por Carla López | Ago 30, 2017 | Sin categorizar
¿Qué son servidumbres en un terreno? ¿Tienen valor? De acuerdo al Código Civil panameño, que le dedica todo un título al tema, «La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.» (Artículo 513). Y un gravamen no es más que una obligación, ya sea de permitir algo o abstenerse, en favor de otro(s); por tanto, hay dos aspectos importantes a aclarar: (1) si el terreno «afectado» por la servidumbre tiene valor como parte de la propiedad, y (2) si las mejoras o construcciones sobre la servidumbre tienen valor.
Sobre la primera pregunta, las servidumbres son inseparables de la finca, es decir, que se cuentan como parte de la superficie total del terreno. Por tanto el valor que tenga este terreno dependerá de la gravedad de las restricciones u obligaciones asociadas a la misma, y del impacto de éstas sobre el uso más rentable para la propiedad. Por ejemplo, si la servidumbre limita totalmente la construcción o siembra y éste fuera el mejor uso, su valor no puede ser igual al del resto del terreno. De igual manera, si en el predio hay un río o quebrada, a ambos lados existe una servidumbre de uso público, en la cual por seguridad no se puede edificar: dicha servidumbre aporta muy escaso valor, si bien el acceso a agua puede ser un elemento de valor que sea considerado aparte. Tampoco debajo de una línea de transmisión de energía eléctrica está permitido construir ni cultivar, por tanto en ciertas zonas esto puede afectar el valor; no obstante, el ganado puede pasar y pastar, en cuyo caso si la vocación de la finca es precisamente la ganadería, esa extensión de tierra sí mantiene un valor importante. En las Áreas Revertidas, son comunes las servidumbres de redes de servicios públicos soterradas, sobre las cuales en ocasiones no se puede construir, pero que sirven de jardín a las residencias, y por tanto tienen valor, sobre todo si están en los bordes del predio, donde de por sí por normas de retiros de construcción, no se podría edificar.
Por otro lado, en las ciudades, hay que recordar que en nuestro sistema de normas de usos del suelo y zonificación la aplicación de la intensidad de uso (densidad) está relacionada al tamaño total del predio. Por tanto, al incluirse en la superficie del lote, la servidumbre sí está aportando al permitir una mayor densidad. Un lote de 1,000 m2 con densidad permisible de 1500 hab/Ha, con una servidumbre de 100 m2, puede edificar viviendas hasta 150 habitantes, lo cual equivale a 30 apartamentos de 3 recámaras; si la servidumbre no se contabilizara, y la densidad se calculara sólo con los 900 m2 plenamente útiles, se podrían construir apenas 27 apartamentos. Este simple ejercicio nos indica que para predios desarrollables, la servidumbre aporta valor al permitir un mayor beneficio económico al promotor.
En cuanto al valor de las construcciones o mejoras en una servidumbre dependerá en primer lugar de si su establecimiento no atenta contra el propósito de la misma, y en segundo, de si pueden ser removidas a solicitud del favorecido. Por ejemplo, si se erige una construcción en una servidumbre de paso, y lo obstaculiza o impide, el valor de esa construcción no puede ser agregado al valor de la propiedad; aún más, debe restarse del valor total el costo de su demolición. Este caso es muy común en mejoras que fueron edificadas colindando con vías principales, cuyas servidumbres fueron ampliadas, y en las que parte de esas mejoras están dentro de la servidumbre. En cualquier momento las autoridades pueden solicitar su remoción, por tanto esas mejoras en la servidumbre, no deben contabilizarse como parte del valor. Además, si para desarrollar un predio con servidumbre se requiriera una inversión adicional, por ejemplo una canalización pluvial, este costo debe sustraerse del valor comparativo del terreno.
En conclusión, un avaluador profesional siempre debe revisar cuidadosamente la existencia de cualquier signo de servidumbre, sea registrada, o de hecho, y analizar sus características antes de añadir el valor de ese terreno y mejoras al resto de la propiedad. Es una condición relevante, que requiere ser comprendida plenamente por el usuario del informe de avalúo. ¡Para eso estamos!
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.
por Carla López | Jul 18, 2017 | Sin categorizar
Una casa o apartamento propios no sólo es para nuestra seguridad y disfrute, sino una inversión. Los siguientes consejos para potencial su valor de venta o alquiler proceden de varias décadas de experiencia en arquitectura y avalúos en Panamá. Recordemos que la edad efectiva y el estado de conservación son un elementos críticos de la valoración económica de un inmueble.
Exterior atractivo: la primera impresión
- Las áreas verdes siempre añaden valor… si están verdes. Es común tener problemas crónicos en alguna zona del jardín para que crezca grama, sobre todo si hay sombra o humedad. En estos casos, hay algunas especies tipo alfalfa que pueden reemplazar a la grama, o colocar en el sitio piedra o grava decorativa formando algún diseño, alternado con plantas apropiadas; no debe dejarse expuesto el suelo natural ni lodazales.
- Si pavimentar es la opción preferida, es mejor no utilizar una plancha de concreto, sino losetas, pasos, grama-block o lajas intercaladas con grama o gravilla coloreada.
- Plantas con hojas vistosas de colores (amarillas, rojo vino), sea en tierra o potes, dan vida a una entrada o jardín todo el año aunque no hayan florecido; agrupar plantas de distintos tamaños permite que las más bajas oculten los tallos de las altas, no las coloque en fila india.
- En un apartamento, colocar algún detalle decorativo de buen gusto o una planta de buen aspecto en el vestíbulo o proximidad de la puerta es agradable, si bien no incide en el valor.
Mantenimiento interior: eliminando la depreciación curable
- La labor de un propietario pareciera no terminar nunca, pero una casa debe estar presentable. Limpieza, pintura (preferiblemente en colores claros); todo elemento movible debe estar en buenas condiciones (puertas, ventanas, paletas, cortinas, cerraduras, luminarias).
- Hay que eliminar goteos y filtraciones. Si han ocurrido problemas de humedad, no basta corregirlos de raíz, también es necesario eliminar las manchas en paredes y reparar o reemplazar las porciones de cielo raso afectadas; en los pisos, siempre es útil colocar bases con ruedas en los potes interiores para evitar manchas de humedad.
- Forrar o reemplazar la superficie de cualquier mobiliario fijo astillado o manchado.
- Si se ha intervenido en paredes para mover una salida eléctrica o cerrar un espacio, hay que colocar tapas eléctricas llamadas «ciegas» en los lugares que corresponde, o nivelar y resana el repello con pasta antes de pintar. Las tapas deben cubrir todo el agujero.
- Eliminar las alfombras gastada o manchadas; si una limpieza profesional no las deja como nuevas, es hora de un cambio. Al momento de colocar alfombras de pared a pared – las cuales no siempre son convenientes en climas húmedos – considerar las que vienen en baldosas en lugar de rollos permitirá reemplazos parciales con mayor facilidad, además de no arrugarse con el tiempo. Colocar un buen sustrato inferior evita que se noten irregularidades.
- Los pisos de baldosas de granito pueden pulirse cada cinco años y quedan como nuevos. Si hay que reemplazar piezas y no está disponible el color exacto, levantar un poco más de piso para disimular mediante un nuevo diseño el cambio (como borde o cenefa perimetral) puede ser una opción.
- Los aires acondicionados tipo split han reemplazado a las unidades de ventana, evitando ruidos y ahorrando energía. Preferiblemente hay que evitar que sean visibles en fachada, y además deben contar con los desagües apropiados, sobre todo en apartamentos.
Adiciones: espacios cotizados en el mercado residencial
- La mayor parte de las familias adquiere una vivienda básica, y luego le añade otros espacios para su comodidad. Algunos de los más valorados son: una tercera recámara-estudio o tercer baño; cuarto y baño de empleada; lavandería techada; garaje techado, y terraza. Si inviertes en otro tipo de espacios, es posible que no sean valorados por un comprador típico.
- En un apartamento, integrar el balcón puede añadir valor, ya que permite contar con un área social más amplia. Consultar y obtener una autorización escrita de la Junta Directiva del condominio antes alterar la fachada es imprescindible.
- Para evitar excederse demasiado en superficie añadida, hay que observar el vecindario. Si una casa es ampliada excediendo por mucho en tamaño o pisos a las que la rodean, probablemente su propietario no recuperará todo el valor de las adiciones.
- Es preferible que cualquier modificación se integre con el mismo tipo de materiales y al mismo nivel de la construcción original. Evitar recovecos, parches y escalones es importante, e intentar proveer iluminación natural en todos los espacios. Si el material origina de piso o azulejos no está disponible, mejor optar por un contraste fuerte.
- De utilizar un espacio para un uso poco común, es importante asegurarse de que las intervenciones son fácilmente reversibles para el próximo usuario. Por ejemplo, es mejor cubrir con material oscuro las ventanas de un cuarto de revelado o estudio de grabación, que eliminarlas.
- Contratar siempre a un profesional idóneo permite obtener los permisos de construcción y ocupación para exonerar de impuesto estas adiciones, y evitar multas, además de garantizar seguridad en aspectos como estructura, electricidad, etc.
Renovación: disminuyendo la depreciación incurable por edad
- Es importante revisar cada cierta cantidad de años los acabados de la vivienda, ya lo que estaba de moda cuando se construyó puede verse obsoleto. Algunos ejemplos de bajo costo: reemplazar todos los interruptores y enchufes con tornillos a la vista por modelos actuales, cambiar los tiradores viejos de gavetas y puertas, así como la grifería de lavamanos y duchas, y modernizar abanicos y lámparas. Observar propiedades nuevas permite entender cuáles son las tendencias.
- Las extravagancias no son una inversión, sino un lujo. Si a un propietario le fascina una costosa lámpara tipo discoteca en tu sala, un papel de pared en seda pura, o un jacuzzi, se comprende como disfrute; sin embargo, no necesariamente se recuperará su costo al vender la propiedad.
- Si se dispone de mayor presupuesto, algunas renovaciones pueden ser cubrir azulejos pasados de moda con otros modernos y sencillos, y/o cambiar las ventanas de paletas por corredizas. No vale la pena invertir en remover los azulejos originales, es mejor colocar los nuevos encima.
- En algún momento puede agregar valor reemplazar muebles fijos de cocina y closets; o al menos darles otro color y cambiar las superficies. En los baños, mejor quitar ese botiquín plástico que amarilleó con el tiempo y colocar un espejo de diseño.
- En un apartamento, es imprescindible observar con objetividad el estado general del edificio, la zona de ingreso, ascensores y áreas comunes antes de renovar interiores. Es preferible involucrarse en la Junta de Copropietarios primero, para remozar estos espacios compartidos; de lo contrario esto dará al traste con lo invertido en la propiedad.
Mejoras que siempre son valoradas: la seguridad
- Las rejas o verjas de seguridad son definitivamente valoradas en las casas, deben instalarse en puertas y ventanas de forma práctica y discreta: si las ventanas y puertas son francesas, los barrotes pueden coincidir con las particiones evitando una sensación de prisión; si son de paletas, puede optarse por un diseño predominantemente horizontal.
- En apartamentos, el intercomunicador y una mirilla en la puerta son vitales.
- Colocar una cerca perimetral, que puede cubrirse con una enredadera o seto vivo; los muros, deben estar pintados y no mostrar rayas de humedad. Siempre es necesario consultar con los vecinos antes de trabajar muy cerca de los límites de propiedad; jamás colocar ventanas, canales pluviales sobre un muro divisorio ni adosarse sin su autorización: esto ocasionaría un pleito, y pérdidas al remover lo construido. Lo mismo aplica para trabajos en los vestíbulos y azoteas de apartamentos.
- Otro elemento cotizado: portón con control remoto para la entrada del garaje. Alarmas y cámaras de seguridad pueden añadir valor, pero no todos los compradores las toman en cuenta.
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por Carla López | Jul 11, 2017 | Sin categorizar
Muchas propiedades no son adquiridas para darles un uso directo, sino como inversión o negocio. Se entiende por inversión un desembolso de dinero, con el propósito de recuperarlo en el tiempo, junto con un rendimiento o utilidad. ¿Cómo se evalúa una inversión inmobiliaria, o viceversa, como se avalúa una propiedad de inversión? Ingresos, gastos y la relación con el valor, son las claves.
En primer lugar, es necesario anticipar los ingresos anuales que podría generar la propiedad. El más común y sencillo es un canon de alquiler. Supongamos que nuestra propiedad de inversión es un local comercial que puede ser arrendado a terceros por varios años. Una investigación comparativa de propiedades similares, nos indicará cuál es el arrendamiento probable por mes (renta de mercado). Si este fuese en B/. 5,000 por mes, por 12 meses nos dará el Ingreso Bruto Potencial (B/.60,000). Sin embargo, es necesario considerar que aún en los lugares y momentos más prósperos, siempre existe una tasa de desocupación, rotación de inquilinos e incluso déficit de cobros. Si la desocupación actual para ese tipo de locales comerciales fuese 10%; será prudente por tanto reducir los Ingresos Brutos Potenciales al menos en ese porcentaje para obtener el Ingreso Bruto Efectivo, que resultaría estimado en B/. 54,000.
En segundo término vendría la proyección de los gastos anuales probables por parte del propietario, es decir, que no sean asumidos o reembolsados por el inquilino. En el ejemplo que nos ocupa, éstos podrían incluir el agua, el mantenimiento de áreas comunes, una reserva para mantenimiento y reparaciones, y los impuestos de inmueble. Al sustraer estos gastos del Ingreso Bruto Efectivo, obtendremos el Ingreso Neto Operativo (en inglés por sus siglas NOI). En el ejemplo, si estos gastos sumaran B/.600 al mes, serían B/.7,200, por tanto al restarse de los B/.54,000 nos quedaría un Ingreso Neto Operativo de B/.46,800.
Por último, la relación entre los Ingresos Operativos Netos y el Valor de la propiedad en un caso sencillo como éste se denomina Tasa de Capitalización. Recordemos que los ingresos anuales deben cubrir, además de los gastos, la recuperación del capital invertido (Valor de la Propiedad), y el rendimiento o beneficio. La Tasa de Capitalización dependerá del riesgo para el inversionista, al comparar diversos posibles usos para su capital: en lugar de comprar el local, podría tener el capital en su caja fuerte, al menor riesgo, sin ningún beneficio (0%); otra alternativa sería podría colocarlo en una cuenta de ahorros, de poco riesgo, y por tanto poco rendimiento (2%); o podría comprar bonos del Estado, con un riesgo un poco mayor, y también mayor rendimiento (4%) ; también podría colocarlo en otro tipo de negocio, más arriesgado y con máximos beneficios (digamos 10-15%). En general las tasas de capitalización en mercados sanos, son ligeramente mayores a las de productos «líquidos» bancarios, y al costo del financiamiento de compra de una propiedad. Por otro lado, son más bajas que otras aventuras de riesgo. Un estudio también comparativo de ingresos y valores de propiedades similares, razonablemente analizando otras inversiones, arrojará la tasa de capitalización más apropiada. Asumamos que tras la investigación, nuestra tasa es 8%. La división del Ingreso Neto Operativo entre la Tasa de Capitalización, nos lleva a obtener el Valor por Rentabilidad que podría pagar el inversionista, asegurando la cobertura de sus gastos, la recuperación del capital invertido, y un rendimiento razonable.
Ejemplo:
Ingreso Bruto Potencial = B/. 60,000.00
– Pérdida por Desocupación = B/. 6,000.00
= Ingreso Bruto Efectivo = B/. 54,000.00
– Gastos Operativos = B/. 7,200.00
= Ingreso Neto Operativo = B/. 46,800.00
/ Tasa de Capitalización 8%
= Valor por Enfoque de Rentas B/. 585,000.00
Este análisis nos permite determinar si el precio de una propiedad de inversión es el apropiado, anticipando beneficios razonables. Ante un precio de compraventa, el inversionista debe aplicar la fórmula de manera inversa: dividir su estimación de ingresos netos entre el precio, para obtener la tasa, y decidirá si ese rendimiento es razonable. Si la tasa es menor a lo esperado, puede realizar una contra oferta en base a un valor cónsono con su expectativa de rendimiento. Un avaluador experimentado es imprescindible para recabar estos insumos necesarios en el análisis de la propiedad de inversión. ¡Para eso estamos!
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones son hipotéticas, y no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.
por Carla López | Jul 4, 2017 | Sin categorizar
La compra de una vivienda es probablemente la inversión más importante que realiza una familia. Y si lo vemos desde el punto de vista de la inversión – no sólo del uso y disfrute – ¿cuál es su rendimiento?
Los bienes inmuebles generalmente aumentan su valor en el tiempo, por tanto a nadie sorprende que el precio de venta actual de una residencia sea mayor al de la adquisición original. Sin embargo, es necesario considerar el valor del dinero en el tiempo. Para comparar ambos precios racionalmente, debemos ajustarlos, pues $1 de hace 20 años proveía comparativamente un poder adquisitivo mucho mayor que $1 hoy. La comparación de precios a largo plazo podemos realizarla a través del Índice de Inflación.
De acuerdo con los datos del Banco Mundial para este indicador, en los últimos 20 años la inflación promedio ha sido alrededor de 2% anual. Por tanto, el efecto acumulativo produce una “pérdida” entre 40% a 50% a lo largo de ambas décadas. Si tomamos B/.1 de 1994, año que he seleccionado en base al ejemplo de una urbanización de casas que veremos más adelante, con esa misma cantidad sólo podríamos comprar hoy B/. $0.46 equivalentes, como podemos ver en la siguiente gráfica. En otras palabras, si hipotéticamente en 1994 una libra de carne hubiese costado B/.1, en 2016 sólo podríamos con ese mismo B/. 1 comprar 0.46 libras.
Observemos una muestra real de residencias en una urbanización en Arraiján. Cuenta con 250 viviendas, para las cuales he documentado los precios de venta iniciales y reventas (cerca de 40% cambiaron de propietario en 22 años). Originalmente, estas casas se vendieron nuevas en un promedio cercano a B/. 38,000, y para 2016, los precios de reventa alcanzaron B/. 110,000. Este precio actual de venta es casi tres veces mayor comparado al de compra, y a priori pareciera que los propietarios hubiesen tenido una ganancia bruta de B/. 72,000. Sin embargo, al considerar el valor del dinero en el tiempo, el precio actual total equivale alrededor de B/. 50,000 de 1994. Es decir, que sí hay una ganancia bruta en valor real de B/.12,000 en equivalente a moneda de 1994, y la propiedad aumentó en valor real 30%.
No están equivocados los corredores de bienes raíces que indican que los precios aumentan alrededor de 10% anual en períodos largos, ya que en este caso sería una media anual de 8.6%. En términos de valor real, el aumento sería 1.5% anual.
¿Valió la pena la inversión? Aunque hay muchos otros detalles a considerar, si una persona hubiese guardado los B/.38,000 por el mismo período, el poder adquisitivo de esta cantidad hoy sería apenas equivalente a B/. 17,000 de ese entonces, mientras que con la venta actual de la casa no sólo estaría recuperando el capital invertido, sino obteniendo una utilidad equivalente a B/. 12,000 de la fecha original. Para asesorar su compra o venta, como peritos avaluadores profesionales ¡aquí estamos!
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por Carla López | Jun 30, 2017 | Sin categorizar
Es lógico pensar que mientras mayor es el tamaño de una propiedad, mayor será su valor, sea un terreno, casa, oficina u otro tipo de inmueble. Sin embargo, ¿qué pasa cuando nos referimos al valor unitario, expresado en precio por metro cuadrado, por hectárea, precio por habitación, u otro? ¿Se incrementa el valor unitario a medida que aumenta el tamaño de una propiedad en comparación con otras? La respuesta es no necesariamente.
En muchos casos, los avaluadores documentamos que el valor unitario disminuye a medida que el tamaño de las propiedades aumenta. Las principales razones para la disminución del valor unitario las encontramos en dos de los factores que generan valor: la utilidad y poder adquisitivo.
Una propiedad tiene valor si es útil para resolver una necesidad: vivienda, venta de productos, almacenamiento, etc. Sin embargo, una vez satisfecha la necesidad primordial, el aumento de tamaño no sería estrictamente necesario, por tanto su utilidad es marginal. Por ejemplo, un médico que requiera un consultorio para atender a sus pacientes, intentará satisfacer esa necesidad con el espacio más pequeño que le sea posible. Para reducir sus costos fijos, preferirá programar sus pacientes antes que aumentar el espacio. Si un consultorio es un poco más grande de lo estrictamente necesario, podrá en aras de su comodidad adquirirlo y disfrutar mayor holgura, pero no estará dispuesto a pagar lo mismo por ese espacio adicional, que por el que le era vital para resolver su necesidad.
En segundo término se encuentra el poder adquisitivo. En general, los segmentos de individuos y empresas que constituyen la demanda de inmuebles conforman una pirámide más ancha en su base, es decir, que son más numerosos los participantes de menor poder adquisitivo que los de mayor afluencia. Por tanto, es posible que existan menos compradores con capacidad para adquirir bienes de alto precio. Dado que el tiempo involucrado en una transacción también representa dinero, los vendedores pueden ajustar el precio de propiedades grandes, para estar en el abanico de posibilidades de un mayor número de compradores potenciales.
Ahora bien, la propia teoría de la utilidad explica por qué algunas propiedades muy pequeñas también presentan un valor unitario menor. Sencillamente, en estas propiedades, el tamaño limita, frena o entorpece la satisfacción de la necesidad que se intenta resolver por parte de una mayoría de los potenciales compradores o usuarios. Veamos el otro extremo de tamaño de consultorios. La siguiente muestra se refiere a precios de venta de consultorios en un mismo clúster de servicios médicos en la Ciudad de Panamá, entre 27 m2 y 260 m2. Los precios unitarios se encuentran en un rango entre 1,350 a 3,600 B/m2. Si graficamos los valores para analizarlos, a simple vista observamos que ambos extremos son más bajos.
Analicemos que un consultorio de 27 m2, incluyendo servicio sanitario, escritorio del médico con silla para la consulta, camilla de atención y área para archivar expedientes, es bastante pequeño. Por tanto, el valor unitario aumenta con el tamaño, que brinda la posibilidad de separar la zona de consulta de la camilla de atención, brindar espacio a equipos, e incluso acomodar a una asistente. Los potenciales compradores valoran un tamaño mínimo para satisfacer su necesidad de atención al cliente, que según la gráfica, debería estar alcanzando su valor máximo de 3,500 B/m2 alrededor de 100 a 170 m2. De allí en adelante, la utilidad del espacio decrece, por lo cual los consultorios de 260 m2 se sitúan en un rango de precios inferior a 2,000 B/m2, similar al de los más pequeños.
En conclusión, no hay una regla definitiva que nos indique si las propiedades aumentan o disminuyen de valor según su tamaño. es necesario un análisis del mercado específico para cada tipo de propiedad, si buscamos entender donde se encuentran estos puntos de inflexión del valor unitario. ¡Para eso estamos!
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