superficie restante *. Comparemos para ambos casos (a) sin afectación alguna; (b) afectados en su costado por la servidumbre de un río o quebrada catalogado como principal; y (c) adquiriendo sólo la parte sin afectación del río. Asumiremos en todos los casos apartamentos de 100 m2 con estacionamientos y otras áreas comunes de 20% adicionales, precio de venta de US 2,000 US/m2, costo de construcción de 1,200 US/m2 e incentivo empresarial del 20% sobre el valor del terreno.
| Lote A |
a
|
b |
c
|
|
Sin Afectación
|
Con Afectación
|
Adquiriendo Sólo Parte No Afectada
|
| Superficie del Lote (m2.) |
4,500
|
4,500 |
3,830
|
| Servidumbre (m2.) |
0
|
670 |
0
|
| Densidad permitida RM-2 (hab./Ha.) |
1,000
|
1,000 |
1,000
|
| Densidad aplicable al lote (hab.) |
450
|
450 |
383
|
| Apartamentos |
112
|
112 |
96
|
| Tamaño de apartamentos (m2.) |
100
|
100 |
100
|
| Superficie total vendible de apartamentos (m2.) |
11,200
|
11,200 |
9,600
|
| Precio unitario de venta (US/m2.) |
$ 2,000
|
$ 2,000 |
$ 2,000
|
| Ventas totales (US) |
$22,400,000 |
$22,400,000 |
$19,200,000 |
| Superficie total de construcción (m2) |
13,440
|
13,440 |
11,520
|
| Costo total de construcción (US) |
$16,128,000 |
$16,128,000 |
$13,824,000 |
| Diferencia entre venta y construcción (US) |
6,272,000 |
6,272,000 |
5,376,000 |
| Incentivo Empresarial (US) |
-$ 1,254,400 |
-$ 1,254,400 |
-$ 1,075,200 |
| Valor residual total del terreno (US) |
$ 5,017,600 |
$ 5,017,600 |
$ 4,300,800 |
| Valor unitario residual del terreno (US/m2.) |
$1,115
|
$1,115 |
$1,123
|
| Diferencia de valor: |
|
|
$ 716,800 |
En este caso del Lote A se observa que la servidumbre tiene un valor contributivo importante, ya que su superficie, aunque no pueda ser utilizada físicamente, cuenta para la densidad, que es el parámetro generador de ingresos para el proyecto. Con la servidumbre puede realizarse un proyecto de 112 apartamentos, con utilidades esperadas de US 1,254,400; si sólo se adquiriera la porción sin afectar, podrían construirse 96 apartamentos, con utilidades de US 1,075,000. Para el propietario vendedor, perdería US 716,800 al segregar el espacio de servidumbre, que lógicamente nadie más compraría. Para el potencial comprador, la decisión dependerá de su apetito por las utilidades y las aspiraciones del vendedor.
| Lote B |
a
|
b |
c
|
|
Sin Afectación
|
Con Afectación
|
Adquiriendo Sólo Parte No Afectada
|
| Superficie del Lote (m2.) |
1,000
|
1,000 |
680
|
| Servidumbre (m2.) |
0
|
320 |
0
|
| Densidad permitida RM-2 (hab./Ha.) |
1,000
|
1,000 |
600
|
| Densidad aplicable al lote (hab.) |
100
|
100 |
41
|
| Apartamentos |
25
|
25 |
10
|
| Tamaño de apartamentos (m2.) |
100
|
100 |
100
|
| Superficie total vendible de apartamentos (m2.) |
2,500
|
2,500 |
1,000
|
| Precio unitario de venta (US/m2.) |
2,000
|
2,000 |
2,000
|
| Ventas totales (US) |
$5,000,000 |
$5,000,000 |
$2,000,000 |
| Superficie total de construcción (m2) |
3,000
|
3,000 |
1,200
|
| Costo total de construcción (US) |
$3,600,000 |
$3,600,000 |
$1,440,000 |
| Diferencia entre venta y construcción (US) |
$1,400,000 |
$1,400,000 |
$560,000 |
| Incentivo Empresarial (US) |
-$ 280,000 |
-$ 280,000 |
-$ 112,000 |
| Valor residual total del terreno (US) |
1,120,000 |
$ 1,120,000 |
$ 448,000 |
| Valor unitario residual del terreno (US/m2.) |
$ 1,120 |
$ 1,120 |
$ 659 |
| Diferencia de valor: |
|
|
$672,000 |
Para el Lote B, el valor contributivo de la servidumbre es mucho más significativo. Si segregamos el área afectada, el lote resultante sería inferior al mínimo parcelable según la norma RM-2 (800 m2.). Por tanto, tendría que acogerse a una zonificación R-M, que permite lotes mínimos de 600 m2. A razón de una densidad mucho menor. Por tanto, de las opciones en que se contabiliza toda la superficie, a razón de 25 apartamentos, se reduciría el proyecto a 10 apartamentos. Las utilidades esperadas también bajan de US$ 280,000 a US 112,000. El valor del terreno descendería a menos de la mitad, y pareciera que para el potencial comprador, la decisión de incluir la servidumbre sería también mucho más ventajosa.
En conclusión, el impacto de una servidumbre en el valor de un lote de alta densidad, va a depender del efecto sinérgico con otras restricciones legales y físicas de la propiedad. Vemos que puede ser desde casi imperceptible como en el Lote A, como representar una suma significativa en casos como el Lote B.Un avaluador profesional debe estudiar cada caso para asesorar apropiadamente a su cliente, sea comprador o vendedor, añadiendo no sólo los elementos básicos del enfoque de ingresos por técnica involutiva, sino otras consideraciones u afectaciones al valor. ¡Para eso estamos!
___________
*De acuerdo con el Decreto 44 del 6 de mayo de 2002 del Ministerio de Obras Públicas, no pueden realizarse obras de construcción ni siquiera de encajonamiento sobre este tipo de cursos de agua, a diferencia de otras corrientes de aguas menores.
Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.
por Carla López | May 17, 2018 | Avalúos / Valuación, Patrimonio Cultural
Panamá cuenta con un inigualable Casco Antiguo, producto del asentamiento urbano en las faldas del Cerro Ancón en 1673 tras la destrucción de la primera ciudad (hoy conocida como Panamá Viejo). Este sector de atributos históricos y estéticos considerado Patrimonio de la Humanidad y Conjunto Monumental Histórico, cuenta con más de 700 inmuebles privados de gran atractivo para actividades comerciales, residenciales y turísticas. ¿Cómo inciden las restricciones de conservación sobre sus valores inmobiliarios?
Al igual que en otras zonas, existen algunos elementos que influyen en el valor de las propiedades, por ejemplo el frente o vista al mar y/o la vista hacia plazas atractivas. Sin embargo hay dos aspectos que inciden en los valores inmobiliarios en el Casco Antiguo: Categoría de Conservación y Superficie Construible del lote. En relación al primero, la normativa vigente identifica cuatro categorías según el valor de los elementos a conservar. La primera categoría corresponde a los que deben ser conservados y restaurados en su totalidad; la segunda a aquellos que poseen elementos exteriores e interiores específicos a conservar; la tercera a inmuebles de valor ambiental urbano, en los cuales debe conservarse la fachada pero el interior puede disponerse con bastante libertad; y la cuarta se trata de baldíos o edificios discordantes en los cuales pueden realizarse nuevas edificaciones, siempre y cuando armonicen con el entorno. De mayor a menos, las primeras tres categorías conllevan algún tipo de tratamiento especial que generalmente es más costoso que la construcción contemporánea convencional, afectando por tanto las estimaciones de valor por el Enfoque de Costos. Por tanto, contra lo que podría esperarse, muchos inmuebles de categoría 3 y 4 resultan más apetecibles a los inversionistas que los más valiosos desde el punto de vista patrimonial. Esto es un desincentivo de mercado que debería ser corregido a través de otras políticas de beneficios.
Sin embargo, la mayor restricción reside en la limitación de altura de los inmuebles, debido a la superficie construible. De acuerdo con la normativa, en las edificaciones de estas tres categorías no se pueden añadir niveles adicionales a los originales, y en la categoría cuatro, la limitación de altura para mantener un entrono armónico es de cuatro plantas. En una misma categoría, por ejemplo grado 3, hay edificaciones desde una hasta cuatro plantas. Para los tres enfoques de valuación, es crítico utilizar como unidades de comparación el precio por superficie construible y no el precio por tamaño del lote. Por ejemplo, un inmueble de 100 m2 de terreno podría tener unos 90 m2 construibles si es de una sóla planta, y otro similar de 100 m2 podría tener 360 m2 en planta baja y tres niveles altos. Para alguien que no conozca este mercado, las diferencias en valores pueden parecer demasiado amplias. Observemos los siguientes comparables reales de ventas de propiedades, sin restaurar:
|
Comp. 1 |
Comp. 2 |
Comp. 3 |
Comp. 4 |
Comp. 5 |
| Ubicación: |
Calle 11 |
Calle 6 |
Calle 10 |
Ave. A. |
Calle 4 |
| Fecha de Venta: |
2017 |
2015 |
2014 |
2015 |
2016 |
| Tamaño Lote (m2): |
94.80 |
165.12 |
607.13 |
2,153.63 |
1,912.42 |
| Pisos construibles: |
4 |
3 |
3 |
3 |
4 |
| Superficie construible (m2) |
341.28 |
600.00 |
2,176.36 |
2,153.63 |
6,442.85 |
| Precio Unitario B/m2 Lote: |
3,691.98 |
3,542.88 |
2,800.06 |
2,832.43 |
4,183.18 |
| Precio Unitario B/m2 :Construible: |
923.00 |
1,180.96 |
933.35 |
944.14 |
1,241.69 |
Un análisis de los precios por m2 de terreno nos daría un rango entre 2,800 y 4,183 B/m2, mientras que un análisis por m2 construibles nos reduce la dispersión de la muestra a un rango entre 923 y 1,242 B/m2. Si respectivamente el promedio es 3,410 B/m2 de lote vs. 1,045 B/m2 de superficie construíble, un lote de 100 m2 siempre tendría un valor de B/. 341,000.00 sin importar la cantidad de pisos, mientras que utilizando la superficie construíble, los valores estimados serían muy distintos (100 m2 x pisos x 1,045 B/m2):
| Pisos |
Valor |
| 1 |
B/.104,462.74 |
| 2 |
B/.208,925.48 |
| 3 |
B/.313,388.22 |
| 4 |
B/.417,850.97 |
Utilizando las unidades de comparación correctas, se refleja en el valor estimado el análisis realizado por posibles inversionistas y promotores. Los resultados del análisis deben ser aplicados consistentemente; un avaluador profesional requiere conocer las especificidades de su ámbito geográfico, así como aplicar de forma correcta los conceptos y herramientas de comparación. ¡Para eso estamos!
por Carla López | Abr 26, 2018 | Avalúos / Valuación
En el entorno bancario, aún escuchamos en ocasiones a participantes del mercado referirse con preocupación al “Valor de Venta Rápida”. ¿Cómo surgió y por qué cayó en desuso este concepto?
El Valor de Venta Rápida fue un término acuñado hace varias décadas en Panamá, para resolver la relación entre el valor de la garantía y el monto del crédito. El interés de toda entidad crediticia es recuperar lo prestado en caso de incumplimiento de pagos, a través de la colocación en el mercado de la propiedad en garantía hipotecaria. Efectuar esta operación con rapidez podría significar un menor tiempo de exposición en el mercado en relación a ventas típicas sin presión, y por tanto resultar en un precio menor. Por tanto, el Valor de Venta Rápida vendría a ser un monto seguro a recuperar en el peor escenario.
La realidad de la práctica profesional se concretó a aplicar un descuento porcentual a la estimación del Valor de Mercado, para producir un Valor de Venta Rápida que permitiera un margen de seguridad al acreedor, el cual fijaba el monto del préstamo en función del mismo. Sin embargo, esta estimación era totalmente subjetiva, y con el tiempo comenzó a notarse, sobre todo a partir de la crisis de 2008, que los precios en remates variaban mucho en función del segmento de mercado de las propiedades.
Con la adopción de las Normas IVS por parte del IVAPPAN en 2009, se inició un fuerte debate sobre este tema, que ha llevado a su eliminación. Si bien el Acuerdo 07-2008 de la Superintendencia de Bancos de Panamá señalaba el Valor de Venta Rápida del avalúo como precio base en subasta privada, el tema se trató nuevamente en el Acuerdo 04-2013, y finalmente en el Acuerdo 08-2014.
Actualmente, las Normas IVS 2017, se establecen las bases o definiciones del Valor a reportar, según el propósito específico del avalúo. Las bases definidas por estas normas son:
- Valor de Mercado
- Renta de Mercado
- Valor Equitativo
- Valor de Inversión
- Valor de Sinergia y
- Valor de Liquidación
Adicionalmente, las Normas IVS indican que debe especificarse la premisa de valor. Las premisas aceptadas son:
- Mayor y Mejor Uso
- Uso Actual o Existente
- Liquidación Ordenada y
- Venta Forzosa
La base del valor que más se acerca al problema de cobertura de la deuda en esta normativa es el Valor de Liquidación, y así está precisamente expresado por la Superintendencia de Bancos de Panamá en el Artículo 41 del Acuerdo 04-2013, tal y como quedó modificado por el Acuerdo 08-2014: “En la fecha en que las entidades bancarias realicen la valoración de los bienes dados en garantía como mitigantes de riesgo, deberán tomar como base los valore predominantes en el mercado. Las entidades que otorguen el financiamiento deberán utilizar un criterio estrictamente conservador (el menor valor reflejado en el informe de avalúo) en el sentido de calcular el valor de liquidación que se obtendría al enajenar los referidos bienes. Dicha valoración deberá efectuarse de acuerdo al tipo de bien de que se trate, según se describe a continuación:”…”1. Garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles. (a) En el caso de préstamos otorgados para compra de viviendas nuevas se tomará el valor razonable de un avalúo técnico o de las referencias de ventas similares en el proyecto.” (el énfasis es nuestro).
En las Normas IVS 2017 el Valor de Liquidación está definido como “la cuantía estimada que se obtendría por la venta de un activo o grupo de activos de forma fragmentada.”…”se puede determinar bajo dos premisas diferentes de valor: (a) una transacción ordenada con un período de comercialización razonable, o (b) una transacción forzosa con un corto período de comercialización. El valuador debe revelar qué premisa de valor es asumida.” (IVS 2017 104, Sección 80)
La norma también indica que “El precio que un vendedor aceptará en una venta forzosa reflejará sus circunstancias particulares, en lugar de las de un vendedor hipotético dispuesto a vender, como se establece en la definición de Valor de Mercado. Una ‘venta forzosa´ es una descripción de la situación en virtud de la cual tiene lugar el intercambio, y no una base de valor distinta.” (el énfasis es nuestro, IVS 2017 104, Sección 170)
Por tanto, el término correcto es Valor de Liquidación bajo la premisa de venta forzosa.
Como se ha mencionado, la forma de estimar este valor es el enfoque comparativo, utilizando transacciones bajo las condiciones similares a las que nos ocupan, es decir, remates en un plazo similar.
Por ejemplo, en un avalúo reciente de un apartamento lujoso en la Ciudad de Panamá, se encontraron dos ventas reales en el mismo edificio en B/.2,611 por m2 y B/.3,020, y tres ofertas por B/.3,510, B/.3,012 y B/.3,141 por m2 respectivamente. Nótese que los precios de las ventas reales encontrados son 10%-15% menores que las ofertas. En la investigación, se encontró una venta por remate realizada también en el mismo edificio, a B/.2,150 por m2. Este precio es inferior en más de 20% al de las ventas. Utilizando ésta y otras transacciones similares en edificios parecidos, se llegó a una conclusión sobre el Valor de Liquidación bajo la premisa de venta forzosa, de B/.2,090 por m2.
Un avaluador profesional debe utilizar las bases de valor y premisas correctas, y aplicar los enfoques apropiados para este tipo de asignaciones. En IN SITU CORPORATION, ¡para eso estamos!
Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.
por Carla López | Abr 17, 2018 | Sin categorizar
¿Podemos imaginarnos una cocina contemporánea sólo con fogón, olla y cucharón? ¿una oficina con escribanos? ¿una industria puramente artesanal, y toda una población movilizándose a pie o a caballo? Definitivamente no como representación del Siglo XXI. En un mundo cada vez más tecnológico, los equipos, tanto fijos como movibles y rodantes, forman un conjunto de peso económico creciente en las propiedades y los activos de las empresas. Con motivo del Curso que dictará en Panamá el 7 de mayo próximo el experto Hugo Guerra como invitado especial del IVAPPAN (para inscripciones, 387-8150 / secretaria@ivappan.org), hoy comentaremos algunos de los desafíos del avalúo de equipos, que nos motivan a aprender más sobre ellos.
La principal contradicción que encontramos en los avalúos de equipos es el choque entre el cambio tecnológico y la utilidad. Y adicionalmente, la necesidad de tomar en cuenta las dinámicas de mercado a lo largo de la vida útil del equipo.
La tecnología cambia con rapidez, lo cual conlleva una baja de los precios a medida que las innovaciones dejan de ser tales y velozmente se convierten en el estándar del mercado. Recientemente analizábamos los precios de acondicionadores de aire tipo «Split Inverter» en Panamá en 1997, que rondaban B/.1,200 por un equipo de 18,000 BTUs (anuncios de La Prensa, junio 1997); estos equipos (muy mejorados, por cierto, con el paso de los años) se anuncian hoy en B/. 650 (catálogo comercial público, abril 2018). Si consideramos que por un ajuste por inflación, B/.1,200 de 1997 equivaldrían aproximadamente a B/.1,834 de 2018, podemos dimensionar el cambio de los precios de esta tecnología: un tercio del valor real original. ¿Qué problema nos trae esto? En avalúos, al utilizar el costo de reemplazo como nuevo, debe utilizarse el precio actual, y luego depreciarse; por tanto, la disminución en el costo a nuevo podría mayor que la depreciación lineal en función de la vida útil. Por ejemplo, si la vida útil del equipo de aire acondicionado fuera 10 años = 10% anual de depreciación total, el equipo comprado en 1997 con 4 años de servicio tendría un valor aproximado de B/.720 en relación a su valor original en libros. Sin embargo, dado que el precio fue bajando y a los cuatro años un equipo nuevo estaría costando B/1,080, depreciado su Valor de Mercado por enfoque del coste sería B/.648. Parece una diferencia leve, pero es 11%, lo cual en montos mayores puede representar grandes cuantías.
Por otro lado, y en contraste con este valor de mercado, está el Valor de Uso. Independientemente de su obsolescencia tecnológica, mientras el equipo siga efectuando su función sin generar pérdidas económicas al usuario, sigue teniendo valor para éste. Siguiendo el caso de los aires acondicionados, independientemente de su depreciación, es casi seguro que el propietario no cambiará el Split Inverter comprado en B/.1,200, independientemente incluso de que su valor sea cero, hasta que (1) haya recobrado la inversión a través de su uso por suficiente tiempo (2) la operación del equipo le genere pérdidas, por ejemplo el gasto en energía y mantenimiento creciente en comparación con modelos más recientes; (3) esté inservible. En algunos casos, equipos que han superado la vida económica, encontrarán un mercado secundario ávido para ser revendidos, como ocurre por ejemplo con equipos pesados y rodantes en la construcción.
En tercer lugar, los cambios globales en las cadenas productivas también introducen nuevos desafíos, especialmente en un mercado de alta conectividad como Panamá. Algunos equipos ya no encontrarán mercado local, al haberse abandonado la fabricación nacional de sus productos, y haberse reemplazado por la importación desde sitios más eficientes. Es el caso por ejemplo de equipos especializados para la fabricación de jabón o la molienda de papel, actividades que han tendido a desaparecer localmente. Estos equipos apelan a nuevos usos locales, de ser factibles en su totalidad o en partes, o a revender se en mercados regionales. Sin embargo, esa misma globalización permite en otros rubros la fácil obtención para reemplazo de piezas y readecuación tecnológica (refurbishing / upgrade) de equipos de mayor costo para extender su vida útil y valor de uso. Estos reemplazos o readecuaciones están más relacionados al uso del equipo según el tipo de productividad, que a la edad. Por ejemplo, se efectuarán reemplazos de piezas en un equipo rodante en función del kilometraje, mientras que de una máquina cortadora sería en función de las toneladas de corte manejadas.
Todas estas consideraciones específicas a cada sector deben ser analizadas por un valuador profesional de equipos. En IN SITU CORPORATION, para eso estamos, y ¡no se pierdan el Seminario del IVAPPAN!
Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.
por Carla López | Abr 9, 2018 | Sin categorizar
¿Cuánto aspiramos que rinda una propiedad adquirida como inversión? Muchos responden: 10% anual de su precio de compra; sin embargo, veamos en base a qué se estima el rendimiento y si es realista para todo tipo de inmuebles en cualquier momento.
Para los avaluadores, el rendimiento de un inmueble no es más que la relación entre ingresos y valor. Cuando se trata de propiedades cuyos ingresos y valores se mantienen relativamente estables entre sí, se utiliza una fórmula simplificada: Valor = Ingresos Netos / Tasa de Capitalización. La Tasa de Capitalización incluye tanto la recuperación del dinero invertido inicialmente, como las utilidades por encima de éste. La razón de que las tasas fluctúen a lo largo del tiempo y entre distintos tipos de propiedades, se debe a que tiene componentes internos con distintos grados de riesgo, pero que están condensados en un sólo número.
Por ejemplo, muchas propiedades pueden adquirirse con una proporción importante de financiamiento, más el aporte de capital puro. Uno de los aspectos más determinantes es la disponibilidad de financiamiento. Supongamos que en un mismo mercado conservador como el nuestro, para un mismo precio, los bancos financien residencias nuevas hasta 95% a 6% , y locales comerciales hasta 80% a 8%. Estas tasas y porcentajes han sido establecidos a su vez por los bancos en función del costo del dinero (intereses a los depositantes) y el riesgo inherente a cada tipo de propiedad. Observemos el resultado de ambas tasas, si el capitalista aspirase a 15% sobre lo invertido en ambos casos, considerando que su posición de recobro es más riesgosa que la del banco:
Residencia: Local Comercial
Deuda: 95% x 6% 80% x 8%
= 5.7% = 6.4%
+ Capital:5% x 15% 20% x 15%
= 0.7% = 3.0%
Tasa de Capitalización
= 6.4% = 9.4%
Observemos que la Tasa de Capitalización para residencial en este caso estaría por debajo de 7%, mientras que para los locales comerciales supera 9%. Para corroborar el estado de las tasas, también se verifican ventas de propiedades cuyos ingresos netos puedan corroborarse. Un ejemplo desarrollado por profesionales avaluadores del Diplomado USMA – IVAPPAN 2018, nos muestra la siguiente estimación para tres locales comerciales en el centro de la Ciudad de David, Chiriquí, con el objetivo de situar la tasa de capitalización a utilizar en un avalúo:
Si bien la muestra es muy pequeña, pareciera que incluso el tamaño de los locales indujera una distinta percepción de riesgo (a mayor tamaño e inversión, mayor retorno esperado). Por tanto, es imprescindible realizar diversos tipos de análisis e indagar en el mercado específico para llegar a una conclusión sobre los retornos en un momento determinado. También existen otros factores. Nótese que las tasas de los préstamos siempre son mayores que las de los depositantes o ahorristas (intereses). En la medida que éstas últimas cambian, también afectan las tasas de capitalización. A mayores intereses de ahorros, también subirán las tasas de capitalización, y viceversa. Y también hay una relación directa con las fluctuaciones generales de la inflación económica, pues tanto ahorristas como inversionistas tienden a buscar mantener el valor de su dinero.
En conclusión: hay que observar con detenimiento el mercado financiero para estimar los rendimientos de una inversión inmobiliaria. ¡En IN SITU CORPORATION, para eso estamos!
Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.
