por Carla López | Oct 16, 2017 | Sin categorizar
El avalúo es uno de los ingredientes clave en operaciones inmobiliarias, pero ¿sirve un mismo informe para cualquier propósito? Unas personas los piden para orientarse en fijar un precio de venta, otros lo realizan antes de una oferta; algunos los requieren para seguros, otros para la solicitud de un préstamo; y no falta quien tenga que presentarlos para los impuestos de inmueble o como parte de los estados financieros de la empresa. Pues, a pesar de parecerse, no todos los avalúos son iguales. No es conveniente para un cliente o usuario tomar un valor errado, ni pagar por estimaciones que no va a utilizar.
El valor más común que se solicita en avalúos es el Valor de Mercado, definido como «el valor más probable en que un activo o pasivo podrían intercambiarse en la fecha de la valuación entre un comprador y vendedor motivados, en una transacción entre partes no relacionadas, tras mercadeo apropiado y en el la cual las partes hayan actuado con conocimiento, prudencia y sin coerción.» (Norma IVS 104 2017, Sección 30.1) Este valor de mercado está en función de dos principios fundamentales: sustitución y anticipación de beneficios. Por esta razón, en la determinación del Valor de Mercado generalmente se utilizan los tres enfoques aceptados por las Normas: comparación comercial, costos de reposición e ingresos o rentas, y se reconcilian en un estimado final. El valor por comparación comercial toma en cuenta los precios de otras transacciones en el mercado, similares y recientes. El valor de reposición estima el terreno por comparación u otras técnicas, y las mejoras a costo (como nuevas) debidamente depreciadas. El valor por rentabilidad estima los ingresos del bien, obteniendo de allí, en función del riesgo, cuánto podría invertirse para obtener retornos razonables. No todas las propiedades se prestan para efectuar los tres enfoques. Por ejemplo, una propiedad especial como una iglesia, difícilmente se podrá avaluar por comparación o rentas; de forma similar, a la valoración de una propiedad histórica de varios siglos, no es aplicable el enfoque de costos.
Tomemos el ejemplo de un consultorio médico pequeño en Marbella, Ciudad de Panamá. Esta es una zona muy cotizada de la ciudad, y que funciona como un nodo de servicios médicos privados, por la proximidad de un hospital y otras facilidades quirúrgicas que permiten un desplazamiento fácil para estos profesionales. Existe buena ocupación, con poca oferta. Algunos médicos funcionan en consultorios propios, y otros arriendan. Observemos las siguientes conclusiones de valores:
- Valor en Catastral y en Libros: B/. 154,000.00
- Valor Comparativo: B/. 284,000.00
- Valor por Enfoque de Costos: B/. 293,000.00
- Terreno Proporcional: B/. 165,000.00
- Mejoras Depreciadas: B/. 128,000.00
- Valor por Rentabilidad: B/. 282,000.00
- VALOR DE MERCADO: B/. 285,000.00
Para fines de garantía hipotecaria, por ejemplo, los tres valores son importantes. Las razones de la entidad financiera son las siguientes: el enfoque de costos asegura que la garantía es tangible; el comparativo, que existe un mercado y puede colocarse en él en caso de incumplimiento de las condiciones del crédito; y el enfoque de rentas, minimiza las posibilidades de incumplimiento, a través de una proporción o razón de cobertura de la deuda. Sin embargo, el más importante probablemente será el comparativo, pues, ¿de qué le sirve a la institución financiera el costo de reponer la propiedad, o que genere ingresos, si no hubiese las condiciones apropiadas para colocarlo en el mercado?
Para otros propósitos, no necesariamente todos los enfoques son requeridos o deben tener similar ponderación. El avalúo para seguros se refiere exclusivamente a la parte perecible de la propiedad, es decir, excluye el terreno y en muchos casos las fundaciones u otros elementos casi permanentes. Se elabora por enfoque de costos, pues parte de la premisa de reponer o reconstruir la propiedad en caso de un siniestro. No son aplicables en este caso los enfoques comparativos ni de rentas. En el caso del consultorio, si se utiliza el Valor de Mercado de B/. 285,000 se estaría pagando una prima casi del doble del valor de las mejoras depreciadas (B/.125,000) que el seguro honraría. Lo mismo sucede con el valor catastral; si bien para él se divide el valor en terreno y mejoras, pues pueden tener tratamientos fiscales distintos, estaría basado en el valor físico por enfoque de costos. Nótese que es este caso el valor físico de las mejoras ha ido en declive por su edad, pero gracias a lo cotizado de su ubicación, el aumento en el valor del terreno mantiene el valor físico total un poco más alto que las otras estimaciones.
Para una compraventa, el valor más útil dependerá del tipo de mercado en que se inserta el bien. Si se trata de compradores para uso propio, el valor comparativo de B/. 284,000 será el más indicado, seguido del de rentas; en cambio, si predomina la posibilidad de inversionistas, entonces éste último de B/. 282,000 podría resultar más útil, ya que su mayor interés consistirá en cuanto puede generar la propiedad. Adicionalmente, la estimación por rentabilidad debe indicar la renta mensual (B/. 3,360) y los gastos asociados. Si se trata de tomar una decisión, pareciera en este caso que podría obtenerse un valor relativamente similar tanto al vender como al arrendar. En cuanto a Estados Financieros, el enfoque del avalúo variará en función de si se trata de bienes operativos, o de inversión.
Por estas razones, las Normas IVS 2017 hacen obligatoria la definición del propósito del avalúo, desde el momento de la elaboración del alcance, contrato o encargo; además, este propósito debe estar expresado claramente en el informe, evitando el uso inapropiado del mismo. En IN SITU CORPORATION, a través de nuestra experiencia en los distintos enfoques, ¡para eso estamos!
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Si bien las estimaciones corresponden a un caso real, no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.
por Carla López | Oct 5, 2017 | Sin categorizar
Constantemente los avaluadores recibimos preguntas en las cuales se relaciona valor y una determinada zona: ¿a cuánto está el m2 en San Francisco?; ¿cuánto vale un lote en La Arenosa? La confusión entre área geográfica y mercado puede llevarnos a graves errores en las estimaciones de valor.
El área geográfica consiste en zonas, corregimientos y barrios, delimitados formalmente por las autoridades, o por el público en general, no son homogéneos, sino que presentan una diversidad de usos y características. en primer lugar, están los aspectos físicos naturales: topografías planas, onduladas o escarpadas, cuerpos de agua, tipo de suelos, vegetación, tamaño de las propiedades, etc. En segundo término, las intervenciones humanas: carreteras, redes de servicios públicos para energía, agua, desechos y comunicaciones) y otros servicios y comercios; también los aspectos legales, como restricciones producto de los usos permisibles y derechos de vía. Estas diferencias pueden llevarnos a que en una misma zona coexistan distintos mercados inmobiliarios, en función de la utilidad, escasez, y segmento de compradores al que apelan propiedades de distintas características.
«Un mercado inmobiliario es un grupo de individuos o empresas que están en contacto unas con otras con el propósito de realizar transacciones de bienes raíces.» (The Appraisal of Real Estate, p.164) Entre esos grupos de participantes del mercado juegan un rol fundamental los generadores de demanda, o posibles compradores Por tanto, el análisis de mercado implica dos preguntas fundamentales: ¿A qué tipo comprador le interesa o es útil esta propiedad? y ¿Cuáles son las propiedades que compiten entre sí para estos compradores?
Veamos solamente la influencia de las características físicas mediante el ejemplo de la zona de La Arenosa, en La Chorrera, Panamá Oeste. Esta es una zona rural de terrenos ligeramente ondulados, situados a unos 20-25 Kms. al Norte de la Carretera Interamericana. El acceso es por una vía principal de asfalto, con calles secundarias sin pavimentar, energía eléctrica y agua potable. Existe en la zona una buena cantidad de propiedades entre 800 y 5,000 m2. Una recolección de información nos arrojó los siguientes datos de ventas reales, debidamente corroborados:
- Finca 2402 de 2,077 m2, vendida en 58.51 B/m2 en 2010.
- Finca 1521 de 4,635 m2, vendida en 12.38 B/m2 en 2013
- Finca 772 de 817 m2, vendida en 192.70 B/m2 en 2015
- Finca S/N de 2,700 m2, ofrecida a 11.88 B/m2 en 2017
¿Qué sucede en esta zona? ¿Es lógico este rango tan amplio de precios a lo largo de los últimos 7 años? ¿Podemos concluir de manera fría que los terrenos allí están en una media de 69 B/m2? Al investigar, un avaluador acucioso encontraría y podría explicar una característica física que define dos mercados muy distintos en la misma zona: la colindancia con el Lago Gatún. Un primer mercado consiste en propiedades rurales para compradores modestos que buscan vivienda, siembra y descanso a una hora de la ciudad. Reflejado en las transacciones entre 10-15 B/m2, este primer mercado se extiende en una zona bastante amplia. Otro mercado (segundo) es de personas o empresas de mayor poder adquisitivo enfocadas hacia el turismo y la pesca, quienes buscan propiedades directamente colindantes con el lago, más escasas, y representadas por las transacciones de 50 B/m2 y más. Por tanto, la estimación del valor de una propiedad específica en La Arenosa dependerá en cual de los dos mercados se inserta.
Esta misma situación puede darse también entre propiedades adyacentes, con distintas zonificaciones, por ejemplo, en una misma manzana en Coco del Mar, San Francisco, podemos tener hacia un lado una zonificación R-2 que sólo permite residencias bajas, y del otro, colindando con estas fincas, una regulación RM-3 que permitiría edificios altos de apartamentos. El hecho de que todas las propiedades estén en el mismo barrio o área geográfica, no implica que compitan unas con otras: las primeras están dirigidas a familias residentes, y las otras, a promotores inmobiliarios. Los valores son ser diametralmente distintos.
Los sencillos ejemplos citados nos ilustran que el usuario de un reporte no debe conformarse únicamente con referenciales o comparables de la misma zona geográfica. Es necesario asegurarse de que las características de los comparables escogidos se refieran al mismo mercado inmobiliario de su propiedad, como haría un avaluador profesional. En IN SITU CORPORATION, ¡para esto estamos!
Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Si bien los datos son reales, no aplica ningún tipo de estimación para propiedades específicas sin un análisis de sus condiciones particulares.
por Carla López | Sep 20, 2017 | Sin categorizar
El uso de un avalúo para la toma de decisiones de tomar un activo como garantía de crédito es frecuente, y una de las tareas de mayor responsabilidad para una avaluador. Reproducimos a continuación este artículo de la Revista Centro Financiero, II Trimestre 2017, sobre el uso y documentación de las propiedades comparables. Aunque la norma citada en ese momento fue la IVS 2013, el tema continúa vigente en las Normas IVS 2017. Adicionalmente, para Estados Financieros, la información de estos referenciales o testigos es requisito de la NIIF 13 sobre Valor Razonable, para calificar el intervalo de confianza del avalúo. Esto es especialmente importante pues el avaluador está dando fe ante las autoridades jurisdiccionales y los depositantes, sobre la calidad de la garantía.
Para leer sobre este tema, presione aquí: ARTICULO CENTRO FINANCIERO CF-170 P.41-43
Contacto: +507 226-1783 / 6675-2492 clopez@insitupanama.com
Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones son hipotéticas, y no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares. El texto original puede encontrarse en
http://asociacionbancaria.com/html/fileadmin/user_upload/publicaciones/revistas/170/files/assets/basic-html/index.html#1
por Carla López | Sep 11, 2017 | Sin categorizar
Todos hemos observado que un objeto viejo o usado suele tener menor valor que uno nuevo, y a esta pérdida de valor la denominamos depreciación. Sin embargo el concepto de depreciación, que se utiliza mucho en contabilidad, es un poco más complejo en valuación. En el Enfoque de Costos, los avaluadores estimamos el costo de reposición o reemplazo de un inmueble como si estuviera nuevo, utilizando costos de construcción actuales; luego, sustraemos las distintas formas de depreciación presentes, y con esto se obtiene una aproximación actual al Valor de Mercado. Hagamos hoy un breve recorrido por los cuatro distintos tipos de depreciación que pueden sufrir los bienes inmuebles y que debemos considerar en el Enfoque de Costos.
Depreciación curable o mantenimiento diferido: se refiere a elementos deteriorados o dañados observados, que requieren ser reemplazados. El costo completo de estos elementos hoy, por ejemplo una ventana rota, se sustrae del costo a nuevo estimado. Su estimación es importante también para el Enfoque Comparativo, pues muchas veces un comprador potencial tomará en cuenta que requerirá efectuar estos gastos inmediatamente después de la compra, por lo cual, si el vendedor no lo ha considerado, seguramente pedirá un descuento.
Depreciación incurable: está basada en el desgaste normal e irreversible de la edificación producto del tiempo, a pesar del mantenimiento, en función de la vida útil de los elementos constructivos. Por ejemplo, una cubierta o un ascensor pueden tener una vida útil de 20 años, y al alcanzar esa edad, será necesario proceder al reemplazo pues sus costos de mantenimiento o renovación excederán lo razonable. Existen diversos métodos para estimar esta depreciación, tomando precisamente en cuenta el tipo de elementos y su vida útil, modificaciones o actualizaciones realizadas, y probable valor residual de algunos materiales al ser descartado.
Existen variantes o métodos para estimar la depreciación incurable. Uno de los más comunes es el de la Línea Recta, que considera que el valor de un elemento constructivo va desde el total, nuevo, hasta cero (o muy cerca de cero) al final de su vida útil, de forma constante. Así, si una estructura tiene una vida de 50 años, se depreciará 2% anual a lo largo de ese período. Por tanto, la depreciación que se sustrae es una función de la edad actual o efectiva entre la vida útil: si dicha estructura tuviese 20 años, 20/50 = 40%. Los mayores desafíos de estimación de la depreciación surgen cuando se han realizado construcciones en distintas épocas, o renovaciones parciales que requieren una contabilidad detallada de los elementos constructivos y su aporte al valor. La depreciación incurable es un elemento muchas veces importante en el Enfoque Comparativo, ya que debe analizarse si la edad tiene un efecto en el posible precio a pagar en comparación con otras propiedades en el mercado.
En los estimados más detallados, se separan los elementos de «vida corta», que requieren normalmente ser reemplazados una o más veces durante la vida total de la edificación (tejas, baldosas, pintura, alfombras, aires acondicionados, sistemas eléctrico, plomería, ascensores, etc) del resto de la estructura. Esta estimación es importante para el Enfoque de Rentas, pues indica en qué momento habrá que incurrir en estas inversiones, o el monto de las reservas a acumular para realizarlas, y su impacto en los ingresos netos.
Obsolescencia funcional: se refiere a pérdida de valor cuando los elementos construidos no responden a las preferencias o condiciones actuales del mercado. Algunos ejemplos son: equipos para el cual ya no hay repuestos o su instalación ya no sería permitida por nuevas normas; la falta de adecuaciones exigidas actualmente como las de climatización, acceso universal (discapacitados) y prevención de incendios. También puede tratarse de preferencias específicas de un mercado; por ejemplo la falta de vestidor (walking closet) en recámaras de apartamentos de alto nivel, podría ser considerado obsolescencia funcional, o la existencia de un bidet en los baños, sería un elemento considerado obsoleto. Esta depreciación se contabiliza a través de costos de reemplazo o de remediación del problema en los casos que sea posible (curable); de lo contrario, debe abordarse por técnicas más sofisticadas de lucro cesante su impacto en Enfoque de Costos.
Veamos el caso de un edificio comercial antiguo, diseñado sin sistema de aire acondicionado. Esta obsolescencia funcional a restar puede ser estimada a través del costo de instalación de dicho sistema, incluyendo diseño, materiales, mano de obra, utilidad de contratista, etc. Sin embargo, podría ser que el edificio tuviese una altura muy baja en cada nivel, que no permita la introducción de las tuberías para suministro y retorno. En este caso, si no fuera posible instalar un sistema de aire acondicionado central, quedarían dos opciones para estimar la depreciación (a) instalar unidades de ventana, contabilizando su costo y capitalizando el gasto adicional de energía que conllevarían para el edificio, o (b) no instalar un sistema, y verificar la diferencia en ingresos (lucro cesante) entre un edificio con aire acondicionado y otro sin aire acondicionado, a través de las rentas, ya que sin duda este último no podría alcanzar el mismo nivel de renta que otro con dicha comodidad moderna.
Obsolescencia externa: se basa en cambios en el entorno, que puedan afectar al buen inmueble. Por ejemplo: deterioro en las calles e infraestructura, cambios en las condiciones socio económicas del vecindario, impactos ambientales por contaminación o ruidos, inundaciones, pérdida de cualidades valiosas como vista al mar o a un paisaje natural, etc. Las condiciones del entorno generalmente escapan de la posibilidad de ser resueltas por el propietario de un inmueble, por tanto este tipo de obsolescencia por lo general se aborda en la valuación del terreno, a través de ajustes negativos sobre las condiciones citadas. Recordemos que el terreno no se deprecia, pero sí puede ser objeto de consideraciones de demérito. En caso de que sean remediables por el propietario, también deben ser consideradas, ya demás tomadas en cuenta como un gasto inmediato después de la compra para el Enfoque Comparativo; por ejemplo, el ruido de la calle o posibles inundaciones no pueden erradicarse, pero tal vez sí es posible instalar ventanas especiales, o efectuar modificaciones que impidan la entrada del agua. Todo esto tiene un costo que debe ser tomado en cuenta para determinar el monto de la depreciación.
Ejemplo de Resumen del Enfoque de Costos para una edificación de 20 años con vida útil de 50 años, artefactos de baños faltantes o rotos, sin sistema de aire acondicionado – curable mediante una nueva instalación – y que se encuentra en una zona en la cual se perciben malos olores de una quebrada vecina, que no pueden ser remediados:
- Costo de Reemplazo a Nuevo: $ 1,000,000.00
- Mantenimiento Diferido – $ 5,000.00
- Depreciación Incurable: – $ 398,000.00 ( $ 995,000 a 20/50 = 40%)
- Obsolescencia Funcional: – $ 100,000.00 (según presupuesto a/a)
- Obsolescencia Externa: 0.00 (asumida en el valor del terreno)
- Depreciación Total: – $ 503,000.00
- Mejoras Depreciadas: = $ 497,000.00
- Costo del Terreno + $ 100,000.00
- VALOR DE MERCADO POR ENFOQUE DE COSTOS: $ 597,000.00
Estas consideraciones sobre pérdida de valor son tomadas en cuenta, debidamente sustentadas en el enfoque de costos por un avaluador profesional, y presentadas en su reporte; sin embargo, también debe prestarse atención a si han sido consideradas apropiadamente en los otros enfoques de valuación (comparativo y de rentas) para una consistencia entre los tres métodos utilizados. Es importante asegurarnos que todas las formas de depreciación hayan sido analizadas, y de encontrarse, deberá reflejarse en la edad y condición de los comparables, referenciales o testigos de ventas y rentas, y sus respectivos ajustes. ¡En IN SITU CORPORATION, para eso estamos!
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por Carla López | Sep 2, 2017 | Sin categorizar
Las Normas Internacionales de Valuación (IVS), desde hace dos décadas son un esfuerzo consistente para fomentar las mejores prácticas en avalúos de propiedades de diversa índole, así como para estandarizar dichas mejores prácticas de ética y competencia profesional en nuestro mundo globalizado. Se encuentran además muy ligadas a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) de obligatorio cumplimiento en Panamá, especialmente a la NIIF 13 sobre la Medición del Valor Razonable. En inSitu Corporation aseguramos la integridad y eficiencia a nuestros clientes través de la pronta adopción de las IVS 2017 en reemplazo de la versión anterior.
El Instituto de Valuaciones y Peritajes de Panamá (IVAPPAN), que ha difundido estas normas en nuestro país, realizó del 30 de agosto al 1 de septiembre de 2017 un seminario de actualización facilitado por el Germán Noguera Camacho, experto latinoamericano en el tema. Esta oportunidad de ampliar conocimientos y discutir casos concretos de aplicación fue aprovechada exitosa y diligentemente por inSitu Corporation, a través de la Arq. Carla López Abello y el Ing. Julio Rovi Sánchez.
Ing. Julio Rovi Sánchez, Arq. Carla López Abello (Panamá), Ing. Germán Noguera Camacho (Colombia)
La versión 2017 presenta importantes innovaciones, como una sección completa dedicada a las «bases del valor», definiciones o tipo de valor que constituyen el problema fundamental a resolver por los avaluadores. También enfatiza la ponderación de los diversos enfoques de acuerdo con sus ventajas y limitaciones en cada caso específico, rechazando el uso del promedio de valores, y amplía las consideraciones sobre el Valor de Liquidación. El texto completo en ingles puede ser descargado en www.ivsc.org , y serán lanzadas en idioma española través de la alianza UPAV-ATASA en el XXXII Congreso Panamericano de Valuaciones a celebrase en Punta del Este, Uruguay, del 25 al 28 de octubre 2017 www.upav2017.com
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.
