por Carla López | Ago 30, 2017 | Sin categorizar
¿Qué son servidumbres en un terreno? ¿Tienen valor? De acuerdo al Código Civil panameño, que le dedica todo un título al tema, «La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.» (Artículo 513). Y un gravamen no es más que una obligación, ya sea de permitir algo o abstenerse, en favor de otro(s); por tanto, hay dos aspectos importantes a aclarar: (1) si el terreno «afectado» por la servidumbre tiene valor como parte de la propiedad, y (2) si las mejoras o construcciones sobre la servidumbre tienen valor.
Sobre la primera pregunta, las servidumbres son inseparables de la finca, es decir, que se cuentan como parte de la superficie total del terreno. Por tanto el valor que tenga este terreno dependerá de la gravedad de las restricciones u obligaciones asociadas a la misma, y del impacto de éstas sobre el uso más rentable para la propiedad. Por ejemplo, si la servidumbre limita totalmente la construcción o siembra y éste fuera el mejor uso, su valor no puede ser igual al del resto del terreno. De igual manera, si en el predio hay un río o quebrada, a ambos lados existe una servidumbre de uso público, en la cual por seguridad no se puede edificar: dicha servidumbre aporta muy escaso valor, si bien el acceso a agua puede ser un elemento de valor que sea considerado aparte. Tampoco debajo de una línea de transmisión de energía eléctrica está permitido construir ni cultivar, por tanto en ciertas zonas esto puede afectar el valor; no obstante, el ganado puede pasar y pastar, en cuyo caso si la vocación de la finca es precisamente la ganadería, esa extensión de tierra sí mantiene un valor importante. En las Áreas Revertidas, son comunes las servidumbres de redes de servicios públicos soterradas, sobre las cuales en ocasiones no se puede construir, pero que sirven de jardín a las residencias, y por tanto tienen valor, sobre todo si están en los bordes del predio, donde de por sí por normas de retiros de construcción, no se podría edificar.
Por otro lado, en las ciudades, hay que recordar que en nuestro sistema de normas de usos del suelo y zonificación la aplicación de la intensidad de uso (densidad) está relacionada al tamaño total del predio. Por tanto, al incluirse en la superficie del lote, la servidumbre sí está aportando al permitir una mayor densidad. Un lote de 1,000 m2 con densidad permisible de 1500 hab/Ha, con una servidumbre de 100 m2, puede edificar viviendas hasta 150 habitantes, lo cual equivale a 30 apartamentos de 3 recámaras; si la servidumbre no se contabilizara, y la densidad se calculara sólo con los 900 m2 plenamente útiles, se podrían construir apenas 27 apartamentos. Este simple ejercicio nos indica que para predios desarrollables, la servidumbre aporta valor al permitir un mayor beneficio económico al promotor.
En cuanto al valor de las construcciones o mejoras en una servidumbre dependerá en primer lugar de si su establecimiento no atenta contra el propósito de la misma, y en segundo, de si pueden ser removidas a solicitud del favorecido. Por ejemplo, si se erige una construcción en una servidumbre de paso, y lo obstaculiza o impide, el valor de esa construcción no puede ser agregado al valor de la propiedad; aún más, debe restarse del valor total el costo de su demolición. Este caso es muy común en mejoras que fueron edificadas colindando con vías principales, cuyas servidumbres fueron ampliadas, y en las que parte de esas mejoras están dentro de la servidumbre. En cualquier momento las autoridades pueden solicitar su remoción, por tanto esas mejoras en la servidumbre, no deben contabilizarse como parte del valor. Además, si para desarrollar un predio con servidumbre se requiriera una inversión adicional, por ejemplo una canalización pluvial, este costo debe sustraerse del valor comparativo del terreno.
En conclusión, un avaluador profesional siempre debe revisar cuidadosamente la existencia de cualquier signo de servidumbre, sea registrada, o de hecho, y analizar sus características antes de añadir el valor de ese terreno y mejoras al resto de la propiedad. Es una condición relevante, que requiere ser comprendida plenamente por el usuario del informe de avalúo. ¡Para eso estamos!
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá.
por Carla López | Jul 18, 2017 | Sin categorizar
Una casa o apartamento propios no sólo es para nuestra seguridad y disfrute, sino una inversión. Los siguientes consejos para potencial su valor de venta o alquiler proceden de varias décadas de experiencia en arquitectura y avalúos en Panamá. Recordemos que la edad efectiva y el estado de conservación son un elementos críticos de la valoración económica de un inmueble.
Exterior atractivo: la primera impresión
- Las áreas verdes siempre añaden valor… si están verdes. Es común tener problemas crónicos en alguna zona del jardín para que crezca grama, sobre todo si hay sombra o humedad. En estos casos, hay algunas especies tipo alfalfa que pueden reemplazar a la grama, o colocar en el sitio piedra o grava decorativa formando algún diseño, alternado con plantas apropiadas; no debe dejarse expuesto el suelo natural ni lodazales.
- Si pavimentar es la opción preferida, es mejor no utilizar una plancha de concreto, sino losetas, pasos, grama-block o lajas intercaladas con grama o gravilla coloreada.
- Plantas con hojas vistosas de colores (amarillas, rojo vino), sea en tierra o potes, dan vida a una entrada o jardín todo el año aunque no hayan florecido; agrupar plantas de distintos tamaños permite que las más bajas oculten los tallos de las altas, no las coloque en fila india.
- En un apartamento, colocar algún detalle decorativo de buen gusto o una planta de buen aspecto en el vestíbulo o proximidad de la puerta es agradable, si bien no incide en el valor.
Mantenimiento interior: eliminando la depreciación curable
- La labor de un propietario pareciera no terminar nunca, pero una casa debe estar presentable. Limpieza, pintura (preferiblemente en colores claros); todo elemento movible debe estar en buenas condiciones (puertas, ventanas, paletas, cortinas, cerraduras, luminarias).
- Hay que eliminar goteos y filtraciones. Si han ocurrido problemas de humedad, no basta corregirlos de raíz, también es necesario eliminar las manchas en paredes y reparar o reemplazar las porciones de cielo raso afectadas; en los pisos, siempre es útil colocar bases con ruedas en los potes interiores para evitar manchas de humedad.
- Forrar o reemplazar la superficie de cualquier mobiliario fijo astillado o manchado.
- Si se ha intervenido en paredes para mover una salida eléctrica o cerrar un espacio, hay que colocar tapas eléctricas llamadas «ciegas» en los lugares que corresponde, o nivelar y resana el repello con pasta antes de pintar. Las tapas deben cubrir todo el agujero.
- Eliminar las alfombras gastada o manchadas; si una limpieza profesional no las deja como nuevas, es hora de un cambio. Al momento de colocar alfombras de pared a pared – las cuales no siempre son convenientes en climas húmedos – considerar las que vienen en baldosas en lugar de rollos permitirá reemplazos parciales con mayor facilidad, además de no arrugarse con el tiempo. Colocar un buen sustrato inferior evita que se noten irregularidades.
- Los pisos de baldosas de granito pueden pulirse cada cinco años y quedan como nuevos. Si hay que reemplazar piezas y no está disponible el color exacto, levantar un poco más de piso para disimular mediante un nuevo diseño el cambio (como borde o cenefa perimetral) puede ser una opción.
- Los aires acondicionados tipo split han reemplazado a las unidades de ventana, evitando ruidos y ahorrando energía. Preferiblemente hay que evitar que sean visibles en fachada, y además deben contar con los desagües apropiados, sobre todo en apartamentos.
Adiciones: espacios cotizados en el mercado residencial
- La mayor parte de las familias adquiere una vivienda básica, y luego le añade otros espacios para su comodidad. Algunos de los más valorados son: una tercera recámara-estudio o tercer baño; cuarto y baño de empleada; lavandería techada; garaje techado, y terraza. Si inviertes en otro tipo de espacios, es posible que no sean valorados por un comprador típico.
- En un apartamento, integrar el balcón puede añadir valor, ya que permite contar con un área social más amplia. Consultar y obtener una autorización escrita de la Junta Directiva del condominio antes alterar la fachada es imprescindible.
- Para evitar excederse demasiado en superficie añadida, hay que observar el vecindario. Si una casa es ampliada excediendo por mucho en tamaño o pisos a las que la rodean, probablemente su propietario no recuperará todo el valor de las adiciones.
- Es preferible que cualquier modificación se integre con el mismo tipo de materiales y al mismo nivel de la construcción original. Evitar recovecos, parches y escalones es importante, e intentar proveer iluminación natural en todos los espacios. Si el material origina de piso o azulejos no está disponible, mejor optar por un contraste fuerte.
- De utilizar un espacio para un uso poco común, es importante asegurarse de que las intervenciones son fácilmente reversibles para el próximo usuario. Por ejemplo, es mejor cubrir con material oscuro las ventanas de un cuarto de revelado o estudio de grabación, que eliminarlas.
- Contratar siempre a un profesional idóneo permite obtener los permisos de construcción y ocupación para exonerar de impuesto estas adiciones, y evitar multas, además de garantizar seguridad en aspectos como estructura, electricidad, etc.
Renovación: disminuyendo la depreciación incurable por edad
- Es importante revisar cada cierta cantidad de años los acabados de la vivienda, ya lo que estaba de moda cuando se construyó puede verse obsoleto. Algunos ejemplos de bajo costo: reemplazar todos los interruptores y enchufes con tornillos a la vista por modelos actuales, cambiar los tiradores viejos de gavetas y puertas, así como la grifería de lavamanos y duchas, y modernizar abanicos y lámparas. Observar propiedades nuevas permite entender cuáles son las tendencias.
- Las extravagancias no son una inversión, sino un lujo. Si a un propietario le fascina una costosa lámpara tipo discoteca en tu sala, un papel de pared en seda pura, o un jacuzzi, se comprende como disfrute; sin embargo, no necesariamente se recuperará su costo al vender la propiedad.
- Si se dispone de mayor presupuesto, algunas renovaciones pueden ser cubrir azulejos pasados de moda con otros modernos y sencillos, y/o cambiar las ventanas de paletas por corredizas. No vale la pena invertir en remover los azulejos originales, es mejor colocar los nuevos encima.
- En algún momento puede agregar valor reemplazar muebles fijos de cocina y closets; o al menos darles otro color y cambiar las superficies. En los baños, mejor quitar ese botiquín plástico que amarilleó con el tiempo y colocar un espejo de diseño.
- En un apartamento, es imprescindible observar con objetividad el estado general del edificio, la zona de ingreso, ascensores y áreas comunes antes de renovar interiores. Es preferible involucrarse en la Junta de Copropietarios primero, para remozar estos espacios compartidos; de lo contrario esto dará al traste con lo invertido en la propiedad.
Mejoras que siempre son valoradas: la seguridad
- Las rejas o verjas de seguridad son definitivamente valoradas en las casas, deben instalarse en puertas y ventanas de forma práctica y discreta: si las ventanas y puertas son francesas, los barrotes pueden coincidir con las particiones evitando una sensación de prisión; si son de paletas, puede optarse por un diseño predominantemente horizontal.
- En apartamentos, el intercomunicador y una mirilla en la puerta son vitales.
- Colocar una cerca perimetral, que puede cubrirse con una enredadera o seto vivo; los muros, deben estar pintados y no mostrar rayas de humedad. Siempre es necesario consultar con los vecinos antes de trabajar muy cerca de los límites de propiedad; jamás colocar ventanas, canales pluviales sobre un muro divisorio ni adosarse sin su autorización: esto ocasionaría un pleito, y pérdidas al remover lo construido. Lo mismo aplica para trabajos en los vestíbulos y azoteas de apartamentos.
- Otro elemento cotizado: portón con control remoto para la entrada del garaje. Alarmas y cámaras de seguridad pueden añadir valor, pero no todos los compradores las toman en cuenta.
Para asesorar tus decisiones de inversión, ¡aquí estamos!
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por Carla López | Jul 11, 2017 | Sin categorizar
Muchas propiedades no son adquiridas para darles un uso directo, sino como inversión o negocio. Se entiende por inversión un desembolso de dinero, con el propósito de recuperarlo en el tiempo, junto con un rendimiento o utilidad. ¿Cómo se evalúa una inversión inmobiliaria, o viceversa, como se avalúa una propiedad de inversión? Ingresos, gastos y la relación con el valor, son las claves.
En primer lugar, es necesario anticipar los ingresos anuales que podría generar la propiedad. El más común y sencillo es un canon de alquiler. Supongamos que nuestra propiedad de inversión es un local comercial que puede ser arrendado a terceros por varios años. Una investigación comparativa de propiedades similares, nos indicará cuál es el arrendamiento probable por mes (renta de mercado). Si este fuese en B/. 5,000 por mes, por 12 meses nos dará el Ingreso Bruto Potencial (B/.60,000). Sin embargo, es necesario considerar que aún en los lugares y momentos más prósperos, siempre existe una tasa de desocupación, rotación de inquilinos e incluso déficit de cobros. Si la desocupación actual para ese tipo de locales comerciales fuese 10%; será prudente por tanto reducir los Ingresos Brutos Potenciales al menos en ese porcentaje para obtener el Ingreso Bruto Efectivo, que resultaría estimado en B/. 54,000.
En segundo término vendría la proyección de los gastos anuales probables por parte del propietario, es decir, que no sean asumidos o reembolsados por el inquilino. En el ejemplo que nos ocupa, éstos podrían incluir el agua, el mantenimiento de áreas comunes, una reserva para mantenimiento y reparaciones, y los impuestos de inmueble. Al sustraer estos gastos del Ingreso Bruto Efectivo, obtendremos el Ingreso Neto Operativo (en inglés por sus siglas NOI). En el ejemplo, si estos gastos sumaran B/.600 al mes, serían B/.7,200, por tanto al restarse de los B/.54,000 nos quedaría un Ingreso Neto Operativo de B/.46,800.
Por último, la relación entre los Ingresos Operativos Netos y el Valor de la propiedad en un caso sencillo como éste se denomina Tasa de Capitalización. Recordemos que los ingresos anuales deben cubrir, además de los gastos, la recuperación del capital invertido (Valor de la Propiedad), y el rendimiento o beneficio. La Tasa de Capitalización dependerá del riesgo para el inversionista, al comparar diversos posibles usos para su capital: en lugar de comprar el local, podría tener el capital en su caja fuerte, al menor riesgo, sin ningún beneficio (0%); otra alternativa sería podría colocarlo en una cuenta de ahorros, de poco riesgo, y por tanto poco rendimiento (2%); o podría comprar bonos del Estado, con un riesgo un poco mayor, y también mayor rendimiento (4%) ; también podría colocarlo en otro tipo de negocio, más arriesgado y con máximos beneficios (digamos 10-15%). En general las tasas de capitalización en mercados sanos, son ligeramente mayores a las de productos «líquidos» bancarios, y al costo del financiamiento de compra de una propiedad. Por otro lado, son más bajas que otras aventuras de riesgo. Un estudio también comparativo de ingresos y valores de propiedades similares, razonablemente analizando otras inversiones, arrojará la tasa de capitalización más apropiada. Asumamos que tras la investigación, nuestra tasa es 8%. La división del Ingreso Neto Operativo entre la Tasa de Capitalización, nos lleva a obtener el Valor por Rentabilidad que podría pagar el inversionista, asegurando la cobertura de sus gastos, la recuperación del capital invertido, y un rendimiento razonable.
Ejemplo:
Ingreso Bruto Potencial = B/. 60,000.00
– Pérdida por Desocupación = B/. 6,000.00
= Ingreso Bruto Efectivo = B/. 54,000.00
– Gastos Operativos = B/. 7,200.00
= Ingreso Neto Operativo = B/. 46,800.00
/ Tasa de Capitalización 8%
= Valor por Enfoque de Rentas B/. 585,000.00
Este análisis nos permite determinar si el precio de una propiedad de inversión es el apropiado, anticipando beneficios razonables. Ante un precio de compraventa, el inversionista debe aplicar la fórmula de manera inversa: dividir su estimación de ingresos netos entre el precio, para obtener la tasa, y decidirá si ese rendimiento es razonable. Si la tasa es menor a lo esperado, puede realizar una contra oferta en base a un valor cónsono con su expectativa de rendimiento. Un avaluador experimentado es imprescindible para recabar estos insumos necesarios en el análisis de la propiedad de inversión. ¡Para eso estamos!
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones son hipotéticas, y no aplican para propiedades sin un análisis de sus condiciones particulares.
por Carla López | Jul 4, 2017 | Sin categorizar
La compra de una vivienda es probablemente la inversión más importante que realiza una familia. Y si lo vemos desde el punto de vista de la inversión – no sólo del uso y disfrute – ¿cuál es su rendimiento?
Los bienes inmuebles generalmente aumentan su valor en el tiempo, por tanto a nadie sorprende que el precio de venta actual de una residencia sea mayor al de la adquisición original. Sin embargo, es necesario considerar el valor del dinero en el tiempo. Para comparar ambos precios racionalmente, debemos ajustarlos, pues $1 de hace 20 años proveía comparativamente un poder adquisitivo mucho mayor que $1 hoy. La comparación de precios a largo plazo podemos realizarla a través del Índice de Inflación.
De acuerdo con los datos del Banco Mundial para este indicador, en los últimos 20 años la inflación promedio ha sido alrededor de 2% anual. Por tanto, el efecto acumulativo produce una “pérdida” entre 40% a 50% a lo largo de ambas décadas. Si tomamos B/.1 de 1994, año que he seleccionado en base al ejemplo de una urbanización de casas que veremos más adelante, con esa misma cantidad sólo podríamos comprar hoy B/. $0.46 equivalentes, como podemos ver en la siguiente gráfica. En otras palabras, si hipotéticamente en 1994 una libra de carne hubiese costado B/.1, en 2016 sólo podríamos con ese mismo B/. 1 comprar 0.46 libras.
Observemos una muestra real de residencias en una urbanización en Arraiján. Cuenta con 250 viviendas, para las cuales he documentado los precios de venta iniciales y reventas (cerca de 40% cambiaron de propietario en 22 años). Originalmente, estas casas se vendieron nuevas en un promedio cercano a B/. 38,000, y para 2016, los precios de reventa alcanzaron B/. 110,000. Este precio actual de venta es casi tres veces mayor comparado al de compra, y a priori pareciera que los propietarios hubiesen tenido una ganancia bruta de B/. 72,000. Sin embargo, al considerar el valor del dinero en el tiempo, el precio actual total equivale alrededor de B/. 50,000 de 1994. Es decir, que sí hay una ganancia bruta en valor real de B/.12,000 en equivalente a moneda de 1994, y la propiedad aumentó en valor real 30%.
No están equivocados los corredores de bienes raíces que indican que los precios aumentan alrededor de 10% anual en períodos largos, ya que en este caso sería una media anual de 8.6%. En términos de valor real, el aumento sería 1.5% anual.
¿Valió la pena la inversión? Aunque hay muchos otros detalles a considerar, si una persona hubiese guardado los B/.38,000 por el mismo período, el poder adquisitivo de esta cantidad hoy sería apenas equivalente a B/. 17,000 de ese entonces, mientras que con la venta actual de la casa no sólo estaría recuperando el capital invertido, sino obteniendo una utilidad equivalente a B/. 12,000 de la fecha original. Para asesorar su compra o venta, como peritos avaluadores profesionales ¡aquí estamos!
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por Carla López | Jun 30, 2017 | Sin categorizar
Es lógico pensar que mientras mayor es el tamaño de una propiedad, mayor será su valor, sea un terreno, casa, oficina u otro tipo de inmueble. Sin embargo, ¿qué pasa cuando nos referimos al valor unitario, expresado en precio por metro cuadrado, por hectárea, precio por habitación, u otro? ¿Se incrementa el valor unitario a medida que aumenta el tamaño de una propiedad en comparación con otras? La respuesta es no necesariamente.
En muchos casos, los avaluadores documentamos que el valor unitario disminuye a medida que el tamaño de las propiedades aumenta. Las principales razones para la disminución del valor unitario las encontramos en dos de los factores que generan valor: la utilidad y poder adquisitivo.
Una propiedad tiene valor si es útil para resolver una necesidad: vivienda, venta de productos, almacenamiento, etc. Sin embargo, una vez satisfecha la necesidad primordial, el aumento de tamaño no sería estrictamente necesario, por tanto su utilidad es marginal. Por ejemplo, un médico que requiera un consultorio para atender a sus pacientes, intentará satisfacer esa necesidad con el espacio más pequeño que le sea posible. Para reducir sus costos fijos, preferirá programar sus pacientes antes que aumentar el espacio. Si un consultorio es un poco más grande de lo estrictamente necesario, podrá en aras de su comodidad adquirirlo y disfrutar mayor holgura, pero no estará dispuesto a pagar lo mismo por ese espacio adicional, que por el que le era vital para resolver su necesidad.
En segundo término se encuentra el poder adquisitivo. En general, los segmentos de individuos y empresas que constituyen la demanda de inmuebles conforman una pirámide más ancha en su base, es decir, que son más numerosos los participantes de menor poder adquisitivo que los de mayor afluencia. Por tanto, es posible que existan menos compradores con capacidad para adquirir bienes de alto precio. Dado que el tiempo involucrado en una transacción también representa dinero, los vendedores pueden ajustar el precio de propiedades grandes, para estar en el abanico de posibilidades de un mayor número de compradores potenciales.
Ahora bien, la propia teoría de la utilidad explica por qué algunas propiedades muy pequeñas también presentan un valor unitario menor. Sencillamente, en estas propiedades, el tamaño limita, frena o entorpece la satisfacción de la necesidad que se intenta resolver por parte de una mayoría de los potenciales compradores o usuarios. Veamos el otro extremo de tamaño de consultorios. La siguiente muestra se refiere a precios de venta de consultorios en un mismo clúster de servicios médicos en la Ciudad de Panamá, entre 27 m2 y 260 m2. Los precios unitarios se encuentran en un rango entre 1,350 a 3,600 B/m2. Si graficamos los valores para analizarlos, a simple vista observamos que ambos extremos son más bajos.
Analicemos que un consultorio de 27 m2, incluyendo servicio sanitario, escritorio del médico con silla para la consulta, camilla de atención y área para archivar expedientes, es bastante pequeño. Por tanto, el valor unitario aumenta con el tamaño, que brinda la posibilidad de separar la zona de consulta de la camilla de atención, brindar espacio a equipos, e incluso acomodar a una asistente. Los potenciales compradores valoran un tamaño mínimo para satisfacer su necesidad de atención al cliente, que según la gráfica, debería estar alcanzando su valor máximo de 3,500 B/m2 alrededor de 100 a 170 m2. De allí en adelante, la utilidad del espacio decrece, por lo cual los consultorios de 260 m2 se sitúan en un rango de precios inferior a 2,000 B/m2, similar al de los más pequeños.
En conclusión, no hay una regla definitiva que nos indique si las propiedades aumentan o disminuyen de valor según su tamaño. es necesario un análisis del mercado específico para cada tipo de propiedad, si buscamos entender donde se encuentran estos puntos de inflexión del valor unitario. ¡Para eso estamos!
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por Carla López | Jun 18, 2017 | Sin categorizar
Ha causado mucha inquietud en los ciudadanos la posibilidad de que el Estado aumente los impuestos de inmueble. Existen actualmente cuatro procedimientos vigentes para cambiar el Valor Catastral que constituye la base imponible del Impuesto de Inmueble sin que medie una transacción con la propiedad, y en algunos casos permiten acogerse a tarifas más favorables. Aún a riesgo de extenderme más de lo que acostumbro, por su estrecha relación prefiero comentarlos todos juntos hoy: en primer lugar, los avalúos generales y parciales; en segundo, los avalúos específicos; como tercer método, las declaraciones de nuevas mejoras y declaraciones de demoliciones, y por último, los avalúos voluntarios.
1. Avalúos Generales y Parciales
El Estado tiene la potestad de realizar avalúos generales y parciales; éstas son valoraciones masivas o múltiples en una región, ciudad o barrio, tales como las que se realizaron en distintas comunidades entre 2010 y 2013. Es importante señalar que todas las resoluciones del Ministerio de Economía y Finanzas aprobando nuevos valores en base a estos avalúos parciales, fueron derogadas por el Artículo 89 de la Ley 66 de 2015, por tanto su Valor Catastral debió retornar al registro anterior inmediatamente. Si un inmueble está al día en sus pagos de impuestos al momento de realizarse un avalúo general o parcial, de acuerdo al Artículo 766-A Parágrafo 2 del Código Fiscal, le corresponde pagar la tarifa alternativa que explicaremos más adelante en la sección de Avalúos Voluntarios.
El Decreto Ejecutivo 36 de 2010 formalizó el procedimiento que por años llevaba a cabo el Catastro para obtener los valores. Así, los componentes de una propiedad se valoran de la siguiente manera: el terreno por valor comercial, y las mejoras por costo de construcción, obteniendo lo que se denomina “Valor Físico Actual”. No se aceptan valores totales “por demanda comercial”, ni por rentabilidad. Por tanto, el Valor Catastral equivale a lo que los avaluadores llamamos enfoque del coste, que no es igual a Valor de Mercado o Valor Comercial. La razón por la cual se utiliza este enfoque es precisamente evitar basarse en valores producto de especulación por parte del mercado (en casos de alta demanda comercial, los valores resultantes son menores) además de ser fácilmente demostrable por medio de un profesional idóneo a través del cálculo de los costos de materiales y mano de obra.
2. Avalúos Específicos
Los avalúos específicos se refieren a una sola propiedad, y son realizados por dos peritos costeados por el solicitante, uno representando al propietario, y otro a la ANATI. Existen seis razones listadas en la ley para efectuar un avalúo específico, de las cuales cinco tienen que ver con acciones o solicitudes del propietario, y una con la perspectiva o voluntad del Estado. Las cinco primeras son:
- Por declaración de mejoras mayores a B/. 1,000 (aumento);
- Por adquisición en una subasta pública a menos de 20% del valor catastral (disminución);
- Por desmejoramiento mayor a 20% del valor catastral (disminución);
- Por demolición de mejoras mayores a 20% del valor catastral (disminución); y
- Por segregación para dividir una propiedad en varias (repartición proporcional).
Como puede notarse, el concepto del avalúo específico partió de brindar al propietario un recurso para modificar el valor de acuerdo con sus circunstancias, predominando la reducción del valor; la única excepción es la declaración de mejoras, para la cual abriremos un paréntesis como tercer tema, antes de volver al avalúo específico.
3. Declaraciones de Nuevas Mejoras
Esta operación de indicar ampliaciones, obras o anexos, por ley debe efectuarse en el término de un año a más tardar, so pena de multa anual de 2% si las mejoras exceden el valor de B/. 30,000. Los artículos 993 al 796 del Código Fiscal establecen las obligaciones de los funcionarios municipales, notariales y de registro público, en documentar y transmitir esta información a la DGI y la ANATI, que fueran reiteradas en el polémico Decreto Ejecutivo 130 de 2017, el cual ciertamente entra en conflicto con la ley – que es de carácter superior – al señalar un período de seis meses. También es importante señalar que las nuevas mejoras declaradas dentro del plazo del primer año, se ven beneficiadas con una menor tarifa, denominada alternativa, similar a la de los avalúos voluntarios que explicaremos más adelante.
La declaración de mejoras no sólo es una obligación de ley, sino que protege al propietario en casos de expropiación y de indemnización o compensación por diversas obras de utilidad pública o interés social. Por otro lado, la declaración de demolición de mejoras, permite eliminar parte del Impuesto de Inmueble si éstas ya no existen.
Retomando los Avalúos Específicos
La sexta causal para realizar Avalúos Específico es el aumento, a juicio del Estado, de un 20% o más del valor por obras públicas o particulares, o por el transcurso del tiempo (Artículo 780 del Código Fiscal). Por tanto, pueden realizarse de oficio, es decir, sin solicitud del propietario en sitios donde se hayan realizado mejoras a la infraestructura (puentes, acueductos, carreteras, líneas de transporte, parques, etc.).
Un tema discrecional es la posibilidad de aumento por del “transcurso del tiempo”; sin embargo, no es tan fácil aplicar este criterio como pareciera a simple vista. En el enfoque del coste, el valor del terreno llega cuando mucho a representar un 30% del Valor Físico Actual de una propiedad nueva; éste aumenta de valor con el tiempo. En contraposición, el valor de las mejoras (70% o más), decrece en la medida que ellas envejecen, es decir, se deprecian. Por tanto, el terreno tendría prácticamente que duplicar su valor para que el valor total de la propiedad aumentase 20%, y aún más si las mejoras se hubiesen desvalorizado.
De cualquier manera, una propiedad puede ser re-avaluada por estas causales por el Estado una vez cada seis años a menos que el propietario haya realizado un avalúo voluntario. El propietario debe ser notificado personalmente o, en su defecto, por la publicación en el periódico, para que pueda presentar su avalúo y las reconsideraciones o apelaciones que estime procedentes.
4. Avalúos Voluntarios
Los avalúos que se han denominado “voluntarios” para distinguirlos de los “específicos”, también se refieren a una sola propiedad en particular. Fueron planteados en 2006 por primera vez como una opción voluntaria de reducción de la tarifa (denominada tarifa alternativa) en anticipación a la proyectada intención del Estado de realizar los avalúos generales y parciales, que efectivamente iniciaron en 2010. En la legislación vigente, el propietario puede presentar un avalúo voluntario por parte de un sólo perito avaluador, con una declaración jurada, siempre y cuando el nuevo valor sea mayor al anterior declarado. Si el avalúo voluntario es aceptado, se beneficiará con la tasa menor citada, invariable, por un período de cinco años. Al realizar un avalúo voluntario, la propiedad queda blindada por ese período si se realizaran avalúos de oficio (generales, parciales o específicos).
La tarifa alternativa actual sólo cuenta con tres tramos; es la aplicable no sólo en caso de avalúos voluntarios, sino en avalúos generales y parciales siempre y cuando el inmueble esté al dia en sus pagos, y en declaración nuevas mejoras, sean edificaciones completas o parciales (adiciones), a partir de 2011. Si retomamos el ejemplo de nuestra publicación anterior de una residencia con Valor Catastral de B/.120,000, cuyo impuesto a la tarifa regular sumaba B/. 1,782.44, y le aplicamos la tarifa alternativa, observemos el resultado:
- Tramo de B/.0 a B/. 30,000: B/. 30,000 a 0.00% Impuesto: B/. 00
- Tramo de B/. 30,001-100,000: B/. 69,999 a 0.75% Impuesto B/.524.99
- Tramo de más de B/. 100,000: B/. 19,999 a 1.00% Impuesto B/.199.99
- Total B/. 120,000 Impuesto = B/. 724.98
En este caso, la tasa efectiva del impuesto que indicáramos anteriormente en 1.48% quedaría en 0.60%, es decir, menos de la mitad. Sin embargo, es importante señalar que el valor a declarar en un avalúo específico debe ser mayor que el ya registrado, por tanto, esta opción es viable para el propietario sólo si el aumento aún les permita beneficiarse de una disminución del impuesto. Por ejemplo, la vivienda podría haber aumentado hasta unos B/. 180,000, y aún generaría menos impuesto con la tarifa alternativa que con la regular; pero en B/. 200,000, ya no sería conveniente. De igual manera, si la vivienda hubiese sido revaluada, o fuese una vivienda totalmente nueva, sin exoneraciones, pagaría también de acuerdo a la tarifa alternativa.
En conclusión, es importante conocer las distintas alternativas a través de las cuales pueda reducirse el Impuesto de Inmueble. Con o sin el Decreto 130, la declaración de nuevas mejoras siempre es beneficiosa, como comentaremos otro día en relación al impuesto sobre la ganancia al vender; también siempre es prudente y necesario obtener los permisos de construcción, demolición y ocupación requeridos para cada cambio físico en una propiedad. En cuanto al Impuesto de Inmueble, hemos visto que existen múltiples recursos mediante los cuales la tarifa puede reducirse a menos de 1%. Un profesional responsable verificará primero el valor que resulta de un nuevo avalúo por enfoque del coste, para contrastarlo con el Valor Catastral registrado en ANATI-DGI, y permitirle analizar junto a sus asesores financieros y legales las opciones antes de tomar la decisión de optar por un avalúo específico o uno voluntario. ¡Para eso estamos!
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Nota: Esta publicación está sujeta a derechos de autor de acuerdo con las leyes de la República de Panamá. Las estimaciones están sujetas a las limitaciones indicadas, y no aplican para propiedades bajo otros incentivos de ley.
por Carla López | Jun 13, 2017 | Sin categorizar
El Impuesto de Inmueble es un tributo aplicable a todos los terrenos y mejoras (edificaciones o construcciones), pagadero por su propietario anualmente. Es un impuesto nacional, cuya recaudación está a cargo de la Dirección General de Ingresos (DGI), que luego transfiere estos dineros a los Municipios para la realización de sus proyectos. Todos los impuestos suelen tener una base imponible o monto gravable, y una tasa o multiplicador para determinar el pago; conversemos hoy sobre el Impuesto de Inmueble: de qué valor partimos, cuál es la tasa, y cómo se estima.
En primer lugar, veamos la base imponible. El Impuesto de Inmueble se calcula sobre el Valor Catastral, actualmente a cargo de la Autoridad Nacional de Tierras (ANATI). En propiedades existentes, es el mayor de uno de estos tres valores:
- El fijado por el Catastro mediante un avalúo (de distintos tipos de avalúos catastrales),
- El registrado al transferir (vender, donar rematar) la propiedad, o
- El consignado por avalúo en juicio de sucesión.
En el caso de nuevas construcciones (nuevas casas, apartamentos o edificaciones de cualquier índole), generalmente son inscritas por el promotor o constructor, tomando en cuenta el costo del terreno y de la construcción. El valor de estas ultimas se sustenta en los permisos de construcción y de ocupación municipales. Si posteriormente se realizan adiciones o nuevas mejoras a una propiedad (anexos, ampliaciones), deben declararse las mismas también presentando los permisos, con lo que aumenta el impuesto; de igual manera debe declararse la demolición de mejoras, a través de las constancias de que fue efectivamente realizada. El Valor Catastral se divide en terreno y mejoras, ya que con frecuencia éstas se benefician de exoneraciones en función de diversas regulaciones e incentivos.
Por ejemplo, una residencia anteriormente registrada con un valor de terreno de B/.25,000 y mejoras (vivienda) de B/. 75,000, es decir, un valor total de B/.100,000, si es vendida por B/. 110,000, pasará a pagar impuesto sobre este último valor. Nótese que si la venta declarada fuese B/.90,000, independientemente de su veracidad, se mantendría el mayor valor anterior (B/. 100,000). Pero volviendo a la venta de B/.110,000 como base imponible catastral para el nuevo propietario, si posteriormente éste realizara una adición por B/.10,000, (por ejemplo una recámara adicional) deberá declarar estas nuevas mejoras, con lo cual a partir de esa fecha, el Valor Catastral sería B/.120,000.
En segundo término, la tasa actual del Impuesto de Inmueble es una tarifa progresiva, que aumenta en función del valor de la propiedad. Sin entrar en el tema de las exoneraciones, ni de tarifas alternativas voluntarias, para la estimación del impuesto a partir del Valor Catastral, se utiliza la siguiente tabla de Artículo 766 del Código Fiscal vigente. Dicha tabla establece un porcentaje o tasa de impuesto por cada tramo de valor de la propiedad. Tomemos nuevamente el ejemplo de la vivienda con un valor catastral total de B/. 120,000:
- Tramo de B/. 0 a B/. 30,000 (B/.30,000) Tasa: 0.00 Impuesto: B/. 0.00
- Tramo de B/. 30,001 a B/. 50,000 (B/. 19,999) Tasa: 1.75% Impuesto: B/. 349.98
- Tramo de B/. 50,001 a B/. 75,000 (B/. 24,999) Tasa: 1.95% Impuesto: B/. 487.48
- Tramo mayor a B/.75,000 (en este caso B/. 49,999) Tasa: 2.10% Impuesto: B/. 944.98
- TOTAL para Valor Catastral de B/. 120,000: Impuesto: B/.1,782.44
La tarifa cero (0.00) aplica en primer lugar al terreno, por los primeros B/.30,000 de valor catastral. En el caso de condominios (PH), sean residenciales o comerciales, que tengan exoneración de mejoras, no se aplica el 0.00 durante el período de la exoneración, sino 1%, a menos que se trate de vivienda de interés social. Por tanto, si este mismo monto de B/.120,000 se refiriera a un apartamento con igual valor proporcional de terreno de B/.30,000, que tuviese exoneración de lo correspondiente a los B/. 90,000 de las mejoras, éste pagaría sólo B/.300 por el tiempo de la exoneración (1% de B/.30,000); vencido el término del incentivo, pasaría a pagar lo indicado anteriormente en la tabla.
Es importante señalar que ninguna propiedad, ni siquiera las más costosas y sin exoneración, llegan a pagar el 2.1% como algunos creen, debido a que los primeros B/. 75,000 están sujetos a tasas menores. En el ejemplo, la residencia pagaría en total 1.49%
Usted puede solicitar una Certificación de Valor Catastral en la ANATI para verificar su base imponible, y también sus estados de cuenta en la DGI, con la debida acreditación de los pagos, y de recargos y multas en caso de atraso. Recordemos que aún las propiedades con exoneración de mejoras, deben pagar lo correspondiente al terreno, sea sobre el excedente de B/.30,000 para fincas de propiedad, o el 1% en el caso de propiedad horizontal exonerada. ¿Desea conocer más sobre otras exoneraciones, demoliciones de mejoras y tarifas alternativas con las cuales puede en legítimo derecho reducir el impuesto de inmueble? ¡Para eso estamos!
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por Carla López | Jun 7, 2017 | Sin categorizar
¿Suena extraño este término en relación a una propiedad? Pues, aunque la raíz latina sea la misma, no se trata de un centro nudista, sino de una condición específica que puede encontrarse en cualquier terreno o edificación. Precisamente lo que hoy me ha motivado como avaluadora a mencionar este tema, es haberlo encontrado recientemente en una casa en la Ciudad de Panamá, lo cual no me sucedía desde hace tiempo atrás.. Y es que los derechos que siguen en manos de un propietario, sin el usufructo concedido a otra persona, se denominan NUDA PROPIEDAD, y así aparecen consignados en el Registro Público.
Lo que la ley faculta al tenedor de ciertos derechos influye sus beneficios económicos potenciales, y por tanto en el valor de su participación. De allí que no sólo es necesario tomar en cuenta las características físicas de la propiedad, tales como el tamaño, ubicación, y calidad de construcción, sino aspectos legales como las regulaciones urbanísticas y los derechos de propiedad. Por tanto, debemos observar en el Registro Público, si están enunciadas limitaciones de derechos.
Los derechos como conjunto de elementos (la ocupación, la accesión, la posesión, el usufructo, el uso y habitación) pueden estar unidos (plena propiedad), o bien separarse. Podríamos compararlos a una caja de lápices de colores, utilizados juntos, o cada uno aparte. Lo que nos ocupa hoy es el derecho a usufructo, es decir, a gozar de las ganancias o frutos. Una persona puede reservar para sí mismo el usufructo de una propiedad mientras viva, aunque la traspase a otros, quienes quedarán como tenedores de la nuda propiedad. De esta manera, asegura su lugar de vivienda o una suma equivalente. También una persona puede legar en testamento transferir una propiedad, con el usufructo concedido a un tercero hasta que se cumpla su mayoría de edad u otras condiciones preestablecidas, en cuyo caso los herederos o adquirientes sólo tendrán la nuda propiedad.
El usufructo y la nuda propiedad deben ser avaluados por separado mediante enfoque de rentas. Si hay ingresos de diversas fuentes, cada uno sustentaría el valor de los derechos correspondientes. Veamos el ejemplo de una finca de montaña con un beneficio o facilidad de procesamiento de café, así como en adición ganados y otros cultivos, en la cual hubiese un usufructo sólo sobre el beneficio de café. Los ingresos generados por la actividad cafetalera, debidamente convertidos en valor a las tasas que corresponda, se utilizarían para la estimación del valor de los derechos del usufructuario, y los de las otras actividades, como estimador del valor de la nuda propiedad. Ojo, si el usufructo es universal, la nuda propiedad no tendrá ingresos; por tanto, sólo tendrá valor sólo en el caso de que se pueda estimar una fecha cierta de terminación del usufructo. Sería un grave error avaluar esta finca como si fuera plena propiedad, por enfoque de comparación o enfoque del coste, a menos que se indique con claridad que plena propiedad es una condición hipotética.
Es importante prestar atención a lo que indica un informe de avalúo en relación a los derechos de propiedad, para no llevarnos sorpresas. Y en caso de duda, consultar con un avaluador experimentado. ¡Para eso estamos!
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por Carla López | May 25, 2017 | Sin categorizar
¿Estamos seguros de que lo que invertimos en una propiedad ha contribuido a aumentar su valor? La semana pasada comentábamos el ejemplo del avalúo de una vivienda, en base a propiedades comparables. Como podemos imaginar, estas viviendas no eran idénticas a nuestra propiedad ni entre sí, de allí las diferencias de precios. Unas tienen más terreno que otras; algunas disponen de cuarto de empleada; las hay tanto con cubierta de metal como de tejas; incluso algunas (nuevas) incluyen los electrodomésticos. También la localización y las amenidades de cada urbanización varían, desde área de juegos hasta piscina. Todos estos elementos contribuyen teóricamente al valor: mientras más añadimos, en teoría mayor será el precio que un comprador interesado en ellos estaría dispuesto a pagar; por el contrario, si la propiedad carece de ciertos atributos, se le restaría valor. De allí el Principio de Contribución; sin embargo, como veremos hoy, éste no se aplica de la forma en que muchos propietarios creen.
Para el valor de mercado, el interés del comprador es lo primordial: si adicionamos un elemento que al comprador típico no le interese, no estará dispuesto a pagar más. Es por ello que el costo de construcción de mejoras no es tomado en cuenta, sólo el valor contributivo al momento de vender, que es extraído del valor de mercado. De hecho, hay muchas mejoras realizadas para uso y disfrute de un propietario en particular, cuyo costo de construcción no es recuperable.
Por ejemplo, si en un mercado las casas típicas no poseen baño de visitas, es probable que éste no sea valorada en la “justa” medida de lo invertido, pues no está entre los parámetros imprescindibles para los compradores. Incluso exagerar puede convertirse en una desventaja. Si una familia invierte en mejorar una casa al doble del valor promedio de las residencias circundantes y establece un precio de venta acorde, es probable que un comprador con ese presupuesto alto, no esté interesado en ese tipo de localidad, mientras que los que sí están interesados, no puedan pagar dicho precio. Estas mejoras excesivas se denominan “super adecuaciones”, y no aportan el valor usualmente esperado.
Un economista neoclásico diría que esto se debe a la ley de rendimientos decrecientes, y si el efecto puede observarse en viviendas recién construidas, lo más probable es que se reflejará aún más en segundas ventas y/o viviendas en que las adiciones hayan sido realizadas posteriormente. Por ejemplo, en una misma urbanización, pudimos observar residencias nuevas con tamaños de lotes idénticos, encontramos el Modelo A de casa de 3 recámaras y 2 baños, 108 m2. en B/.109,000 y el Modelo B de 4 recámaras y 2 baños, 120 m2. en B/. 120,000. (los datos son reales, mayo 2017). Veamos el valor por recámara (B/. x recámara):
- Valor de la cuarta recámara: B/. 120,000 – B/. 109,000 = B/.11,0000
- Valor unitario de la casa de 3 recámaras: 36,333 B/. x recámara
- Valor unitario de la casa de 4 recámaras: 30,000 B/. x recámara
De allí la importancia del análisis de las diferencias entre las propiedades comparables. Nótese que a pesar de que la diferencia unitaria parece pequeña, dado que al ser vivienda nueva el promotor ha estimado sus costos para una recuperación completa de sus costos de construcción, al avaluar una casa de 4 recámaras con el valor unitario de la de 3 habitaciones, el resultado incorrecto en base a 36,333 x 4 sería B/.145,332 , en lugar de B/.120,000. Error: ¡ 17% !
En conclusión, en el enfoque comparativo, no interesan los costos de construcción, sino el precio que el comprador está dispuesto a pagar. Entre las mejoras cuyo costo de construcción podría no ser totalmente recuperable pueden estar ampliaciones en tamaño, adiciones de espacios atípicos, acabados lujosos o de gusto muy personal, y equipos o espacios muy especializados. El análisis del avaluador debe aportar sustento sobre estas adecuaciones desde el punto de vista de los compradores potenciales parar arribar a una conclusión lo más precisa posible. ¡Para eso estamos!
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por Carla López | May 18, 2017 | Sin categorizar
La comparación es un elemento fundamental de la dinámica del mercado. ¿Quién no pregunta, cotiza o compara antes de realizar una compra, incluso pequeña? En materia de valuaciones, asumimos que bienes similares o sustitutos pueden dar respuesta a la necesidad de un determinado tipo de cliente, y por tanto en general, estarán en un rango de valores predecibles. De allí surge el enfoque comparativo como aproximación al Valor de Mercado. En él aplicamos este Principio de Sustitución, buscando precios de sustitutos a la propiedad que estamos avaluando; luego, explicamos las diferencias de precios mediante el principio de contribución. El avalúo hipotético de una residencia de 140 m2. en Arraiján puede ilustrar los pasos iniciales en la estimación del Valor Comparativo.
Una familia que requiera una vivienda con parámetros similares a la que estamos avaluando, efectuaría una búsqueda de la misma cantidad de recámaras, pisos, si la prefiere unifamiliar o adosada, y zona geográfica de su preferencia. Para el avaluador, todas las casas de esas mismas características son bienes sustitutos, en un rango mínimo y máximo de precios en este momento. Por ello lo primero es realizar o mantener actualizada la información de mercado, que permita identificar los parámetros, y dónde se encuentran estos bienes sustitutos. A éstos también se les llama comparables, referenciales o testigos. Las preferencias de los compradores van cambiando con el tiempo, por ello la información debe ser suficientemente reciente como para reflejar el comportamiento actual de los mismos. Por ejemplo, en Panamá Oeste, específicamente Arraiján, encontramos que se han vendido recientemente casas de 3 recámaras y 2 baños entre B/. 75,000 y B/. 138,000 en 11 proyectos de urbanización (como nuestra residencia). Este rango parece muy amplio, por eso un segundo paso es convertir estos precios a unidades de comparación más apropiadas. En este caso, si analizamos los precios en función del tamaño de las viviendas, se reduce a B/. 700 y B/.900 por metro cuadrado (B/m2.). Ese es un indicador inicial para el valor comparativo, acotando la dispersión del rango original, y sitúando a priori la estimación de valor total de la vivienda, de acuerdo con estos precios unitarios, entre B/. 98,000 y B/. 126,000.
- Rango original de las muestras :
- B/. 75,000 a B/. 138,000
- Rango del valor unitario de las muestras:
- 700 B/m2 a 900 B/.m2
- Rango de valor estimado de la propiedad (140 m2), sin ajustar:
- B/. 98,000 a B/. 126,000
Aunque el proceso de avalúo no termina allí (por eso hemos indicado que este es un rango sin ajustar), estos pasos ilustran con claridad el principio de sustitución. También evidencian las ventajas y limitaciones del enfoque comparativo. Por un lado, se requiere de un mercado activo, una base de datos robusta, y una propiedad de características comunes en el mercado; de lo contrario, se dificultará encontrar transacciones realmente comparables. Una de las grandes ventajas de este método es que permite avaluar la propiedad como un todo, es decir, en una sola comparación con bienes similares. Es ideal por ejemplo para apartamentos y locales u oficinas, para los cuales incluso en el mismo edificio pueden encontrarse referenciales. Por otro lado, el Valor Comparativo requiere un análisis concienzudo por parte del profesional avaluador, en beneficio de los clientes y usuarios. ¡Para eso estamos!
